|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
-Поясню, что на графике. Цбез_отд - это средняя удельная цена предложений в СМИ в новостройках г.Дубна без отделки - голые стены, полы, потолок (как правило, от участников договора долевого строительства)...
Тут нужно учитывать, что зачастую дольщики предлагают квартиры в еще не сданных домах. А это иной риск и тоже поправка
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Корнилову С учетом пояснений Шогина В., еще ХУЖЕ с графиком (с течением времени все больше раскупается квартир НА РАННИХ СТАДИЯХ ГОТОВНОСТИ... Я могу понять ЭТО соотношение, не превышающее 12...15%, но если ТРИДЦАТЬ...(что-то не то)
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009 Сообщений: 2,160 Местонахождение: Дубна
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Корнилову С учетом пояснений Шогина В., еще ХУЖЕ с графиком (с течением времени все больше раскупается квартир НА РАННИХ СТАДИЯХ ГОТОВНОСТИ... Я могу понять ЭТО соотношение, не превышающее 12...15%, но если ТРИДЦАТЬ...(что-то не то) Опять не читаете... Это - цены продаж от физлиц, а не от застройщика.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
ФЛ наряду с застройщиком продают квартиры, не законченные строительством. Называется - уступка права требования
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009 Сообщений: 2,160 Местонахождение: Дубна
|
Шогин В. сообщал(а):ФЛ наряду с застройщиком продают квартиры, не законченные строительством. Называется - уступка права требования зачОт!
|
|
pampampam
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/3/2014 Сообщений: 229 Местонахождение: Москва
|
Для Дубны думаю нормально 30%, 45% многовато. В абсолютных числах по МО у нас выходило около 15 т. р. за кв. м. от голых стен до простого ремонта. Насчет сезонности не знаю, не замечал, но кажется мне это сомнительным.
|
|
Божко Антон
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/24/2010 Сообщений: 72 Местонахождение: Москва
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а): 3). Статья добросовестно выполнена, но не ЗАВЕРШЕНА. Нужны не абсолютные поправки, а ОТНОСИТЕЛЬНЫЕ, тогда ТОЛЬКО их можно подкрепить выборкой с рынков.
Попробовал пересчитать в относительные единицы, но зашёл в тупик, относительно чего переводить. Если относительно условной стоимости строительства, то тут надо добавлять ПП, если мы говорим что данное соотношение справедливо и для цен предложения, и при этом ПП должен быть для каждого отдельного региона, я старался уйти от учета ПП, а обосновать возможный уровень затрат на базе справочников.
Если переводить относительно конкретных цен предложения на рынке, то тут конечно появляется не меньше спорных моментов, во-первых, мы привязываемся к конкретному периоду времени, что противоречит моей идеи, получение базовых значений к которым можно было бы применять изменения индексов цена на СМР. Во-вторых, проблемы могут возникнуть с подбором нужных аналогов по выделенным видам отделок, при небольших параметрических различиях между собой.
Но сама идея относительных показателей, интересная, надо подумать. Тут придется немного структуру поменять видов отделок, выделить наиболее часто встречающие на рынке и на которые чаще всего корректируют, которые можно соотнести: без отделки - стандартная отделка без отделки - улучшенная отделка стандартная отделка - улучшенная отделка
При наличии времени, поработаю в этом направлении, если получится что-то стоящее, может отдельной статьёй оформлю.
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):4). Поправки на отделку зависят от вида недвижиомости (для торгово-офисной недвижимости рынок сильно реагирует на уровень отделки, для производственной - слабо). В целом, складывается такое представление: там, где отделка составляет ЗНАЧИТЕЛЬНУЮ величину, рынок АКТИВНО на нее реагирует, а там, где - небольшую, - рынку наплевать (это один нюанс). Второй нюанс еще интересней: в определенных видах недвижимости высокого класса ВООБЩЕ отделка не нужна (фирмы под себя делают отделку), т.е. помещения без отделки ненамного отличаются по стоимости от помещений с определенным уровнем отделки (пока нет времени разобраться со вторым нюансом в цифрах).
Да, согласен. Редко на практике приходится корректировать высококачественную отделку, как правило, подбираются соответствующие аналоги. И отделка производственно-складских объектов не сильно влияет на колебание стоимости, в рамках одного сегмента, данные поправки выведены для получения полной картины, возможно кому то на практике будет необходимо учесть формальные разлчия между объектами.
В данном случае, не хотелось бы получить относительные значения привязывав их к таким показателям как стоимость строительства+ПП или ценам предложения, так как появятся новые допущения, помимо тех которые я уже принял, и новые допущения буду более спорные
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007 Сообщений: 1,320 Местонахождение: Москва
|
Оценщикам всегда хочется иметь универсальную корректировку в процентах. На практике очень часто корректировка представляет собой денежную корректировку. Участники рынка обычно не считают проценты, а договариваются о денежной скидке. Например, для МО по моим данным (метод парных продаж) разница в стоимости квартир эконом класса без отделки и после стандартного ремонта составляет: для 1 комнатной квартиры – 10 тыс. руб./ кв. м, для 2 комнатной – 14 тыс. руб. / кв. м. В процентном отношении разброс существенный. Для элитных квартир будет различие как в денежной форме, так и в процентном отношении.
На рынке даже корректировка на торг – это всегда деньги, которые в процентном отношении для разного класса квартир разные.
|
|
Guest |