|
Оценкин
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 6/10/2013 Сообщений: 57 Местонахождение: Челябинск
|
Сразу хочу попросить прощения за создание темы, т.к. уже и так много похожих. Ситуация такова: заказчик дал деньги в долг под залог 1/2 доли в 3-х квартире, деньги ему не отдали и теперь он отжимает 1/2 доли по суду. Соответственно мне нужно найти стоимость данной доли, но я что-то сбился с толку, как ее оценить, т.к. Оказывается доля не стоит 1/2 РС всей квартиры, а стоит на порядок ниже. Подскажите пожалуйста как мне быть, считать со скидкой 20-...%, тогда как это обосновать, или же как то по другому???? Спасибо!
|
|
Оценкин
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 6/10/2013 Сообщений: 57 Местонахождение: Челябинск
|
Вот нашел на одном из форумах в Инете: чаще всего стоимость 1/2 доли в квартире можно рассчитать так: S / 2 х 25% = D где S - цена всей квартиры, а D - стоимость доли, если она продаётся отдельно.
Реально ли данное утверждение?
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
PaChance сообщал(а):Сразу хочу попросить прощения за создание темы, т.к. уже и так много похожих. Ситуация такова: заказчик дал деньги в долг под залог 1/2 доли в 3-х квартире, деньги ему не отдали и теперь он отжимает 1/2 доли по суду. Соответственно мне нужно найти стоимость данной доли, но я что-то сбился с толку, как ее оценить, т.к. Оказывается доля не стоит 1/2 РС всей квартиры, а стоит на порядок ниже. Подскажите пожалуйста как мне быть, считать со скидкой 20-...%, тогда как это обосновать, или же как то по другому???? Спасибо! Нужно принципиально различать две ситуации: 1. Доля должна быть продана чужим людям на открытом рынке, тогда смотрим на рынок, видим там скидки от 225% и выше, т.к. кому нужна головная боль с соседями. 2. Доля не продается на открытом рынке, вот как у Вас, например, это же суд и продажи не будет. Тогда все доли в сумме равны 1, а стоимость доли равна РС квартиры * Доля.
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Цитата:Вот нашел на одном из форумах в Инете: чаще всего стоимость 1/2 доли в квартире можно рассчитать так: S / 2 х 25% = D где S - цена всей квартиры, а D - стоимость доли, если она продаётся отдельно. Тут надо понимать, что устойчивого рынка долей нет и такого рода скидки эпизодические мнения/мультипликаторы участников рынка. Я чаще всего слышал про скидку в 30-50 %.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Оценкин
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 6/10/2013 Сообщений: 57 Местонахождение: Челябинск
|
Мисовец сообщал(а):PaChance сообщал(а):Сразу хочу попросить прощения за создание темы, т.к. уже и так много похожих. Ситуация такова: заказчик дал деньги в долг под залог 1/2 доли в 3-х квартире, деньги ему не отдали и теперь он отжимает 1/2 доли по суду. Соответственно мне нужно найти стоимость данной доли, но я что-то сбился с толку, как ее оценить, т.к. Оказывается доля не стоит 1/2 РС всей квартиры, а стоит на порядок ниже. Подскажите пожалуйста как мне быть, считать со скидкой 20-...%, тогда как это обосновать, или же как то по другому???? Спасибо! Нужно принципиально различать две ситуации: 1. Доля должна быть продана чужим людям на открытом рынке, тогда смотрим на рынок, видим там скидки от 225% и выше, т.к. кому нужна головная боль с соседями. 2. Доля не продается на открытом рынке, вот как у Вас, например, это же суд и продажи не будет. Тогда все доли в сумме равны 1, а стоимость доли равна РС квартиры * Доля. Заказчик, после суда собирается продавать данную долю, тогда подходит 1 вариант. А как это дело описать, если можно поподробнее?
|
|
Оценкин
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 6/10/2013 Сообщений: 57 Местонахождение: Челябинск
|
Андрей С. сообщал(а):Цитата:Вот нашел на одном из форумах в Инете: чаще всего стоимость 1/2 доли в квартире можно рассчитать так: S / 2 х 25% = D где S - цена всей квартиры, а D - стоимость доли, если она продаётся отдельно. Тут надо понимать, что устойчивого рынка долей нет и такого рода скидки эпизодические мнения/мультипликаторы участников рынка. Я чаще всего слышал про скидку в 30-50 %. А Вы применяли данные скидки, если да то на что ссылались?
|
|
Umbratilis
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/3/2012 Сообщений: 115
|
PaChance сообщал(а):Сразу хочу попросить прощения за создание темы, т.к. уже и так много похожих. Ситуация такова: заказчик дал деньги в долг под залог 1/2 доли в 3-х квартире, деньги ему не отдали и теперь он отжимает 1/2 доли по суду. Соответственно мне нужно найти стоимость данной доли, но я что-то сбился с толку, как ее оценить, т.к. Оказывается доля не стоит 1/2 РС всей квартиры, а стоит на порядок ниже. Подскажите пожалуйста как мне быть, считать со скидкой 20-...%, тогда как это обосновать, или же как то по другому???? Спасибо!
Стоимость такой доли может быть сопоставима со стоимостью комнаты в этом же районе. Потенциальный покупатель будет выбирать себе жилье. Случай с инвестицией и рейдерством не рассматривается. Выбирая, он купит либо комнату, либо долю при условии, что в одной из комнат можно жить "автономно".
Ничего не принимай на свой счет. Все, что люди говорят или делают, — это проекция их собственной реальности. Если вы выработаете в себе иммунитет к чужим взглядам и мнениям, то избежите бесполезных страданий. © Мигель Руис.
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
PaChance сообщал(а):Заказчик, после суда собирается продавать данную долю, тогда подходит 1 вариант. А как это дело описать, если можно поподробнее? Совершенно безразлично, что собирается делать Заказчик после суда, после суда это будет его собственность и там ему Ваш отчет не нужен, он будет там сам решать. А вот для суда важно, с какой суммы брать гос.пошлину, вот для этого и нужна Ваша оценка.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
суд не вынесет решение - отдать долю в собственность кредитора. последующая продажа будет с условием обязательного предложения второму дольщику
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007 Сообщений: 742 Местонахождение: Пермь
|
Сто раз ведь эту тему поднимали, однозначного решения нет, я обычно делаю под заказчика, скидку беру 20-30% (в зависимости от размера доли) обоснование типа обзвонил ведущие риэлторские компании, и табличку, название, телефон, размер скидки....
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
Шогин Валерий сообщал(а):суд не вынесет решение - отдать долю в собственность кредитора. последующая продажа будет с условием обязательного предложения второму дольщику
Как банк, хотел отжать квартиру за задолженность по кредиту. Владелец умер, наследники обратились к банку письменно с предложением погасить кредит. Досрочное погашение кредита возможно только по личному заявлению, вступите в наследство и приезжайте. Через полгода банк выкатил проценты и штрафы. Через 2 года судебных споров суд признал право банка на сумму задолженности, существовавшую на день смерти. Ни штрафов, ни процентов, все благодаря тому самому первому письму.
В том деле был отчет об оценке, и оценщик привел какую-то методику, которой обосновал скидку в 36%. Ни когда не беру на себя обязанности суда, поэтому на рассмотрение суда выставил две стоимости квартиры, рыночную и с учетом долевого владения спорящих сторон, расчет скидки рассчитал по разнице стоимости Квартир и Комуналок, кстати, 35% получилось.
Там суд вопрос задавал, типа, в чем ошибся оценщик, ответил, что отчет на дату составления достоверен, что было удивительно для меня самого, оценщик и полгода на рынке не работал. Жалко, покинул оценку, работу его приятно читать было.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
Геннадий, мы о разном. Есть практика - коль долевая собственность, то ГК соблюдаться должен во всех возмездных случаях отчуждения
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
PaChance сообщал(а):Андрей С. сообщал(а):Цитата:Вот нашел на одном из форумах в Инете: чаще всего стоимость 1/2 доли в квартире можно рассчитать так: S / 2 х 25% = D где S - цена всей квартиры, а D - стоимость доли, если она продаётся отдельно. Тут надо понимать, что устойчивого рынка долей нет и такого рода скидки эпизодические мнения/мультипликаторы участников рынка. Я чаще всего слышал про скидку в 30-50 %. А Вы применяли данные скидки, если да то на что ссылались? Да. Доводилось - один раз была выборка по нескольким парным продажам невыделенных долей в доме и квартир там же. Плюс аналитика риэлторов: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&m=26012#26012
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
Шогин Валерий сообщал(а):Геннадий, мы о разном. Есть практика - коль долевая собственность, то ГК соблюдаться должен во всех возмездных случаях отчуждения
И я о ГК, квартира не может быть поделена, хотя и такое видел, а вот порядок пользования комнатами определяется судом часто, квартира по факту пользования в коммуналку превращается потому и метод расчета такой.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
речь пока о доле.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Андреевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/31/2008 Сообщений: 311 Местонахождение: Тула
|
Мы проводили анализ рыночных стоимостей долей в квартирах в г. Туле. У нас получилась скидка в среднем на 30%.
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Андреевич сообщал(а):Мы проводили анализ рыночных стоимостей долей в квартирах в г. Туле. У нас получилась скидка в среднем на 30%.
Вопрос конечно интересный. 1). Несколько лет назад я искал по рынку продажи долей (1/2; 1/3), - нашел, сопоставил с долями от полных прав собственности, получил большой разброс: 60 - 90%. Но он получен по ОФЕРТАМ и установить среднего так и не удалось (несопоставимые одно, трехкомнатные, многокомнатные квартиры).Отложил в архив, - может еще данные будут... По земле несколько проще... 2). Лучше не искать готовую скидку, - а рассчитать ее от стоимости продажи квартиры: - увеличение срока экспозиции; - услуги риэлторов; - риски неликвидности....
|
|
Guest |