Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
И снова про доли, не выделенные в натуре
|
|
|
Пашка
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/29/2007
Сообщений: 92
|
Давно не заморачивался, а тут клиент попросил обосновать - почему 1/7 доли, вносимые в уставный капитал, стоят как 1/7 всего помещения, а не меньше. Он как аргумент приводит и продажи долей квартир на рынке (кстати, помнится была аналитика, может, кто сбросит сюда же ссылку?), опять же говорит, что собственник 6/7 долей будет диктовать, как распоряжаться имуществом, и, по аналогии с оценкой акций, необходимо делать скидку (человек всесторонне развитый такой). То же самое при продаже, т.к. продаваемую долю они хотят как раз оценить подешевле, и хотят видеть скидку. Но! - скидку аргументированную. Может кто помочь - где есть подобная информация, или судебная практика, или методика какая... Заранее спасибо за ответы.
|
|
|
Стадникова С.В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/14/2013
Сообщений: 56
Местонахождение: Краснодар
|
Попробуйте, так не любимые всеми, парные продажи...
Подавая надежды, не роняй достоинства…
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Я всю дорогу считал, что если доля не выделена в натуре, то продайте весь объект по его РС и поделите выручку сообразно долям, всё. Ведь если доля не выделена, значит в каждом 1 м2 1/7 принадлежит одному и 6/7 другому.
|
|
|
Стадникова С.В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/14/2013
Сообщений: 56
Местонахождение: Краснодар
|
Мисовец сообщал(а):Я всю дорогу считал, что если доля не выделена в натуре, то продайте весь объект по его РС и поделите выручку сообразно долям, всё. Ведь если доля не выделена, значит в каждом 1 м2 1/7 принадлежит одному и 6/7 другому.
Это вполне логично, и имеет место быть, если все собственники продают все свои доли одному лицу, однако не всегда все собственники хотят продавать, и тогда проблема усложняется в связи с определенными юридическими процедурами... Т.е. дольщики сначала должны предложить выкупить долю друг другу, а только по прошествии определенного времени (вроде как не меньше 2 мес.) и получения отказа от дольщиков (в письменном виде) могут продавать на открытом рынке... А это существенно увеличивает сроки экспозиции-реализации... Да и на открытом рынке ситуация не так проста... Не всем нужно имущество, которым можно распоряжаться "по согласованию"... Оно как бы твое, но сам принимать решения ты не можешь - нужно прийти к договоренности с дольшиками.... Это достаточно сложный вопрос и не все так однозначно...
Подавая надежды, не роняй достоинства…
|
|
|
Светлячок
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/30/2008
Сообщений: 78
Местонахождение: Кемерово
|
Пашка сообщал(а):Давно не заморачивался, а тут клиент попросил обосновать - почему 1/7 доли, вносимые в уставный капитал, стоят как 1/7 всего помещения, а не меньше. Он как аргумент приводит и продажи долей квартир на рынке (кстати, помнится была аналитика, может, кто сбросит сюда же ссылку?), опять же говорит, что собственник 6/7 долей будет диктовать, как распоряжаться имуществом, и, по аналогии с оценкой акций, необходимо делать скидку (человек всесторонне развитый такой). То же самое при продаже, т.к. продаваемую долю они хотят как раз оценить подешевле, и хотят видеть скидку. Но! - скидку аргументированную. Может кто помочь - где есть подобная информация, или судебная практика, или методика какая... Заранее спасибо за ответы.
По продаже долей квартиры, ИМХО: выделить в натуре 1/7, 1/14 и т.д., как правило, невозможно, а потому, считается РС всей квартиры, а при продаже полученные деньги делятся по долям соответственно. А в случае необходимости, остающимися в квартире выплачивается стоимость доли тому, кто захотел от нее в натуре отказаться (ну, бывают такие случаи при дележе наследства или при разводе). Василий Григорьевич прав.
|
|
|
Борисович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/22/2008
Сообщений: 137
Местонахождение: Ульяновск
|
А если вообще вопрос о 1/7 доли в помещениях рассматривать как "золотой парашют"? Т.е. без этой 1/7 использование данных помещений проблематично? Согласен с В.Г.
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Очень люблю такие темы именно за то, что они четко демонстрируют образ мышления оценщиков аля "Сейчас я расскажу рынку, как оно должно быть".
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Пашка
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/29/2007
Сообщений: 92
|
Вот поинтересовался мнением специалиста из отдела методологии и экспертизы своей сро (крупная), сказали, что было пара отчетов на экспертизе аналогичных, там была скидка, и они выдали положительное заключение. Так же сейчас общался с начальником отдела оценки одной из уважаемых оценочных компаний, периодически входящей в топ-20 разных рейтингов, тоже склонятся к мысли о том, что надо вносить скидку. Обосновывает это тем, что вносить надо по рыночной стоимости, а рыночная стоимость 1/7 - меньше, чем 7/7, т.к. никто не продаст ее по данной стоимости на открытом рынке. Попытались копать глубже - тоже как то ерунда выходит. Т.е. ситуации какие могут быть - внесли 7 участников по 1 доле - первая ситуация, внесли два участника - один - 1/7, другой - 6/7. Вот как тут интересно с т.з. законодательства - кто имеет больше прав, а кто меньше? И что будет, когда кто то будет выходить из общества? И что будет, если общество захочет что то продать из этих долей? И что будет, если общество объеденит все доли в одну, потом поставит на баланс здание (ну или помещение), и затем его продаст? Как тут с прибылью и правами - у меня пробел полный в знаниях. Помогите пожалуйста - кто ссылками, кто с посыланием к литературным источникам... Еще раз большое спасибо тем, кто откликнулся и откликнется.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Пашка сообщал(а):Вот поинтересовался мнением специалиста из отдела методологии и экспертизы своей сро (крупная), сказали, что было пара отчетов на экспертизе аналогичных, там была скидка, и они выдали положительное заключение. Так же сейчас общался с начальником отдела оценки одной из уважаемых оценочных компаний, периодически входящей в топ-20 разных рейтингов, тоже склонятся к мысли о том, что надо вносить скидку. Обосновывает это тем, что вносить надо по рыночной стоимости, а рыночная стоимость 1/7 - меньше, чем 7/7, т.к. никто не продаст ее по данной стоимости на открытом рынке.
Разумеется, никто не продаст 1/7 за 1/7 часть РС ОО на открытом рынке, ну и что? А топикстатер оценивает для продажи на открытом рынке или для чего? Если для продажи, то и 6/7 не продать за 6/7, но зато можно 7/7 продать по РС и поделить выручку пропорционально долям. И это будет справедливо, т.к. если бы Вы покупали 1/7 на первичном рынке, иди вносили 1/7 в УК, то никто бы Вам скидку делать не стал. На открытом рынке продаются не 1/7 или 6/7, а продается входной билет в объект, и этот билет позволяет выдавить оставшихся владельцев, пусть у них даже 6/7 а я 100 кошек разведу на своей 1/7 и они выселят владельца 6/7 или т.п. что-то, был номер такой у А. Райкина по ТВ раньше показывали в моей юности, как он из чайника в штаны хаму воду наливал....
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Пашка сообщал(а):Вот поинтересовался мнением специалиста из отдела методологии и экспертизы своей сро (крупная), сказали, что было пара отчетов на экспертизе аналогичных, там была скидка, и они выдали положительное заключение. Так же сейчас общался с начальником отдела оценки одной из уважаемых оценочных компаний, периодически входящей в топ-20 разных рейтингов, тоже склонятся к мысли о том, что надо вносить скидку. Обосновывает это тем, что вносить надо по рыночной стоимости, а рыночная стоимость 1/7 - меньше, чем 7/7, т.к. никто не продаст ее по данной стоимости на открытом рынке. Попытались копать глубже - тоже как то ерунда выходит. Т.е. ситуации какие могут быть - внесли 7 участников по 1 доле - первая ситуация, внесли два участника - один - 1/7, другой - 6/7. Вот как тут интересно с т.з. законодательства - кто имеет больше прав, а кто меньше? И что будет, когда кто то будет выходить из общества? И что будет, если общество захочет что то продать из этих долей? И что будет, если общество объеденит все доли в одну, потом поставит на баланс здание (ну или помещение), и затем его продаст? Как тут с прибылью и правами - у меня пробел полный в знаниях. Помогите пожалуйста - кто ссылками, кто с посыланием к литературным источникам... Еще раз большое спасибо тем, кто откликнулся и откликнется.
Лично я думаю, что "(человек всесторонне развитый такой)" делает большую глупость. Я просто не представляю себе мотивации взносом доли в уставник недвижимостью.
Зачем? Из каких соображений? Несколько раз в практике пересекался с такими вещами. И все разы было одно и тоже, советы "юристов". Которым не в шахматы играть, и даже не в шашки, а только в "чапаевцев".
Что такое взнос в уставный капитал? Это денежная мера ответственности учредителя. Именно ответственности, а не чего либо другого. Именно по этому и называется ООО (общество с ограниченной ответственностью), т.е. ответственность учредителя ООО, по долгам ООО, как раз и измеряется этой суммой.
Пример: Создается ООО, два учредителя, один 1/7, другой 6/7. Вместо того как все нормальные люди делают уставник 10 тыр., начинают "колотить понты", типа сделаем уставник 10 млн., ведь мы крутые. Естественно таких наличных нет, оценивают недвижку в 10 млн. и вносят. Налоговой фиолетово, что там в отчете написано, т.к. они понимают ситуацию. Но тут случается беда, ООО набрало долгов, неважно как, допустим на 30 млн. Продали недвижку за 10 млн., отдали, должны еще 20 млн., никаких активов больше нет. И тогда и взыскивают с учредителей, с одного 1/7 - 1429000 р., с другого 6/7 - 8571000 р. А учредители продают, если кеша нет, свое непосильно нажитое имущество.
P.S. Возможно для каких-то целей учредителям нужна эта головная боль, но кроме оптовой торговли спиртным, мне неизвестно.
|
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,093
Местонахождение: Москва
|
Андрей С. сообщал(а):Очень люблю такие темы именно за то, что они четко демонстрируют образ мышления оценщиков аля "Сейчас я расскажу рынку, как оно должно быть".
|
|
|
Сергей Аркадьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/24/2008
Сообщений: 160
Местонахождение: Челябинск
|
Игор сообщал:"...учредители продают, если кеша нет, свое непосильно нажитое имущество" - глупости.
|
|
|
Пашка
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/29/2007
Сообщений: 92
|
В общем, поинтересовался я тут еще, посоветовался, и пришел к следующим выводам, если где ошибаюсь - прошу поправить.
1. Никаких методических рекомендаций, нормативных документов и судебной практики по оценке долей, не выделенных в натуре, нет.
2. Размер доли не наделяет владельца никакими дополнительными правами. Т.е., собственник 6/7 должен по любому принимаемому решению советоваться с собственником 1/7, и наоборот. Т.е. идет радикальное отличие от бизнеса. И скидка, в случае ее применения, будет одинакова для обеих долей.
3. В зависимости от целей оценки, оценщик сам, основываясь на логических умозаключениях, определяет - делать скидку или нет.
4. Логика внесения в уставный капитал долей, которые в итоге составят 1 единый объект, примерно такая - любое предприятие стремиться к увеличению стоимости своего имущества. Путем объединения долей и регистрации единого объекта стоимость и ликвидность объекта увеличиться, его можно закладывать в банк без лишних проблем (ну, например, когда собственник одной доли - заемщик, а остальные - поручители). Т.е. здание (помещение) будет в итоге единым объектом. А если продавать единый объект - то соответственно, скидок быть не должно.
5. Логика продажи - опять же, вроде кому - остальным участникам, чтобы им увеличить стоимость единого объекта, или стороннему лицу. Скорее всего, купят остальные участники. Т.е. опять без скидок. Это подтверждается тем, что на рынке практически нет предложений о продаже доли в зданиях и нежилых помещениях (в отличии от квартир, где соцконтингент нервный, неоднородный и не всегда адекватный).
Я ничего не пропустил?
|
|
|
fvn
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/31/2010
Сообщений: 132
Местонахождение: Жуковский
|
Пашка сообщал(а):... а тут клиент попросил обосновать - почему 1/7 доли, вносимые в уставный капитал, стоят как 1/7 всего помещения, а не меньше...
ст.14 ООО:
Действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Сергей Аркадьевич сообщал(а):Игор сообщал:"...учредители продают, если кеша нет, свое непосильно нажитое имущество" - глупости.
А прокомментировать "глупости"? Откуда такая информация?
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Пашка сообщал(а):
4. Логика внесения в уставный капитал долей, которые в итоге составят 1 единый объект, примерно такая - любое предприятие стремиться к увеличению стоимости своего имущества. Путем объединения долей и регистрации единого объекта стоимость и ликвидность объекта увеличиться, его можно закладывать в банк без лишних проблем (ну, например, когда собственник одной доли - заемщик, а остальные - поручители). Т.е. здание (помещение) будет в итоге единым объектом. А если продавать единый объект - то соответственно, скидок быть не должно.
Нет тут логики. Заложить и так без проблем можно. Вообще странное желание учредителей увеличить свою ответственность.
|
|
|
Андреевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/31/2008
Сообщений: 311
Местонахождение: Тула
|
Отправил на Ваш электронный адрес наши аналитические материалы по стоимости долей квартир в г. Туле.
|
|
|
Пашка
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/29/2007
Сообщений: 92
|
Андреевич сообщал(а):Отправил на Ваш электронный адрес наши аналитические материалы по стоимости долей квартир в г. Туле.
большое спасибо, но почему то не получил. orfan@yandex.ru - можно продублировать?
|
|
|
andrey-saratov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/21/2013
Сообщений: 66
Местонахождение: Саратов
|
Да всё наверняка зависит от ситуации.
Вот у меня - задача: оценить дом с участком земли, что в принципе ничего особенного не представляет, и затем выделить стоимость 1/2 доли этого имущества. Вот это уже интереснее. Ну и как считать? Если и представлены похожие объекты на рынке - то речь идёт о продаже 1/2 части дома , а не доли. Каждая часть имеет отдельный вход. Неудобства , связанные с владением частью дома, а не целого - минимальны, только общая стенка.
А оцениваемый объект - имеет три этажа по факту (1+цок+ подвал), чёткое деление на две равноценный части вряд ли осуществимо. Так что сравнение с продажами 1/2 частей - отметается
Стоимость дома ориентировочно 5 500 тыс. Продадите 1/2 доли за 2 750?? Да даже за 2 000 дурачка надо ещё поискать.
Полистав интернет, нашёл пару объявлений о продаже 1/2 долей трёхкомнатных квартир. пока в мыслях применить метод парных продаж, сравнив стоимость метра 1/2 доли квартиры и метра такой же квартиры, выставляемой полностью на продажу.
Если кто ещё подкинет что-то дельное - буду благодарен
|
|
|
andrey-saratov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/21/2013
Сообщений: 66
Местонахождение: Саратов
|
Вопрос по-прежнему актуален. Другие советов, кроме применить метод парных продаж относительно квартир, нет?
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|