Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
РАЗНОЕ
»
ЮФОРУМ
»
Детали2015: Спикеры и лиды
|
|
|
Бабенко Роман Владимирович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор ЮФОРУМ2010, Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/3/2007
Сообщений: 509
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
На площадке высказываются различные точки зрения, зачастую - противоположные мнения.
В ходе круглых столов на "Детали2015" выступят модераторы со своими точками зрения по затронутым вопросам.
проект СМИ "Регистр оценщиков" иДен. Осмотры и идентификация по России.
|
|
|
Бабенко Роман Владимирович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор ЮФОРУМ2010, Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/3/2007
Сообщений: 509
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
А.А.Слуцкий (в круглом столе вечером 12.02.2015):
1. В.Б.Михайлец назвал ставку дисконтирования самым загадочным объектом в оценочной деятельности.
Между тем, как он сам и показал, она состоит из двух компонентов:
- ставки капитализации (текущая доходность от арендной деятельности)
- ожидаемого темпа роста стоимости.
Таким образом, ставка дисконтирования отличается от ставки капитализации ровно на темп роста стоимости
2. Исследования динамики темпов роста цен предложения по трём классам и 5 географическим районам офисной недвижимости Москвы за 2007 - 2014 годы показали, что средние за этот период годовые темпа роста стоимости в долларах примерно равны нолю, а в рублях составляют 0 - 3%. При этом, вариация изменений а 10 и более раз больше. Это, по нашему мнению, позволяет исключить из рассмотрения второй компонент ставки дисконтирования - инвестиции в недвижимость в расчёте на рост её стоимости не имеют под собой оснований. Инвестировать надо, исходя из ожиданий доходности от арендной деятельности.
3. Есть ещё один компонент, который важен для оценки методами ДДП и капитализации по моделям - ожидаемый темп роста ставок арендной платы. Аналогичное исследование динамики ставок арендной платы дало те же результаты: в долларах динамика нулевая, в рублях - чуть больше нуля, но всё равно пренебрежимо мала по сравнению с вариацией.
4. Соответственно, использование в оценке методов, учитывающих ожидаемые темпы роста - не более, чем красивая ширма. Преимуществ перед методами с постоянными параметрами они не дают.
В принципе могу на этом и остановиться, но могу и про ФСО 7 поговорить
5. Методы ДП в ФСО 7.
Там две капитальные ошибки
- в методе прямой капитализации в качестве ЧОД, который должен быть использован, указан типичный рыночный ЧОД, а не стабилизированный (типичного года), как это имеет место в США
- в методе капитализации по моделям делитель определён, как ставка капитализации (по американскому образу и подобию), а не как коэффициент капитализации (величина производная от ставки капитализации, равная ей только в случае использования моделй с постоянными стоимостью и ЧОД).
Как-то так пока видится.
проект СМИ "Регистр оценщиков" иДен. Осмотры и идентификация по России.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Роман Владимирович, я прочитал Ваше сообщение и понял, что Вам, видимо, как-то удалось успешно завершить дело Ивана Васильевича (причем без смены профессии), поскольку я теперь знаю, какие именно слова будут произнесены участниками встречи в феврале с.г. И это хорошо!
Что касается возможных ошибок в ФСО-7, могу сказать лишь 2 вещи: (1) на мой взгляд, в нашей стране ФСО придается гипертрофированно большое значение; (2) работа в составе рабочих групп по разработке ФСО привела меня к мысли, что, к сожалению, самый лучший из возможных вариантов стандартов создать никогда не удается - удается только то, что удается. Причины банальны: (1) у каждого свое мнение, но разная сила громкости голоса; (2) Итоговые редакции стандартов порой разительно отличаются от тех, которые их разработчики видели в последний раз перед передачей на утверждение в МЭРе.
Что касается затронутой темы о стабилизированных и нестабилизированных потоках доходов: скоро должна будет появиться новая статья С.В. Грибовского "Расчетные модели оценки стоимости недвижимости", где в т.ч. эта тема будет хорошо раскрыта.
Теперь насчет динамики изменения цен, доходности и вообще чего-бы то ни было. Здесь многое зависит банально от методик расчета усредненных показателей. Как известно, при расчете средних за несколько периодов показателей чаще всего применяют среднеарифметические или среднегеометрические значения. Каждый из этих показателей имеет свои плюсы и минусы, при том, что среднегеометрические значения всегда ниже среднеарифметических. При этом в рамках каждого из этих методов можно осуществлять расчет минимум 2 способами: с отбрасыванием промежуточных значений и использованием только крайних значений на начало многопериодного интервала времени (способ 1) и с учетом всех значений числового ряда (способ 2). Основной недостаток среднегеометрического усреднения при использовании 2-го способа - эффект резкого занижения при нечетном числе периодов усреднения в ситуациях, когда количество периодов, в которых наблюдалась отрицательная доходность также было нечетным. Например, пусть значения некоторого индекса на начало каждого из периодов были следующими: 100, 150, 100, 100. Тогда ср. геом. значение доходности, рассчитанное по 2 способу, составит резко отрицательную величину (-200%), в то время как расчет в рамках первого способа даст нулевое значение доходности.
Однако и со среднеарифметическими значениями тоже не все так просто и однозначно. Как уже говорилось выше, есть 2 способа ее расчета:
Способ 1: <Yar1> = (Pо-Рn/Pn)/n.
Способ 2: <Yar2> = {(Po-P1)/P1+(P1-P2)/P2+...+(Pn-1 - Pn)/Pn}/n.
Пусть, например, как и выше, значения некоторого индекса на начало каждого из периодов были следующими: 100, 150, 100, 100. Тогда расчет среднеарифметического значения доходности по первому способу даст: <Yar1> = (100 - 100)/100/3 = 0.
А расчет среднеарифметического значения по второму способу даст: {(100-100)/100 + (100-150)/150+(150-100)/100}/3 = 0,055 = 5,5%.
Вообще, следует отметить, что расчет по второму способу (с учетом промежуточных значений) всегда приводит к большим значениям по модулю по сравнению со значениями, рассчитанными по первому методу (без учета промежуточных значений).
И еще 1 аспект: необходимо отметить, что стандартные ошибки при 10-летнем и даже 20-летнем периоде оценки почти всегда столь же велики, что и оцененная фактическая премия за риск, или даже превышают ее.
С учетом вышеизложенного, можно себе представить, что когда говорят о каких-то среднерыночных показателях, представление о реалиях рынка (у читателей аналитических обзоров) может во многом определяться не только собственно рыночными реалиями, но и тем, как их кто-то рассчитал.
P.S. Вообще, ситуация на рынке интересная. Индекс РТС по итогам минувшего года показал минус 46,4%, а индекс ММВБ - минус 2%: http://www.kopart.ru/market/2014_4/yield_Q4_14.pdf
В Москве информация о сделках по коммерческой недвижимости в январе практически отсутствовала...по крайней мере, там где она всегда была, я ее не нашел.
P.P.S. Я думаю, обсуждение тематики по ставкам дисконтирования и капитализации можно осуществлять, н-р, в таких разрезах.
Вариант 1:
- источники информации и способы получения корректных оценок числовых параметров (указанных) ставок в рамках существующих моделей;
- пути (способы) совершенствования корректного применения ставок дисконтирования/капитализации в рамках существующих моделей доходного подхода;
- новые модели доходного подхода (с акцентом на ставки дисконтирования и капитализации).
Вариант 2. Модели оценок ставок дисконтирования/капитализации:
- применение исторических/ретроспективных среднерыночных доходностей;
- методы экстракции рынка (в т.ч. подразумеваемые (implied) ставки) ;
- методы регрессионно-корелляционного анализа, в т.ч. известные многофакторные модели;
- требуемые (required)/желаемые ставки участников рынка: инвесторов (потенциальных покупателей) и собственников (потенциальных продавцов).
-
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Нови Станислав Юрьевич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2015
Сообщений: 1
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
К другому круглому столу; с вопросом об обременениях недвижимости:
В любом гражданско–правовом обществе свобода отдельных лиц, свобода тех или иных социальных групп имеет определённые границы, которые обусловлены своим конкретным социально–экономическим, политическим, правовым положением. В области частного права необходимость поддержания баланса различных интересов наблюдается, прежде всего, в сфере отношений собственности. Среди способов обеспечения оптимального соотношения интересов собственников, третьих лиц, общества и государства значительное место занимают ограничения права собственности, или, как принято их называть, «обременения права». При этом обременения включают в себя случаи вмешательства в субъективные права не только со стороны государства, но и со стороны третьих лиц путём стеснения и затруднения правообладателя в осуществлении своих прав. Это не только возникающие при обременении юридические обязанности собственника как субъекта обременённого права, не только запреты на реализацию им определённых правомочий, но и возникающие в ряде случаев субъективные права того лица, в пользу которого устанавливается обременение (к примеру, аренда или сервитут).
В отношении недвижимого имущества под обременением (ограничением) прав в соответствии с абзацем 4 статьи 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» понимают «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других)».
К круглому столу, с вопросом по обременениям:
В соответствии с абзацем 2 статьи 4 этого Федерального закона «ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество… подлежат государственной регистрации». Однако существуют так называемые «невидимые» обременения, касающиеся жилой недвижимости. Они называются «невидимыми», потому что не подлежат государственной регистрации, а, значит, на первый взгляд могут никак не проявлять себя. Тем не менее, в процессе проведения сделки купли–продажи жилого помещения эти юридические факты играют немаловажную роль, в том числе их наличие или отсутствие может сильно повлиять на цену отчуждаемого объекта.
К факторам, существенно обременяющим отчуждаемое жилое помещение, относятся права лиц, которые сохраняются при отчуждении. Субъектами таких вещных прав на жильё являются лица, имеющие право пользования жилым помещением, но не являющиеся собственниками данного жилого помещения. В соответствии с пунктом 3 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – «ГК РФ») «переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество». Согласно пункту 4 статьи 216 и статье 305 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, подлежат защите от их нарушения против любого лица, в том числе и собственника имущества.
Эта правовая коллизия по безвозмездному не ограниченному во времени использованию жилых объектов получила название «вечной прописки». Вариантов её абсолютно законного возникновения несколько.
|
|
|
Бабенко Роман Владимирович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор ЮФОРУМ2010, Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/3/2007
Сообщений: 509
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
Прошу Уважаемых читателей не комментировать в этой ветке.
Я попросил Уважаемых модераторов здесь высказать стартовые мнения.
Продолжение - в "очном аппрайсере" 12 февраля.
Спасибо, Александр Анатольевич, Юрий Васильевич, Станислав Юрьевич.
проект СМИ "Регистр оценщиков" иДен. Осмотры и идентификация по России.
|
|
|
Бабенко Роман Владимирович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор ЮФОРУМ2010, Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/3/2007
Сообщений: 509
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
Детали2015 завершены.
Наиболее острый накал вызвали доклады и реплики наших Уважаемых спикеров, обсудивших заявленные темы очно:
Баринов Николай Петрович,
Лейфер Лев Абрамович,
Козырь Юрий Васильевич,
Слуцкий Александр Анатольевич,
Лебединский Владимир Игоревич.
Спасибо!
Участники получили возможность услышать разные точки зрения на заявленные вопросы мероприятия и в основное, и в дополнительное время.
Готовится пост-релиз.
проект СМИ "Регистр оценщиков" иДен. Осмотры и идентификация по России.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Да, пожалуй, именно активным обсуждением деталей с высказыванием альтернативных мнений отличалась эта встреча.
Этим и хороша.
Я доволен поездкой, спасибо организаторам и соучастникам
|
|
|
Бабенко Роман Владимирович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор ЮФОРУМ2010, Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/3/2007
Сообщений: 509
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
Спасибо, Николай Петрович, за высокую оценку :)
Как обещал, прилагаю тему следующего мероприятия... http://www.yuforum.ru/files/next.pdf
Предлагайте места проведения (юг России, но не Крым :)
проект СМИ "Регистр оценщиков" иДен. Осмотры и идентификация по России.
|
|
|
Бабенко Роман Владимирович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор ЮФОРУМ2010, Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/3/2007
Сообщений: 509
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
Вторая часть выступления Ю.В.Козыря по алгебре процентных ставок (ставки дисконтирования) на "Детали2015" размещена на ютубе.
Читатели "Регистра оценщиков" могут использовать формулы из №19.
Участники мероприятия - см.раздатку.
Съёмка технического качества. Звук хороший.
http://youtu.be/4BBK9bZie2o
проект СМИ "Регистр оценщиков" иДен. Осмотры и идентификация по России.
|
|
|
Бабенко Роман Владимирович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор ЮФОРУМ2010, Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/3/2007
Сообщений: 509
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
Первая часть выступления Н.П.Баринова по применению ФСО-7 "Оценка недвижимости" на "Детали2015" размещена на ютубе.
Для комфорта - читатели "Регистра оценщиков" могут использовать №18.
Участники мероприятия - см.раздатку.
Съёмка технического качества. Звук хороший. Смотреть с 57 секунды.
http://youtu.be/7QrPEgQcbgw
проект СМИ "Регистр оценщиков" иДен. Осмотры и идентификация по России.
|
|
|
Бабенко Роман Владимирович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор ЮФОРУМ2010, Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/3/2007
Сообщений: 509
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
Первая часть выступления А.А.Слуцкого по анализу состава реальной ставки дисконтирования на "Детали2015" размещена на ютубе.
Участники мероприятия - см.раздатку.
Съёмка технического качества. Звук хороший.
http://youtu.be/FFs9f8dp8vo
проект СМИ "Регистр оценщиков" иДен. Осмотры и идентификация по России.
|
|
|
Бабенко Роман Владимирович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор ЮФОРУМ2010, Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/3/2007
Сообщений: 509
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
Вторая часть выступления А.А.Слуцкого по анализу состава реальной ставки дисконтирования на "Детали2015" размещена на ютубе.
Участники мероприятия - см.раздатку.
Съёмка технического качества. Звук хороший.
http://youtu.be/4LW-HXMdJOk
проект СМИ "Регистр оценщиков" иДен. Осмотры и идентификация по России.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|