Конгресс
"10 ЛЕТ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ. ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ"
4-5 июня 2003 года
Центр Международной Торговли
Коростелев С.П.,
проф. каф. ОСУН МГСУ ,д-р техн.наук, проф.
ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
За прошедшие 10 лет произошло становление новой для нашей страны профессии - "профессиональный оценщик". Появление этой профессии было востребовано экономикой переходного периода. Причем, основной объем выполняемых работ первых оценщиков был связан с оценкой объектов недвижимости в рамках проводимых Правительством РФ плановых переоценок основных фондов организаций и предприятий.
Теоретической основой первых оценочных работ были труды американских оценщиков и добротная нормативная база по определению стоимости строительства и переоценке основных фондов советского периода. Это различные сборники сметных норм и расценок (СНиПы), единичные расценки (ЕРЕРы, ВРЕРы), нормативы удельных капитальных вложений (НУКВ), укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС), укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРСЗ), укрупненные сметные нормы по зданиям и сооружениям в целом (УСН) и др. Все вышеперечисленные нормативные документы формировались в ценах 1969 и 1984 в условиях плановой экономики.
До последнего времени эта нормативная база использовалась как в определении стоимости строительства, так и в оценке недвижимости. При этом использовались следующие методы: ресурсный, базисно-индексный, ресурсно-индексный, и базисно-компенсационный.
В этих нормативных документах отсутствуют данные о новых, современных строительных, в т.ч. отделочных материалах, проектных решениях и т.д. Этот фактор становится существенным при оценке объектов, строившихся в последние годы. Так при применении современных дорогих отделочных материалов стоимость отделочных работ может составлять от 50 до 100% от стоимости собственно строительно-монтажных работ. В то же время по сборникам УПВС доля отделочных работ составляет лишь 5...7% от общей стоимости дома, а разница в стоимости между двумя предусмотренными в этих сборниках типами отделки - не более 2...3%.
В последние годы сильно изменилась технология строительства, объемы работ, система закупки и поставки стройматериалов, широко стала применяться малая механизация строительного производства, изменилась система управления производством.
Процесс ценообразования в строительстве за годы реформ прошел несколько этапов:
первый - до 1991 г. Директивное управление экономикой обусловливал плановый переход на новые сметные нормы и цены в строительстве по следующим периодам: 1956, 1969 и 1984 гг.;
второй - после 1991 г. Реальные цены в строительстве превысили нормативные. Компенсация роста цен регулировалась специальными документами государственных органов.
Переход к свободной рыночной экономике в 1992 г. привел к стихийному изменению стоимости строительной продукции. На это время приходится самая большая волна инфляции, ежемесячный рост цен в строительном комплексе достигает (по данным Ко-Инвест) гиперинфляционного уровня - 28,5 %. При этом показатели по субъектам Российской Федерации значительно отклоняются от среднего уровня.
Средний индекс цен 2001 года по сравнению с государственными сметными ценами 1991 г. в среднем по России составил 17,4 , а в регионах с высокой инвестиционной активностью таких, как г. Москва - 22,1, Московская область - 18,36, г. Санкт-Петербург - 20,2. В Тверской области, входящей в центральный район, индекс цен достиг 15,68, что свидетельствует о средней инвестиционной активности в строительной сфере региона.
Причем цены на различные стройматериалы, трудовые ресурсы, отдельные виды строительно-монтажных работ росли неравномерно. Так, если к началу 2002 г. средняя стоимость стройматериалов по России возросла в среднем в 15,5 раз, то по отдельным видам она увеличилась в 9,7-37,5 раз относительно показателей 1991года.
Из вышеизложенного следует, что использование каких-либо усредненных индексов удорожания к ценовым базам времен плановой экономики приводит к большим ошибкам в определении стоимости строительства и полной восстановительной стоимости недвижимости в современных условиях (в большинстве случаев занижает стоимость). Учитывая это, Госстрой России, совместно с заинтересованными организациями, с 1998 г. проводил комплекс мероприятий по разработке и внедрению новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве 2001 года, сформированной в уровне цен по состоянию на 01.01.2000.
Постановлением Госстроя России № 16 от 08 апреля 2002 г. "О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве" отменены с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативными базами 1991 г. и 1984 г. Взамен их вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЭР). Госстроем России утверждены и введены в действие:
-
ГЭСНр-2001 "Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы";
-
ГЭСН-2001 "Государственные элементные сметные нормы на общестроительные работы";
-
ГЭСНм-2001 "Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования".
ГЭСНы предназначены для определения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнения строительных работ на объектах, составления сметных расчетов (смет) ресурсным методом, а также для расчетов за выполненные работы и списания материалов.
Госстрой России производит разработку Федеральных единичных расценок (ФЕР, ФЕРр и ФЕРм) только для Московской области. Далее расценки для Московской области передаются Госстроем в Региональные Центры по ценообразованию в строительстве для привязки расценок к региональным условиям. После привязки сборники расценок отправляются обратно в Госстрой для их дальнейшего утверждения.
В настоящее время процесс разработки новой нормативной базы еще не завершен.
Анализ отчетов об оценке недвижимости показывает, что существующие тенденции в области ценообразования в строительстве не находят своего отражения при проведении оценок затратным подходом. Большинство из них базируются на старой нормативной базе с добавлением некой "прибыли предпринимателя". При этом остается совершенно неясным о какой прибыли идет речь, так как в современном строительном производстве участвуют множество предпринимателей: инвесторы, проектировщики, изыскатели, обследователи, риэлторы, застройщики, генподрядчики и субподрядчики, консультанты (сюрвейеры) и т.д.
Современный этап развития теории и практики оценки недвижимости диктует необходимость создания новой информационной базы оценщика недвижимости, основанной на нормативной базе Госстроя РФ (ГЭСНы и ФЭРы). Попытки применения этой нормативной базы непосредственно к оценке объектов недвижимости показали бесперспективность такого решения, из-за огромной трудоемкости, стоимости работ и уменьшающегося влияния затратного подхода на итоговую величину стоимости.
Видимо, нужны какие-либо комбинированные методы расчета, например, когда основные объемы строительно-монтажных работ оцениваются по ГЭСНам и ФЭРам, а инженерно-технические и отделочные работы - по укрупненным рыночным показателям.
Другой существенной проблемой оценки недвижимости является этап оценки наиболее эффективного использования недвижимости (НЭИ). По своей сути этот этап требует проведения экономического обоснования НЭИ. В практических же оценках, как правило, этот этап выполняется формально без должного обоснования. При этом, чаще всего, текущее использование, принимается в качестве НЭИ, ссылаясь на мнение оценщика. В действительности, для того чтобы провести грамотное экономическое обоснование НЭИ, необходимо разработать экономическую модель и провести многочисленные расчеты, аналогичные тем, которые проводятся при расчетах доходным подходом. Безусловно, такая постановка значительно усложняет проведение оценки и делает ее, в ряде случаев, практически невыполнимой. По нашему мнению, сократить объем вычислений на этом этапе можно применением упрощенных процедур и новых подходов, например, применением теории опционного ценообразования [1].
В области теории и практики оценки существуют и ряд других требующих решения проблем, связанных, в частности, с информационным обеспечением оценки, определением ставок капитализации и дисконтирования и др.
В связи с развитием рыночных отношений в области недвижимости для оценщиков появляются новые сферы приложения своих профессиональных услуг. В частности, для достижения максимальной эффективности использования городской недвижимости требуется рыночная оценка арендных ставок, прав застройки, реконструкции, капитального ремонта и реновации сложившейся городской застройки. В последнее время появилась необходимость в привлечении профессионалов к управлению недвижимостью, как жилой, так и коммерческой. Основой грамотного управления недвижимостью является профессиональная оценка недвижимости.
Учитывая вышеизложенное, ряд юридических лиц, в числе которых Госстрой РФ, МГСУ, ЦНИИУЭС, ГУП "Мосжилкомплекс", и физических лиц образовали некоммерческое партнерство "Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров". Одна из основных задач этого общества - повышение качества работ в области оценки недвижимости, путем объединения усилий профессионалов для решения вышеизложенных проблем.
Литература
1. Оценка собственности. Часть 1. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Под ред. П.Г. Грабового, С.П. Коростелева. М.: МГСУ, 2003. 180 с.