|
|
|
jb
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2007
Сообщений: 569
Местонахождение: Красноярск
|
Здравствуйте коллеги!Делаю отчет по оспариванию. Нутром чую, что нужна корректировка на ВРИ, но смутно представляю, как ее учесть, да еще и обосновать для проверяющих.
Специально подобрал аналоги, чтобы по площади не различались более 30% (было замечание проверяющего), по многим характеристикам участки схожи: рельеф, форма, окруж застройка, права ...
Но вот в объявлении указано, что один аналог под производственную базу и стоимость кв.м 900 руб. Другой в том же микрорайоне, но под выст. центр 1304 руб. третий под гостиницу в том же микрорайоне - 1000 руб.
Объект оценки на окраине города. На нем нежилое строение - лыжная база.
Как корректировку в моем случае учесть? Парными продажами?
А может как -то обосновать отказ от корректировки на ВРИ, написав что все участки под коммерческую застройку подходят?
Прошу совета
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Думаю, что это лучше всего. Ничего путно обоснованного Вы вряд ли разыщете. Да и цены там не сильно отличаются.
М.б. какой анализ рынка под это родить?
|
|
|
jb
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2007
Сообщений: 569
Местонахождение: Красноярск
|
Вот что предложило хабаровское РОО по теме ВРИ
ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования. Подробно об основных и вспомогательных ВРИ – в Градостроительном кодексе РФ, Глава 4, статья 30, 37.
В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую ВРИ не указывают, что дополнительно подтверждает вышеуказанные выводы. Например, в крупнейших базах по данному фактору имеются следующие классификации земельных участков:
• realty.dmir.ru – коммерческие, некоммерческие;
• www.cian.ru – СНТ, ИЖС, промназначения;
• www.avito.ru – поселений, сельхозназначения, промназначения;
• irr.ru– населенных пунктов, сельхозназначения, промназначения, особохраняемые, водный, лесной фонд.
Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение) окружающей застройки. Например, на территории промышленной застройки завода могут располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания, здания столовых, магазина и прочие здания из других ВРИ, при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.
Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного использования. Например, стоимость земельных участков категории земель промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с разрешенным использованием под промобъекты и т.п.
Следует также отметить, что и при кадастровой оценке объекты разных ВРИ схожего функцио-нального назначения часто рассчитываются по одной модели с одними и теми же ценообразующими факторами, что можно увидеть в отчетах из фонда данных Росреестра.
Источник: Рекомендации от Хабаровского РОО http://khabroo.ru/?view=30630806
т.е смысл сводится к тому что ВРИ не является ценообразующим фактором, а значит его присутствие в отчете или среди корректировок как формальность.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Всё логично нмв. Только это СРОО ЭС рекомендует, а не ХабРОО.
|
|
|
Стахий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/31/2007
Сообщений: 831
Местонахождение: Волгоград
|
jb сообщал(а):
т.е смысл сводится к тому что ВРИ не является ценообразующим фактором, а значит его присутствие в отчете или среди корректировок как формальность.
ИМХО, смысл сводится к тому, что нужно смотреть генплан и ПЗЗ. Если ЗУ под условную "лыжную базу" находится в зоне, где не предусмотрены ВРИ под "нормальную" коммерцию: торговля, офисы, МЖС, то аналог из другой зоны (где такие варианты возможны) по уму следует корректировать вниз. Но это при прочих равных (окружение, трафик и прочие характеристики, учитываемые в поправке на местоположение).
- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
|
|
|
oleg3s
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/21/2011
Сообщений: 119
|
Пишите ,что-то подобное в НЭИ разделе (законодательное разрешгонное использование:
"В ст. 83. ЗК РФ уточнено, что порядок использования земель поселений определяется в соответствии с их территориальным зонированием, правила которого устанавливаются градостроительным законодательством. Согласно выписке о земельном участке из Федеральной службы государственной регистрации от **.**.20**г. №**/***/**-***** данный земельный участок входит в территориальную зону: (П-2) зона коммунальных и складских объектов».
По сути, на оцениваемом земельном участке, разрешены любые виды деятельности и строительства, кроме прямо запрещенных законодательством."
а дальше развивайте мысль при выборе аналогов... в одной зоне значит ... сопоставимы по видам использования....
Слуцкий сообщал(а):Думаю, что это лучше всего. Ничего путно обоснованного Вы вряд ли разыщете. Да и цены там не сильно отличаются. М.б. какой анализ рынка под это родить?
|
|
|
Guest |