Здравствуйте, столкнулся недавно с оценкой АЗС, изучал рынок, статьи, сам объект оценки... Свои соображения выскажу кратко так:
1) Затратный подход - не применим в принципе по той простой причине, что не учитывает доходность
2) Сравнительный - опять же неприменим - слишком сложная категория объектов. Сколь нибудь точное определение величин множества корректировок - невыполнимая задача. Рассмотреть косвенные аналоги логично в описательной части отчёта, в анализе рынка, чтобы выделить для объекта оценки диапазон стоимости - например - 25 - 35 миллионов.
3) Доходный подход - единственный даст близкий к истине результат при наличии верной информации о доходах и расходах. Потенциальному покупателю, если он адекватен - начхать сколько стоит построить такую же , какой бренд, какое кафе или мойка, или сколько стоит такая же, но в Бобруйске или в соседнем селе. Ему важен оборот - и только!

А вот для вычисления ставки капитализации берём объекты с рынка продажи, тут пригодится сравнительный подход. Были найдены объявления с информацией о выручке напрямую или с оборотом топлива, остальное - дело простой техники. Я взял тупо несколько заправок - разных абсолютно - по регионам, по величине и т.д. Доходность взял усреднённую по России, составляет на конец 2012 года - 6-7% по разным оценкам. Хотите верьте, хотите нет, но даже такие грубые расчёты дали то, что по 5 из 6 предложений ставка капитализации попала в диапазон 14 -18% (по шестому предложению оказалась 10%).

Я на идеальность такой методики не претендую, но считаю её наиболее простой и в то же время дающей результат достаточной точности. Минус - не всегда легко заполучить укрупнённую структуру доходов и расходов. К тому же достоверную.

Здравствуйте, столкнулся недавно с оценкой АЗС, изучал рынок, статьи, сам объект оценки... Свои соображения выскажу кратко так:
1) Затратный подход - не применим в принципе по той простой причине, что не учитывает доходность

Евгений Евстафьевич, Вы провоцируете на ответный выпад. Зачем писать с чем я сталкивался, а с чем нет? Знаете меня, чем я занимаюсь тоже знаете? Тогда не стоит обвинять меня во вранье ВОТ ТАКИМИ ВОТ БУКВАМИ... Отпишусь по результатам сдачи отчёта.

Не претендую на идеальность отчёта, я же написал! По поводу затратника - не скажу что он в принципе непригоден для оценки доходной недвижимости, но тут - не вижу смысла. Другое дело - требует заказчик, банк. Раньше банки требовали любой дом оценивать затратным подходом. Дом в деревне - затратник работает,причём иногда лучше сравнительного. а в городе? нет. Выходит много меньше сравнительного, и делается для проформы.

Вся собранная информация говорит о том что стоимость АЗС практически только от оборота и зависит, не вижу смысла повторяться, об этом много сказано.

Хочется услышать мнение по существу - а не типа "всё неверно и баста"
Была в практике оценка АЗС:
ЗП - работает, если брать аналогичный резервуарный парк, аналогичное количество и наличие колонок, наличие аналогичного сервисного здания, то затраты для возведения АЗС практически не отличаются разница в сметах 10-15%, минус затраты на возведение сопоставимы для возведения АЗС расположенных на крупных магистралях, городах и например в сельской местности;
СП - работает, на рынке достаточно аналогов, можно выявить зависимость стоимости от их расположения, технических характеристик, и т.п и т.д. но не учитывает бренды и тренды...а именно у автолюбителей каждого региона есть мнение от качестве бензина АЗС т.е. есть "хорошие" и "не очень" корректировка не считается
ДП - АЗС является доходным объектом, ее ценность/стоимость зависит от реализации ГСМ и соответственно выручки, по моему наиболее объективный подход в оценке АЗС.
Конечно можно использовать все три подхода, а потом результаты полученные в рамках подходов, притягивать за уши к друг другу

Дадут ли другие пути вычисления ставки капитализации более достоверный результат? Хотелось бы услышать мнения коллег. Сомневаюсь, что суммирование всяких безрисковых ставок, инфляций, рисков отрасли и прочее - правильный путь. А тут - живой рынок с настоящими цифрами. Допущений, конечно, многовато, а как иначе в оценке без допущений

1) Затратный подход - не применим в принципе по той простой причине, что не учитывает доходность

2) Сравнительный - опять же неприменим - слишком сложная категория объектов. Сколь нибудь точное определение величин множества корректировок - невыполнимая задача. Рассмотреть косвенные аналоги логично в описательной части отчёта, в анализе рынка, чтобы выделить для объекта оценки диапазон стоимости - например - 25 - 35 миллионов.

3) Доходный подход - единственный даст близкий к истине результат при наличии верной информации о доходах и расходах. Потенциальному покупателю, если он адекватен - начхать сколько стоит построить такую же , какой бренд, какое кафе или мойка, или сколько стоит такая же, но в Бобруйске или в соседнем селе. Ему важен оборот - и только!
А вот для вычисления ставки капитализации берём объекты с рынка продажи, тут пригодится сравнительный подход. Были найдены объявления с информацией о выручке напрямую или с оборотом топлива, остальное - дело простой техники. Я взял тупо несколько заправок - разных абсолютно - по регионам, по величине и т.д. Доходность взял усреднённую по России, составляет на конец 2012 года - 6-7% по разным оценкам. Хотите верьте, хотите нет, но даже такие грубые расчёты дали то, что по 5 из 6 предложений ставка капитализации попала в диапазон 14 -18% (по шестому предложению оказалась 10%).