|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Уважаемые коллеги!
А особенно москвичи. Просьба ко всем, кто разбирается в оценке элитной недвижимости, проясните пожалуйста некоторые вопросы, желательно со ссылками на авторитетное мнение.
Вопросы:
1. Как оценивать резиденцию (на что это похоже - на офисный особняк, на элитное жилье типа "аппартаменты")
2. При оценке элитного жилья что делать со вспомогательными и инфраструктурными помещениями? Они прилагаются бесплатно по типу "все включено" или все реализуется дополнительно.
3. А парковочные места?
4. А бассейн?
Извините за такие вопросы, просто в процессе длительного и безрезультатного спора начинаешь сомневаться во всем.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Интересно, кто же ее оценивает, эту элитную недвижимость?
Явно не те, кто посещает форум.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
ЭтоНик
 Ну вот вы же оцениваете!, и форум посещаете.
На имущественный комплекс это похоже - владение.
Простите, что не москвич... просто отзывчивый очень...
|
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
|
Перефразируя известную фразу "Я где-то читал, я не помню точно где, но я читал это сам! О людях, которые... знают что такое элитная недвижимость"...
Помню, как читал ссылку, где уважаемые эксперты обсуждали как же правильно ее звать - "элитная" или "элитарная"... помню, как один очень уважаемый заявлял, что элитной может быть нечто только в нужном месте, с охраной и бассейном и тр. пр., а другой ему оппонировал, заявляя, что ежели нету - так можно и не в очень таком месте, и не обязательно с бассейном...
Чудится мне, что если закрыть глаза на слово "элитная" и начать просто оценивать недвижимость, станет гораздо проще?
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Павел Тумаков сообщал(а):помню, как один очень уважаемый заявлял, что элитной может быть нечто только в нужном месте, с охраной и бассейном и тр. пр., а другой ему оппонировал, заявляя, что ежели нету - так можно и не в очень таком месте, и не обязательно с бассейном...
Чудится мне, что если закрыть глаза на слово "элитная" и начать просто оценивать недвижимость, станет гораздо проще?
Да вот в том то и беда,уважаемый Павел, чтобы просто оценивать недвижимость, необходимо понять, что считать основными ценообразующими факторами, а что, так сказать, "понтами". Куда в этой ситуации деть бассейн?
Перечитала массу аналитики, но это все риэлторская пропаганда, в основном на примере своих объектов. А в этой ситуации и получается: надо бы вот это и это, но если у нас нет, то и без этого нормально!
А из чего же все-таки складывается цена 22500 долл. США за кв.м.?!
А за отзывчивость, loser, отдельное спасибо!
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
|
Было одно чудненькое местечко на берегу моря. Скалы, скудная растительность, рыбачки жили там. А потом местечко прикупили Ротшильды. Потом пара коронованных особ из неособо знатных династий. Потом - а потом туда поехали ВСЕ.
Недавно, в этом месте один грек купил усадьбу за почти 300 млн.
Из чего сложилась цена?
Цена на элиту не связана ни с затратником (не волнует), ни с доходником (тем более).
Только сравнительный и только в узком сегменте.
А насчет куды бассейн совать? - это вопрос к проверяльщикам. Пусть они расскажут, какое отношение к оценке элиты имеют затратный и доходный подходы. Для начала.
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Немножко поясню:
Есть понятия элитная недвижимость и коммерческая элитная недвижимость. Здесь - резкие различия.
В элитной недвижимости - индивидуальный проект, в коммерческой - типовой с привязкой (или первый типовой...).
Оценка элитной квартиры (с 2 машиноместами) или элитного загородного владения, выполненного в стиле русского классицизма (сейчас это модно) очень трудоемкие и дорогостоящие работы. Используются все 3 подхода.
В затратном дополнительно учвитывается стоимость индивидуального проектирования и дизайнерские затраты.
Иногда приходится применять расценки РСС для высококачественных элементов декора (из раздела ремонтно-реставрационные работы). Расчет износов также специфичен.
Оценка загородного владения требует подробного учета инженерных сетей, уникальных насаждений, "английских, итальянских и т.п." двориков, горок.
Иногда уходит недели 3-4 на такую оценку.
Здесь прав Юнитер А.Д.: неспециалисту - строителю такая оценка будет сложна (но при готовом шаблоне все-же по силам).
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Уважаемый Евгений Евстафьевич!
Если можно ответьте, пожалуйста, на мой "глупый вопрос" - цена элитной коммерческой недвижимости предполагает, что инфраструктурные сооружения отдельно не реализуются, а как бы включаются в стоимость, например, аппартаментов (собственник которых несет соответственно бремя их содержания). Или же все эти бассейны, кафе и т.д. реализуются дополнительно, услуги предоставляются за деньги, а содержание не возлагается на собственника элитной недвижимости.
Для меня это важный концептуальный момент, по которому возник спор и пока нет решения. 
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Слуцкий Александр Анатольевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2008
Сообщений: 213
Местонахождение: Москва
|
У бассейнов-кафе лицензии и выручка есть?
|
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
|
Слуцкий Александр Анатольевич сообщал(а):У бассейнов-кафе лицензии и выручка есть?
ГЫ. Еще стоит спросить, строил ли кто рядом бассейны с целью продажи? Или корты теннисные?
Спросите заодно, много ли покупателей интересовалось сметой на строительство?
Если да, то несомненно, нужно делать как посоветовал Яскевич Е.Е.
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Вот Вы, Александр Анатольевич, вопросы задаете!
Тогда уточняю вводную: речь идет об инвестиционном проекте, так что пока не только лицензии, но и самого кафе нет.
Я и хочу узнать, как это должно быть.
Вам, Павел, смешно, а тут ум за разум заезжает
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
|
Мне смешно? Это мне смешно? Да мне плакать хочецца.
Вы когда-нибудь общались с покупателем элитки? Знаете, КАК они принимают решения?
Я - нет. Так я об этом и пишу - ПРЯМО. У меня есть подозрение, что покупателя элиты, прежде всего, как то не смешно, волнует мнение только других покупателей элиты. Больше их ничего не волнует.
Потому как, насколько я помню из учебника экономикс, цена на товары роскоши НЕ определяется затратами и рынком, а только спросом.
А спрос, как известно, дело стадное.
Захочут "элитарные" граждане себе квазибурбуляторы ставить на окна, скоро в каждом уважающем себя проекте (не только кстати элитном) квазибурбуляторы будут входить в набор опций. Обязательных.
Все, что вы можете сделать реально - это прозвонить по рынку схожие проекты. Желательно под легендой, ну и сделать определенные выводы.
А в расчете инвестпроекта важны не бассейн и теннисный корт, а место. Место. Место.
За отличное место люди могут заплатить и без бассейна. Плохое (В ИХ, ЭЛИТАРНОМ, ПОНИМАНИИ) не спасет даже космодром для инопланетян.
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
|
Слуцкий Александр Анатольевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2008
Сообщений: 213
Местонахождение: Москва
|
1 вариант. Резиденция - некоммерческая штука. Соответственно термин инвестиционный проект здесь так себе.. Отдачи там не будет и окупаемости то же, или скорее по определению быть не должно. Принцип "для себы и друзей". Обычная коммерческая недвижимость, в которой басейн = ванная комната, а кафе = столовая с домработницами.
2 вариант. Если с посетителей планируется брать деньги за проживание и обслуживание - это гостиница с инфраструктурой, но не факт, что окупаемая.
3 вариант. Коммерческая гостиница под названием резиденция.
Какая вводная, таков и вопрос.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Оценивал все квартиры в самом элитном (по мнению большинства риэлторов) доме города.
Отчет пошел в налоговую.
С одним сравнительным подходом.
Прошел без вопросов.
Медведев С прикрепленно вложений:
|
|
|
Слуцкий Александр Анатольевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2008
Сообщений: 213
Местонахождение: Москва
|
Например по Москве http://www.kre.ru/main/ представление составить достаточно. Это если под резиденцией понимать просто дорогую квартиру.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Спасибо всем. 
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
vika
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/21/2016
Сообщений: 1
|
S.A. Ricci http://5405050.ru/ сможет проконсультировать по любым вопросам, связанным с элитной недвижимостью. Компания на протяжении пяти лет занимает одно из мест в ТОП-5 лучших консультантов недвижимости.
|
|
|
Guest |