|
Евгений
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/27/2007 Сообщений: 73 Местонахождение: Курск
|
Добрый день! Может кто сталкивался с оценкой земли населенных пунктов, не связанные со строительством, а именно в основном под садоводчество и огородничество.
Оценка ЗУ осуществляется для муниципального образования с последующим передачей ЗУ на торги. Ситуация примерно такая: к примеру...есть участок, который продан под ЛПХ или ИЖС..у него есть некая стоимость 300 руб./ кв.м(условно), рядом берут участок под садоводчество и огородничество и при этом хотят чтобы он был гораздо дешевле, мотивируя тем, что на нем строиться нельзя.
Возникает вопрос: 1. должны ли быть эти участки оценены одинаково или все же должна быть поправка на фактическое использование ЗУ.( кадастровая стоимость под ИЖС или ЛПХ примерно 60 руб/ кв.м., кадастровая стоимость под садоводчество и огородничество примерно 4 руб/ кв.м)? 2. На сколько будет корректно вводить поправку на фактическое использование по кадастровой стоимости?
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
Кадастровая стоимость это сплошное враньё, причем оно там, где коммерция, там наглое и корыстное враньё, а там где нет коммерции и социалка, там скромное и доброе враньё, поэтому, конечно, под садами дешевле, чем ИЖС и ЛПХ, но вот во сколько раз дешевле, никто не знает.
А у меня была такая тема: заложили в банк участок с огородом под кредит в одном забытом властям селе, участок 10 соток, на окраине, земли вокруг завались, село же всё-таки.... И никаких аналогов, т.е. вообще ни одной продажи, собрал в местной газете за три года 10 предложений, все актуальны на дату оценки и будут актуальны и через 10 лет, т.к. село вымирает. И вот умерла старушка, остался после неё участок, дети из Барнаула и Новосибирска пытаются его продать, имея в виду Барнаульские и Новосибирские цены, ну, сделав достойную скидку :)А тут рынка нет. Ну я и написал, что вот у селянки банк участок заберет, а селянка напишет письмо главе совхоза, мол,Ю картошечки ради, выделите мне по бедности моей 10 соток, ну, сколько с ней возьмут? Оказалось 2000 рублей, а потом забор покосившися его остаточная стоимость, ну ещё 3000 рублей, вот я вся красная цена этой земле, кредит раз в 20 больше, но мне для банка, который же добирается до сел, куда все уже не ездят, не жалко. :)
|
|
Евгений
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/27/2007 Сообщений: 73 Местонахождение: Курск
|
Мисовец сообщал(а):под садами дешевле, чем ИЖС и ЛПХ, но вот во сколько раз дешевле, никто не знает. И все таки как же поступить при оценке таких земельных участков??? у меня таких много и отказываться не резон.
|
|
Лысов Константин
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 313 Местонахождение: Нижний Новгород
|
Евгений сообщал(а):И все таки как же поспупить при оценке таких земельных участков??? у меня таких много и отказываться не резон.
А аналогов с назначением под дачи и сады (СНТ, ДНП) нет?
Ищу ответ на главный вопрос жизни...
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
Евгений сообщал(а):Мисовец сообщал(а):под садами дешевле, чем ИЖС и ЛПХ, но вот во сколько раз дешевле, никто не знает. И все таки как же поступить при оценке таких земельных участков??? у меня таких много и отказываться не резон. Искать аналоги, причем искать их нужно не в сети и даже не столько в "Из рук в руки" местного разлива, сколько на доске председателя того кооператива, где у Вас оценивается садовый участок. Я вот в таких случаях первым дело еду туда и разговариваю с пейзанами, для чего обычно еду туда в выходные, т.к. их там много в выходные можно застать на своих фазендах, вот тут за разговорами и чтением доски местных объявлений и возникают иногда весьма нетривиальные идеи, об одной из них я до сих пор рассказываю на своих семинарах по теме "Прямое сравнение продаж", т.к. там такое было ценообразование, что за много лет из памяти не стерлось и новичкам оченно полезно бывает понять, что так бывает.... Вот съездите, найдете аналоги, опубликуете их вместе с картой садового кооператива среди ценообразующих центров, тогда и смогу Вам сказать, как быть, а без изучения рынка только вешаться.
|
|
Евгений
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/27/2007 Сообщений: 73 Местонахождение: Курск
|
дело в том, что дач там и в помине нет....это муниципалитет стал давать земельные участки с таким назначением людям у которых уже есть сот. 10-50 взятые ранее под ЛПХ(ИЖС)....вот к примеру...несколько жителей хотят посадить сад и сделать детскую площадку...при этом землю выделяют, "не связанную со строительством"(хотя поселок коттеджный), мотивируя, что там ничего не построить....хитрость конечно, но законом не запрещено - а то что не запрещено, как говорят будущие собственники, то разрешено - вот и ХОТЯТ ПО - ДЕШЕВЛЕ)
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
Евгений сообщал(а):дело в том, что дач там и в помине нет....это муниципалитет стал давать земельные участки с таким назначением людям у которых уже есть сот. 10-50 взятые ранее под ЛПХ(ИЖС).... Муниципалитет эти участки бесплатно дает, или за деньги? Если за деньги, то вот она и есть РС, почем дает.
|
|
Евгений
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/27/2007 Сообщений: 73 Местонахождение: Курск
|
эту стоимость должен оценить оценщик)..т.е. Я))
|
|
Евгений
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/27/2007 Сообщений: 73 Местонахождение: Курск
|
Муниципалы хотят продать на праве собственности на основании отчета
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
Евгений сообщал(а):Муниципалы хотят продать на праве собственности на основании отчета Тогда ищем объявления о продаже в других местах, где есть садоводческие кооперативы, ведь вокруг любого города куча таких кооперативов.
|
|
Sergey8
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/13/2009 Сообщений: 12
|
Есть ещё другой метод по занижению стоимости земельного участка, который так же иногда используется. Это когда на проданном муниципальном участке возводится объект буквально по периметру проданного участка. А затем вроде как на основании законного обращения собственника о приобретении на торгах дополнительного земельного участка, например для организации стоянки перед объектом, организации подъезда, и т.д. образуется новый участок, буквально по периметру охватывающий старый, ни чего на нём построить не получиться. И площадь может быть приличная (процентов 50 от "базового" участка). Только новый участок ввиду своей специфической формы использоваться может только собственником " "базового" участка. Кто такой купит на торгах? Базовый участок продан за 100 руб\сотка, а "дополнительный" уже идёт как неликвид,так как предназначен для "дорожек и лавочек" и вроде всё объективно по НЭИ, а хитрость очевидна. Вот и с Вашими садами так же.
|
|
Евгений
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/27/2007 Сообщений: 73 Местонахождение: Курск
|
Шкаринов Сергей Николаевич сообщал(а):Есть ещё другой метод по занижению стоимости земельного участка, который так же иногда используется. Это когда на проданном муниципальном участке возводится объект буквально по периметру проданного участка. А затем вроде как на основании законного обращения собственника о приобретении на торгах дополнительного земельного участка, например для организации стоянки перед объектом, организации подъезда, и т.д. образуется новый участок, буквально по периметру охватывающий старый, ни чего на нём построить не получиться. И площадь может быть приличная (процентов 50 от "базового" участка). Только новый участок ввиду своей специфической формы использоваться может только собственником " "базового" участка. Кто такой купит на торгах? Базовый участок продан за 100 руб\сотка, а "дополнительный" уже идёт как неликвид,так как предназначен для "дорожек и лавочек" и вроде всё объективно по НЭИ, а хитрость очевидна. Вот и с Вашими садами так же.
Хитрость может и очевидна , но не хотелось бы являться локомотивом для ОБЭБ(фискальные органы РФ)...рядом дачь(садоводчества и огородничества) нет...а не по-далеку(5-10км)..150 руб/кв.м-дачи без строений)...и насколько корректно приводить их как объекты - аналоги, если оцениваемый участок находится в зоне коттеджной застройки
|
|
Роман 72
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/31/2014 Сообщений: 1 Местонахождение: Благовещенск
|
Всем привет. Форум полистал, ответа не нашел (если уже обсуждалось. прошу дать ссыль).. Вопрос собственно вот какой... Оценка земельного участка по кадастровому - ВРИ 7, договором, который заключается с муниципалитетом, прописано обязательное условие для целей не связанных со строительством. После переоценки кадастровой ст-ти, удельный показатель данного участка около 11 000 руб (это если корректировку пытаться ввести на 9 ВРИ. 9 ВРИ около 700 рублей) Корректировку вводить не хочется, но участков на продаже с таким ВРИ (7) просто нет. Что делать? Что делаем мы... Сначала попытался в АНЭИ объяснить, что в данном случае открытая автостоянка не является лучшим видом...все расписали, подвели под 9 ВРИ...комитету не понравилось... Второй вариант, пытаемся объяснить, что если участок не предназначен под кап.строительство, то ВРИ участка играет последнюю роль в оценке, важен район расположения, окружающее использование з/участков, инфрастуктура... Не могу ни чего найти, чтобы подтвердить документально это свое наблюдение. Просто убежден, что комитет наши умозаключения, захочет увидеть подтвержденными нормами, законами,стандартами и т.п... Может есть что-то? З.Ы. да, до переоценки кадастровой стоимости, все было ок, 9 ВРИ и 7ВРИ рядом стояли по удельному показателю, можно было корректировать без ущерба..сейчас дурдом какой-то..откуда такая стоимость (11000 за квадрат)..
|
|
FAR
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/8/2012 Сообщений: 73 Местонахождение: Уфа
|
Присоединяюсь к вопросу. Зачастую еще размеры таких участков невелики (менее 6 соток), часто бывает, что человек хочет присоединить соседние клочки земли (все равно бурьяном зарастает). При этом предложений по продаже огородов садов мало или вообще нет.
|
|
Guest |