|
|
|
K.K.C.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
|
Здравствуйте! Прошу помощи. Имеется многоквартирный дом, признанный аварийным, все жильцы расселены, за исключением одной приватизированной квартиры. Задание звучит, как определение размера возмещения за жилое помещение в связи с его изъятием, в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ. Со стоимостью квартиры вроде бы понятно: РС аварийной кв = РС похожей не аварийной кв. Что касается стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, я считаю, что она(стоимость) учтена в стоимостях аналогов пи расчете РС самой квартиры, так как приобретается с покупкой и утрачивается с продажей, и отдельно в обороте не участвует. А как быть с убытками которые понесет собственник в в связи с изъятием? Ведь они не известны, собственник живет в своей аварийной квартире, и ждет разрешения вопроса. Прошу также высказаться по поводу моих размышлений. Как вообще оценивается в таком случае? Просто впервые встречаюсь с изъятием, и хочется разобраться.
Спасибо!
|
|
|
K.K.C.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
|
В соседней ветке, можно целый КоИнвест по страничкам собрать, возможно по этому здесь никто не отвечает
|
|
|
f vn
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/13/2006
Сообщений: 793
Местонахождение: г. Жуковский
|
Включите поиск на форуме, много чего было...
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&m=140003#140003
и т.д.
|
|
|
K.K.C.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
|
Спасибо! искал, видел, но там, несколько ушли от методологии в экономическую ситуацию в стране в целом.
Хотелось бы мнения касаемо конкретных случаев(наверняка кто то оценивал), и мнения по моему вопросу
|
|
|
pampampam
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/3/2014
Сообщений: 229
Местонахождение: Москва
|
Сам никогда не сталкивался, но как по мне единственным убытком здесь будет стоимость переезда и обустройства на новом месте.
|
|
|
K.K.C.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
|
pampampam сообщал(а):Сам никогда не сталкивался, но как по мне единственным убытком здесь будет стоимость переезда и обустройства на новом месте.
Мне так тоже сразу показалось(машина подходящая+грузчики), но неизвестно куда он поедет(куда предлагают, собственник не желает), и возможно не поедет(захочет взять деньгами) то есть продаст администрации свою квартиру. На дату оценки такой информации нет!
|
|
|
pampampam
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/3/2014
Сообщений: 229
Местонахождение: Москва
|
K.K.C. сообщал(а):pampampam сообщал(а):Сам никогда не сталкивался, но как по мне единственным убытком здесь будет стоимость переезда и обустройства на новом месте. Мне так тоже сразу показалось(машина подходящая+грузчики), но неизвестно куда он поедет(куда предлагают, собственник не желает), и возможно не поедет(захочет взять деньгами) то есть продаст администрации свою квартиру. На дату оценки такой информации нет!
Я бы однозначно считал, что переезжает он в пределах вашего города (а то он может в Париж хочет и будет история из разряда "по НЭИ на этом участке надо строить небоскреб в 200 этажей"). Думаю в пределах города стоимость примерно одинаковая, если что можно усреднить, там все-таки суммы относительно стоимости квартиры мизерные.
|
|
|
f vn
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/13/2006
Сообщений: 793
Местонахождение: г. Жуковский
|
pampampam сообщал(а):Сам никогда не сталкивался, но как по мне единственным убытком здесь будет стоимость переезда и обустройства на новом месте.
и, возможно непроизведенный капитальный ремонт и много чего еще
Судебная практика:
http://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=9254
|
|
|
K.K.C.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
|
pampampam сообщал(а):
Я бы однозначно считал, что переезжает он в пределах вашего города.
Думаю Вы правы, не важно как дальше будет развиваться дело, а к стоимости квартиры надо прибавить стоимость переезда по городу, даже если фактического переезда не планируется.
|
|
|
K.K.C.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
|
А касательно общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, включая зем. участок под домом, возражений по поводу изложенной в первом сообщении точки зрения, нет?
|
|
|
SAU
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 364
Местонахождение: Пермь
|
несколько лет назад размещал, здесь на сайте, логику расчета, есть небольшая статья по учету общедолевой собственности - доли земельного участка при расселении ветхого и аварийного жилья http://mvm-ocenka.ru/ocenka-vethogo-avarijnogo-zhilja
расчет убытков при изъятии достаточно прост, выдержки из отчета
1. Переезд.
При переезде требуются услуги автомобиля «Газель» с грузчиками. В среднем, чтобы перевезти уже упакованное имущество из 2-комнатной квартиры требуется два автомобиля «Газель» и около 6-и часов, Согласно интернет источников:
• http://xn---59-5cdaburmcdnsv.xn--p1ai/
• http://gazel159.ru/gruzchiki
• http://gazelperm.ru/?pid=31
в среднем по городу Перми стоимость автомобиля «Газель» с двумя грузчиками составляет 700 руб./час, соответственно стоимость двух автомобилей с четырьмя грузчиками за 6 рабочих часов составит 8 400 рублей.
2. Поиск другого жилого помещения.
Представляют собой оплату риэлтерских услуг по поиску, юридическому сопровождению и т.п. при покупке жилого помещения (квартиры). Риэлторы такие услуги определяют в процентах от суммы сделки.
Услуги риэлторских агентств г. Перми.
Таблица № 19
Наименование агентства Комиссия
АН «Тимур» тел.8-902-80-72-986 Оксана 3%
АН «Перспектива» тел.8-902-79-81-902 Павел 3%
АН «Респект» т.8-952-66-22-55 Евгения 2-4%
Среднее 3 %
Таким образом, можно сказать, что жильцы будут покупать жилое помещение в сумме не менее чем оцениваемый объект, рыночная стоимость по которому составила – 1 974 000 руб.
Тогда, 1 974 000 руб. * 3 % = 59 220 руб. или округленно 59 000 руб.
3.Оформление права собственности.
Затраты по оформлению права собственности включают в себя: получение свидетельства о государственной регистрации права, кадастрового и(или) технического паспорта на жилое помещение, запрос справок необходимых для совершения сделки, запрос по истории прописки (в случае необходимости), оформление нотариального согласия супруга либо заявления об отсутствии супруга. В г. Перми существует ряд юридических компаний, которые предлагают свои услуги при оформлении права собственности на квартиру (комнату). Их сотрудники помогут клиенту собрать все необходимые документы, дадут консультации по возникающим вопросам и окажут помощь в составлении заявлений и других документов. Обратившийся в компанию гражданин может уполномочить специалиста представлять его интересы во всех компетентных органах. В этом случае клиенту необходимо сделать нотариальную доверенность на уполномоченное лицо и дождаться истечения установленных законом сроков, после чего получить свидетельство о праве собственности на квартиру.
Стоимость нотариальной доверенности в г. Перми не превышает 2 000 рублей.
Ниже представлен перечень юридических агентств г. Перми, готовых оказать услугу по оформлению права собственности на квартиру (комнату).
Услуги юридических агентств г. Перми.
Таблица № 20
Наименование агентства Стоимость услуг
Компания «Компас» тел. 8-908-271-34-15 11 000
Консалтинговая компания «Аксиома» тел. 246-10-26 Наталья 10 000
Юридическое агентство «Ардо» т.276-75-65 Грачев Николай Михайлович 12 000
Среднее 11 000
Таким образом, затраты на оформление права собственности составят:
2 000 (стоимость нотариальной доверенности) + 11 000 (услуги юридических агентств) = 13 000 руб.
4.Затраты на аренду жилого помещения.
На время поиска другого жилого помещения и оформления всех необходимых документов купли-продажи, собственникам оцениваемого объекта может потребоваться временно арендовать жилое помещение для проживания и хранения имущества. Публичные оферты наиболее близки к реальным ценам сделок и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства в области оценки. Поэтому, Оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст. 435 и 437 ГК РФ). На основании данных публичных оферт в таблице ниже, месячная арендная плата за 2-комнатную квартиру, составляет в среднем 20 000 руб. Таким образом затраты на аренду жилого помещения для временного проживания сроком в 2 месяца составляют в среднем 40 000 руб.
Таблица № 21
Описание объекта Источник Цена, руб./мес.
2-комнатная квартира, общей площадью 50 кв.м., на 6 этаже 9-этажного кирпичного жилого дома, по адресу: г. Пермь, ул. Борчанинова, 15 http://dom.59.ru/realty/lease/residential/secondary/detail/944429.php, тел. 89024795893; 2473017 19 000
2-комнатная квартира, общей площадью 48 кв.м., на 2 этаже 9-этажного панельного жилого дома, по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, 25 http://dom.59.ru/realty/lease/residential/secondary/detail/1261995.php, тел. 89519365340 Наталья 21 000
2-комнатная квартира, общей площадью 45 кв.м., на 5 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома, по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский, 33 http://dom.59.ru/realty/lease/residential/secondary/detail/1267857.php, тел. 89026448489 Алла 20 000
Средняя стоимость, руб. (округленно) 20 000
Стоит учесть, что приобретение квартиры в собственность довольно хлопотный и долгий процесс, т.к. эта процедура включает в себя такие пункты, как:
- поиск новой квартиры, выезды на осмотр (2 недели);
- проверка квартиры на юридическую чистоту (1 недели);
- подготовка договора купли-продажи и его заключение (1 неделя);
- получение документов из регистрационной палаты (10 дней);
- ожидание выезда старых жильцов из квартиры после совершения сделки (1-2 недели);
- переезд в новую квартиру (1 неделя).
Таким образом, процедура приобретения новой квартиры в собственность может занять около 2 месяцев, вследствие чего оценщик пришел к выводу, что затраты на аренду жилого помещения необходимо считать за 2 месяца, т.е. затраты на аренду жилого помещения для временного проживания сроком в 2 месяца составляют в среднем 40 000 руб.
по расчету убытков при изъятии помещения в рамках расселения ветхого и аварийного жилья примерно так
|
|
|
K.K.C.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
|
SAU сообщал(а):несколько лет назад размещал, здесь на сайте, логику расчета, есть небольшая статья по учету общедолевой собственности - доли земельного участка при расселении ветхого и аварийного жилья http://mvm-ocenka.ru/ocenka-vethogo-avarijnogo-zhiljaрасчет убытков при изъятии достаточно прост, выдержки из отчета ...................... .................. по расчету убытков при изъятии помещения в рамках расселения ветхого и аварийного жилья примерно так
Большое спасибо!
|
|
|
Guest |