Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ
»
СРО НКСО
»
Обсуждение статей Слуцкого А.А., сделанных допущений и выводов
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Летом ко мне было много вопросов про "Где брать цены сделок?". Писали в личку, я не всем отвечал, типа интригу держал.
"Секреты" кончились. Здесь ответ.
О возможности формированию единой российской базы цен сделок купли-продажи недвижимости, финансируемых с помощью ипотеки: определяющая роль Центрального Банка РФ — Банка России.
А.А. Слуцкий, канд. техн. наук
Тезисы выступления на Круглом Столе СРО РОО «Достоверность и верификация цен для целей когнитивного анализа рынка недвижимости», Москва, 09.10.2012
http://www.labrate.ru/discus/messages/23/57714.html?1381385631
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Я все статьи А.А. аккуратно сохранил в спец-каталоге, а в лекции про кризис завел отдельный слайд, посвященный последней статье, куда поместил три строчки текста и картинку про нечеткую логику с трапециедальной функцией принадлежности. Расскажу об этом 16 ноября оценщикам Нового Уренгоя, тем, кто придет на лекцию.
В свою практику я, видимо, внедрю эти формулы из последней статьи, а если директор фирмы поддержит, то и какую-нибудь активность в отношении других оценщиков попробую проявить. В общем, там видно будет... А в кризис, учитывая, что он на десятилетия, эти четыре статьи весьма полезны с моей точки зрения. Так что А.А. за них спасибо моё общечеловеческое 
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Спасибо, Василий Григорьевич.
А зачем смайлик "Пощады не будет!"?
Вот после четвёртой уже и Ю.В. активно высказался, и В.Г. ...
Будет и пятая и шестая. Уже знаю о чём: одна про соотношение со второй теоремой ММ, а вторая про практические методы оценки (именно оценки) СК в США. ТГИ там спокойно используется, но у меня значительно лучше и интервальнее. 
Василий Григорьевич.
А про последний спич
http://www.labrate.ru/discus/messages/23/57714.html?1381385631
что скажете?
Вы первым поддержали идею летом. Шогин - второй.
Движемся пока вперёд. И проблемы совсем не вне, как выяснилось, а внутри ОД.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
анализ - понятно, когнитивный - понятно, а когнитивный анализ - это какой?
в отнош ТГИ. Мне все нравится  , более того, несколько раз применял. Но, на мой взгляд, нужно иметь в виду следующее: рынок недвижимости формируется сделками (мотивациями) получения дохода и сбережения капитала. На первом ТГИ замечательно, а на втором -?? На втором почему бы не рассматривать в качестве стоимости кредитных ресурсов не ставки по кредитам населению/фирмам, а ставки депозитов - читай кредитов населения/фирм банкам?
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Спасибо, Валерий Анатольевич.
Я там от когнитивов в сторонке был... У меня вполне земная тема, не облачная.
Общепринятым является использование в ТГИ именно кредитной ставки. Это с момента основания.
Так, что целесообразность использования ставки депозитов - я так понимаю, что для каких-то малых объектов? - надо доказать.
Вот были бы цены сделок, это было бы просто и очевидно. Может и надо было бы ставки депозита в каких-то случаях (думаю, что для встроенных помещений) использовать.
А, например, та сделка в Туле, о которой Вы мне писали с СК = 40%, какая там ставка депозита? Там ставка кредита, да ещё срок года 3-4 надо использовать. Но может быть, это и есть реально достижимые для Тулы условия кредитования. Кредитный рынок надо местный хорошо знать. И будет счастье. 
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Эта тема тоже очень важна, и актуальность её возросла в связи с концом капитализма и скорым падением экономики РФ в пропасть.
Поэтому для банковского сообщества это вопрос их выживания, они много набрали неликвидных залогов, значит, им идти в суды, где надо будет оспаривать стоимость залогов при дефолте, лично я им готов помочь в Алтайском крае и Горном-Алтае, а не будет жадничать, так в Новосибирской области тоже, у меня там одна дочь уже учится и вторая на подходе....., так что я съезжу, не поленюсь. Так что банкам надо бы поторопиться, пока кто-то у них ещё берет кредиты, а они кредиты дают, полагаю, скоро они уже кредиты давать перестанут, т.к. в США 17 октября ожидаются неприятности в связи с суверенным долгом и упорством конгресса в плане увеличения лимита заимствования.
Поэтому срочно нужно создавать базу сделок, и сразу прекращать банкам приемку отчетов с ценами предложений, второе даже важнее, по моему.
А, да, я первым, но мне проще, я же восточнее живу, раньше встаю :)
|
|
|
Бурцев И.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/12/2006
Сообщений: 1,923
Местонахождение: Самара
|
Слуцкий сообщал(а):Летом ко мне было много вопросов про "Где брать цены сделок?". Писали в личку, я не всем отвечал, типа интригу держал.
"Секреты" кончились. Здесь ответ.
О возможности формированию единой российской базы цен сделок купли-продажи недвижимости, финансируемых с помощью ипотеки: определяющая роль Центрального Банка РФ — Банка России.
В продолжение темы верификации данных :
"А до конца октября на этом портале будет введен еще один полезный калькулятор, который по запросу выдаст оценочную стоимость продажи того или иного помещения в рамках программы льготного выкупа субъектами малого и среднего бизнеса согласно 159-ФЗ.
«Отсутствие такого калькулятора создало возможность мошеннических действий как со стороны недобросовестных чиновников, так и со стороны недобросовестных оценщиков», - рассказала Наталья Сергунина."
Страна должна знать героев, хотя бы из сказок. "Сказки Оценщика"
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Докатились оценщики со своим "высоким профессионализмом" и "высокими морально-этическими нормами", экзаменами экспертов, еврошвейцарскими сертификациями, профсоюзами и пр. Теперь вот калькулятор будет критерием истины. И точности оценки.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
тема цен архиважна. но важнее правильная организация базы цен, доступа и т.п. Здесь нужно бы НСОДу поработать, а он сдох
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Нейман Евгений Иосифович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/24/2011
Сообщений: 487
Местонахождение: г. Москва
|
Таких проектов по Москве на моей памяти было несколько. Калькуляторов недвижимости полно на разных сайтах.
Проблема в другом. Из ценового множества еще надо выбрать именно те цены, которые наиболее "типичны" для целей оценки. А по поводу КРА - можно получить "хорошую статистику" например при рассмотрении в качестве основного ценообразующего фактора наличие или отсутствие подвала в многоквартирном жилом доме - при массовой оценке я такое видел. И что?
Поэтому калькуляторы калькуляторами, а анализ рынка и ценовое зонирование - это другое. Модели то рынка недвижимости нет - вот в чем проблема.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Шогин Валерий сообщал(а):тема цен архиважна. но важнее правильная организация базы цен, доступа и т.п. Здесь нужно бы НСОДу поработать, а он сдох
Тут НСОДу не работать нужно, а хотя бы быть, учредить, щёки надувать, деньги за работу платить. А его во-первых нет, на чём всё и заканчивается.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Уже надо писать дополнения к статьям.
Вот ко второй (ТГИ и анализ рынка, офисы класса А, Москва)
Нашёл два обзора
1. Colliers International (2013), Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России 1 квартал 2013 года, Arendator.ru, 08.05.2013., http://www.arendator.ru/articles/2/art/63802/pg/1/
2. CBRE Russia (2013), Инвестиции в коммерческую недвижимость России. Обзор рынка. 1-е полугодие 2013 года, http://portal.cbre.eu/portal/page/portal/RRP/ResearchReportPublicFiles/2013-07-29%20Q2%20Investment%20MV%20RUS.pdf
После опубликования статьи удалось обнаружить два инвестиционных обзора рынка недвижимости в России, опубликованных международными консалтинговыми компаниями Colliers International /1/ и CBRE Russia /2/ и в которых приведены ретроспективные данные их оценок ставок капитализации для офисных объектов Прайм – класса в Москве.
Это, в свою очередь, позволило провести сопоставление представленных ретроспективных результатов с результатами расчёта ставок капитализации с помощью техники группы инвестиций.
Сопоставление расчётных данных и данных, опубликованных консультантами, показано на Рис. 1 и 2.
... (Рисунки вставлять не умею)
В расчётах, результаты которых показаны на Рис.1, за данные 4 кв. 2007 года принимались данные 1 кв. 2008 года, а в расчётах, результаты которых показаны на Рис. 3 предполагалось, что условия кредитования за период с 4 кв. 2012 года по 3 кв. 2013 года не изменились.
Кроме того, с учётом того, что в /2/ и /3/ рассмотрены офисные объекты, отнесённые не просто к Классу «А», а Прайм – классу, т.е. лучшие, самые новые и передовые объекты класса «А», то логично проводить сопоставление их ставок капитализации со ставками капитализации, полученными с помощью техники группы инвестиций с учётом условий кредитования «лучше, чем средние», т.е. в диапазоне условия кредитования от «средних» до «лучших».
В результате, из Рис. 1 и 2 мы видим очень хорошее совпадение расчётных результатов и ретроспективных динамик ставок капитализации, публикуемых двумя указанными консультантами. При этом, отличное совпадение расчётных данных наблюдается
• с данными Colliers International – начиная уже с 4 кв. 2009 года, т.е. во всём исследованном временном интервале;
• с данными CBRE - начиная с 4 кв. 2011 года,
• более ранние значения ставки капитализации, приведённые CBRE (со 2 кв. 2010 г. по 4 кв. 2011 года), также удовлетворительно описываются аналитической моделью техники группы инвестиций с учётом сделанных ранее предположений.
В результате, данные, опубликованные Colliers International, вызывают доверие на большем интервале времени. Но в любом случае, данные Рис. 1 и 2 убедительно демонстрируют реальность ставок капитализации, получаемых с помощью техники группы инвестиций, и подкрепляют результаты статьи".
Так что всё хорошо работает.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|