|
Славовлад
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/1/2012 Сообщений: 3 Местонахождение: Москва
|
Уважаемые специалисты, любители и люди, так или иначе связывающие себя с профессией Оценщика! Помогите решить проблему или хотя бы помочь советом! Оцениваю несколько АЗС доходным подходом. Есть информация по реализации топлива и расходам на ближайших аналогах, сходных по территориальному и функциональному признаку. Возникла проблема: 2 оцениваемые АЗС расположены на федеральной трассе в 500 метрах друг от друга на одной и той же стороне. Буквально на 7 км трассы, на которых расположены оцениваемые объекты, расположено еще 5 АЗС. Не знаю, кто додумался так их построить. Вопрос в том, какую корректировку взять для реализации по моим двум АЗСкам, т.е. наверняка АЗС, которая находится дальше через 500 м по трассе будет собирать меньше своего ближнего собрата. Вопрос на сколько? Ваши мнения?
|
|
Бурцев И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/12/2006 Сообщений: 1,923 Местонахождение: Самара
|
Оценка доходником или затратником ничего адекватного не даст. Может служить только ориентиром. Стоимость адекватную можно получить сравнительным, мультипликатором цена/выручка. Плюс бонус за сеть из 5 шт. (вряд ли брендовые)
Страна должна знать героев, хотя бы из сказок. "Сказки Оценщика"
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Откуда Вы взяли, что МЕНЬШЕ?
НЕ ОТ ЭТОГО ЗАВИСИТ СКОЛЬКО АЗС, а от разницы ПОЛУЧЕНИЕ 1 т. и продажи 1 т.
ДЭМПИНГ рулит.
Аналоги - палатки у метро - ПЕРВАЯ - стоит моно, последняя - НЕМАЛО...
|
|
Белов
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/6/2010 Сообщений: 510 Местонахождение: Жуковский
|
Владислав Сергеевич сообщал(а):Уважаемые специалисты, любители и люди, так или иначе связывающие себя с профессией Оценщика! Помогите решить проблему или хотя бы помочь советом! Оцениваю несколько АЗС доходным подходом. Есть информация по реализации топлива и расходам на ближайших аналогах, сходных по территориальному и функциональному признаку. Возникла проблема: 2 оцениваемые АЗС расположены на федеральной трассе в 500 метрах друг от друга на одной и той же стороне. Буквально на 7 км трассы, на которых расположены оцениваемые объекты, расположено еще 5 АЗС. Не знаю, кто додумался так их построить. Вопрос в том, какую корректировку взять для реализации по моим двум АЗСкам, т.е. наверняка АЗС, которая находится дальше через 500 м по трассе будет собирать меньше своего ближнего собрата. Вопрос на сколько? Ваши мнения? Важнее по каким брендом работает каждая из АЗС. А насчет корректировки на месторасположение (если предположить, что все под одним брендом), в данном случае, спасет только прямой счет в определенный промежуток времени. Уверяю в жизнь не сможете правильно угадать где больше клиентов.
http://bvl65.ucoz.ru/ http://belovfish.nethouse.ru/
|
|
Славовлад
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/1/2012 Сообщений: 3 Местонахождение: Москва
|
Белов сообщал(а):Важнее по каким брендом работает каждая из АЗС. А насчет корректировки на месторасположение (если предположить, что все под одним брендом), в данном случае, спасет только прямой счет в определенный промежуток времени. Уверяю в жизнь не сможете правильно угадать где больше клиентов.
В одном ряду расположено 4 АЗС, полосы разграничены, возможности разворота, а значит и въезда со встречки нет. Первая АЗС по ходу движения брендовая, вторая брендовая на уровне региона, 3 и 4 (оцениваемые) небрендованные.
|
|
Kalimera
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/28/2006 Сообщений: 309 Местонахождение: Екатеринбург
|
На федеральной трассе доходность АЗС в принципе зависит от интенсивности движения и количества АЗС на определенном участке трассы.
Вот ссылки по которым примерно можно прикинуть "оптимальное" количество АЗС на участке трассы и по фактическому количеству АЗС приблизительно определить их среднюю степень загрузки:
http://www.gosthelp.ru/text/TSN313312005Avtozapravoch.html http://www.infosait.ru/norma_doc/1/1967/index.htm
Останется вопрос: как распределить эту среднюю загрузку между конкретными АЗС.
Где нет числа и меры, там хаос и химеры.
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Ну и распределяйте... А стоимость лежит все равно в ДЕЛЬТЕ и способности демпинговать...
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007 Сообщений: 3,552 Местонахождение: Новосибирск
|
Стоимость в конкретике... А не в предположениях, и теоретических изысках.
АЗС имеют определенные показатели - в частности выручку. Для текущего собственника стоимость будет мультиплицироваться от неё. У гипотетического собственника выручка будет другая - и стоимость станет другая. Для каждого своя. Инвестиционная.
А строить модели и распределять наиболее вероятные доли потребителей по АЗС на отрезках дороги, можно лишь при одинаковых ценах гсм, одинаковом сервисе и одинаковых ценах поставки на каждой. Если качество бензина одинаковое...
|
|
Белов
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/6/2010 Сообщений: 510 Местонахождение: Жуковский
|
Медведев С сообщал(а):Стоимость в конкретике... 1.А не в предположениях, и теоретических изысках.
2.АЗС имеют определенные показатели - в частности выручку. 3.Для текущего собственника стоимость будет мультиплицироваться от неё. У гипотетического собственника выручка будет другая - и стоимость станет другая. Для каждого своя. Инвестиционная.
4. А строить модели и распределять наиболее вероятные доли потребителей по АЗС на отрезках дороги, можно лишь при одинаковых ценах гсм, одинаковом сервисе и одинаковых ценах поставки на каждой. Если качество бензина одинаковое... С п.1.,2.,4 - абсолютно согласен, кроме того на выручку может влиять: скорость движения, освещенность и т.д., одним словом не учтешь. А вот с п.4 - не понятно, если все останется по-прежнему (включая бренд) почему должна меняться выручка от смены собственника?
http://bvl65.ucoz.ru/ http://belovfish.nethouse.ru/
|
|
Бурцев И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/12/2006 Сообщений: 1,923 Местонахождение: Самара
|
Медведев С сообщал(а):Для текущего собственника стоимость будет мультиплицироваться от неё. Именно так. В продажу пойдёт то "что есть", а не то что "хотел но не получилось" (инвестиционные желания). Стоимость АЗС будет строиться не по дельте прибыли, а по валовой выручке, и только. А всякие "недоиспользования резервуарного парка", резервированные земли и огрехи менеджмента никому не продашь.
Страна должна знать героев, хотя бы из сказок. "Сказки Оценщика"
|
|
Kalimera
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/28/2006 Сообщений: 309 Местонахождение: Екатеринбург
|
Всегда радует способность наших людей "правильно" понимать однозначно заданные вопросы.
Вопрос: Как изменяется выручка АЗС в ряду последовательно расположенных заправок на одной трассе при определенных условиях?
Ответ: АЗС имеют определенные показатели - в частности выручку. Для текущего собственника стоимость будет мультиплицироваться от неё.
Ответ на вопрос зависит не от того какая выручка у конкретной АЗС и какая у нее наценка на бензин, а оттого как реагирует покупатель на предложенные условия.
Условия: Дорога заданной интенсивности. Пусть это 6000 автомобилей в сутки. Для заданного участка трассы это в среднем (условно) может дать 750 заправок сутки в одну сторону.
Дорога фактически односторонняя (т.к. разворота нет). Это значит что покупатель, который проехал все 4 заправки в поисках лучшей цены будет заправляться на 4 (последней) АЗС, т.к. не может вернуться назад.
При этом заранее УРОВЕНЬ ЦЕН НА ЭТИХ АЗС ОН НЕ ЗНАЕТ, ибо не всякий водитель возит с собой бинокль чтобы разгадывать цены на АЗС.
Как поступит (вариант - должен поступить) типичный (вариант - рациональный) покупатель из тех 750, которым приспичило заправится на этом участке трассы, если впереди он видит 4 последовательно расположенных заправки (фед. бренд, рег. бренд, за ними еще две АЗС без бренда)?
Где нет числа и меры, там хаос и химеры.
|
|
Борисович
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/22/2008 Сообщений: 137 Местонахождение: Ульяновск
|
Единственным реальным показателем для оценки АЗС является пролив. Тут вам и местоположение, и бренд/не бренд, количество заправочных постов, количество соседей, расположение стеллы, наличие светодиодов на ценниках, магазин, кафе, туалет и т.п.
|
|
ocenschik
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/11/2006 Сообщений: 90 Местонахождение: Москва
|
Грубая прикидка по отличию в среднесуточной реализации:
Фед. бренд/не бренд - до 30% (в пользу фед. бренда).
Рег. бренд/не бренд - до 15% (в пользу не бренда).
А если есть возможность, то понаблюдайте за дальнобойщиками. У них связь по трассе. И они всегда передают хорошие точки "из рук в руки". Где больше дальнобойщиков, там даже на "не брендовой" АЗС среднесуточная реализация может быть выше, чем на "бренде".
Валовый доход рассчитывайте по средним ценам на топливо в регионе, а лучше в районе. Далее лучше учитывать не "мелкий опт" с нефтебаз, а "среднюю" маржу ((цена реализации - цена мелкого опта)/цена реализации). Так как цена реализации и цена мелкого опта "подвижны" во времени и дельта между ними, постоянно в "движении". Так называемая "средняя" маржа находится в диапазоне 13%-17%, наиболее часто звучит 15%. Если отмониторить цены лет так за 10-15, то так и получится.
Ну, а далее вычитайте все остальное, получайте EBITDA и капитализируйте ее. Не забудьте все расходы проверить на соответствие рынку, а лучше рассчитать самому.
Успехов!
|
|
Кулешов Павел
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/27/2007 Сообщений: 918 Местонахождение: Москва
|
РС этих АЗС будет равна суммам, которые сейчас готовы заплатить за них какие-нибудь ВИНКи или крупные региональные сети, если желающие вообще найдутся. Любые попытки смоделировать, рассчитать стоимость в существующей ситуации не будут иметь к ценам, за которые могут состояться продажи, никакого отношения.
|
|
Славовлад
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/1/2012 Сообщений: 3 Местонахождение: Москва
|
Спасибо всем за дискуссию и советы!
|
|
OEV
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2012 Сообщений: 22 Местонахождение: Кемерово
|
Кулешов Павел сообщал(а):РС этих АЗС будет равна суммам, которые сейчас готовы заплатить за них какие-нибудь ВИНКи или крупные региональные сети, если желающие вообще найдутся. Любые попытки смоделировать, рассчитать стоимость в существующей ситуации не будут иметь к ценам, за которые могут состояться продажи, никакого отношения. По поводу готовности заплатить - согласен 100%, а вот по поводу смоделировать - нет. Во всех ВИНКах при приобретении АЗС сделка проходит через несколько служб и составляется несколько обосновывающих документов (юридич., технич., экономич). Один из них - по сути ТЭО или бизнес-план, содержание его - это наш доходник в чистом виде, только точнее по цифрам (у них то есть реальные данные по потоку, прокачке, марже, капвложениям). Соответственно NPV (даже ее считают!) - это максимальная цена по сделке. То есть строить модели можно и нужно, по крайней мере диапазон понятен.
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007 Сообщений: 3,552 Местонахождение: Новосибирск
|
Да, диапазон понятен (я бы сказал - есть), но он оч. широк...
Так как ВИНКам принадлежат и НПЗ, они могут гнобить частные АЗСки ценой поставок (и даже вообще снижением поставок). Это вынудит (может вынудить) частные сети продаваться и ниже (имеющихся на дату оценки) диапазонов.
У вас в области будет давать гсм новый Яйский НПЗ. Но доля бензинов в его нефтепереработке (пока) совсем небольшая (гораздо больше будет мазута). Да и цены в соседней Н-ской области выше на бензин...
В общем - моделировать, имхо, надо - как же ещё оценивать-то(?), но цены могут отклоняться от смоделированных стоимостей. О чем, видимо, К.П. и сказал в сердцах. Но какие же ещё могут быть варианты оценки(?), звонок Сечину что-ли?.. Наверное, банк и это не устроит. Значит остаётся только уже сказанное выше.
|
|
OEV
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2012 Сообщений: 22 Местонахождение: Кемерово
|
Так и есть, простого ответа здесь не будет. Нужно начать с того, что порассуждать, кто будет покупателем этой АЗС: ВИНК, региональная сеть или "некто". Если думаем, что ВИНК. То какая? какие у них критерии покупок? Большинство имеющихся на рынке АЗС некоторые ВИНКи не купят никогда, т.к. не пройдут по их требованиям (величина потока, визуализация, плотность на трассе и т.п.). Поэтому для топикстартера этот вариант скорее всего не проходит. Если региональная сеть, то тоже какая? думаю в любом регионе их 3-5 будет. Закредитованные, еще не отошедшие от кризиса... Будут ли они брать на себя новые кредиты при таком местоположении и конкуренции? Ну и куча других вопросов. Остается абстрактное "некто". Простой расчет по текущей прокачке и какой-то заданной доходности.
|
|
OEV
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2012 Сообщений: 22 Местонахождение: Кемерово
|
Славовладу: поправку лучше не теоретически посчитать, а практически измерить. Мало кто пользуется, но в этом нет ничего сложного, тем более что АЗС рядом друг с другом. Пару дней выберите: утром постойте рядом минут 15 и вечером. Запишите количество заправляемых машин (в идеале конечно, отдельно легковых, грузовых, автобусов) и сравните. Ну а далее чем больше измерений, тем больше точность. Тут от вашего времени и вознаграждения зависит.
|
|
Guest |