|
|
|
Семеныч
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/14/2008
Сообщений: 22
Местонахождение: Москва
|
Наверное, многие использовали ставку капитализации из бюллетеней RWAY.
Но, если проанализировать всю таблицу Summary, то ставка вызывает сомнение.
Например (№ 250, стр. 71, офисы, средние значения).
Указана ставка капитализации 11%.
Цены 267 500
Ставки аренды 26 500
Операционные расходы 5 000
Уровень вакансии 20.0%
Чистый операционный доход можно расчитать в размере 16 200.
Поделив ЧОД на цену, можно получить ставку капитализации 6.1%.
Как же в этой таблице получается ставка капитализации 11.0%?
Это больше похоже на валовый рентный мультипликатор - делим цены на ставки и получаем 9.9%.
Что не так?
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
1). Идеальная формула расчета ставки капитализации:
(Среднерыночная удельная арендная ставка по офертам для данного класса помещений * Куторгования для аренды - Среднерыночные удельные Операционные расходы для данного класса помещений + Среднерыночные удельные эксплуатационные расходы, приходящиеся на Арендаторов)*Кмаксимальной рыночной загрузки помещений по соотношению полезной и общей площади / (Среднерыночная удельная стоимость прав собственности по офертам для данного класса помещений * Куторгования для продажи * Ксоотношения РС с правами собственности и правами аренды на землю).
К сожалению, НИКТО не проводит подробные расчеты Ккапитализации по вышеприведенной формуле (не хватает расчетных данных).
2). В большинстве информационных источников расчет коэффициента капитализации производится по формуле:
К капитализации = Среднерыночная удельная арендная ставка по офертам для данного класса помещений / Среднерыночная удельная стоимость прав собственности по офертам для данного класса помещений = 1/ВРМ. Пришло ЭТО от филиалов иностранных фирм, которые преследуют цель снижения стоимости Активов на территории РФ. Следует также отметить, что в ФСО акцентируется внимание на результатах Доходного подхода для бизнеса и недвижимости, хотя в большинстве случаев Доходные подходы дают заниженные результаты по сравнению с иными подходами (рука США в оценке на территории РФ).
Анализ двух выражений показывает, что "печатный" Ккап явно завышен, что ОБЫЧНО приводит к занижению стоимости по Доходному подходу.
3). Применение "печатных" Ккап ведет к нарушению п.23 "в" ФСО-7: "...путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту..."
4). Проверка стоимости по Доходному подходу, на мой взгляд, должна производиться по ВРМ в конце Доходного подхода. А метод прямой капитализации может поверяться методом ДДП.
5). Эта тематика слабо развита в статьях и учебниках, - здесь надо "устаканиваться".
6). Тема "разница в результатах подходов" имеет "констатируемый" характер, хотя ЗДЕСЬ следует проводить аналитический разбор и устраивать специальные конференции.
7). Мы сейчас думаем о возможности расчета Ккап в соответствии с ФСО-7 для нескольких городов РФ (может быть, в конце года начнем печатать реальные Ккап...)
|
|
|
Семеныч
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/14/2008
Сообщений: 22
Местонахождение: Москва
|
В "заниженности" доходного нет ничего удивительного, даже если не рассматривать завышенность ставок капитализации.
Ставки аренды намного быстрее снижаются до уровня рыночного спроса. Т.е. аналоги доходника достовернее отражает реальную стоимость объектов.
А в сравнительном подходе зачастую используются аналоги, которые из-за завышенной цены продаются годами - собственник даже просто психологически не может снизить цену на визуально крупную сумму.
И понятно, почему оценщики часто используют такие "зависшие" объекты-аналоги - их проще найти, т.к. они висят подолгу и на многих сайтах сразу.
При проверке отчетов для оспаривания постоянно писал оценщикам замечания, что он не проверяют историю аналога. Например, на zdanie.info в статистике можно увидеть, что объявление трехлетней давности на дату оценки было актуально, но оно висит на сайте и по сей день. А на archive.org можно увидеть, что объявление существовало не только на дату оценки, но и за 2-3 года до неё с той же ценой - оценщик должен был учитывать неадекватность завышенной цены.
Кстати, а почему оценщики в доходниках почти никогда не используют справочные валовые рентные мультипликаторы? С ними получаются достаточно равнозначные результаты сравнительного и доходного подходов. Правда результат будет завышен, потому что при расчетах ВРМ обычно не учитывается, что сравниваются реальные ставки аренды и завышенные цены продаж.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Семеныч сообщал(а):...А в сравнительном подходе зачастую используются аналоги, которые из-за завышенной цены продаются годами - собственник даже просто психологически не может снизить цену на визуально крупную сумму... При проверке отчетов для оспаривания постоянно писал оценщикам замечания, что он не проверяют историю аналога. Например, на zdanie.info в статистике можно увидеть, что объявление трехлетней давности на дату оценки было актуально, но оно висит на сайте и по сей день. А на archive.org можно увидеть, что объявление существовало не только на дату оценки, но и за 2-3 года до неё с той же ценой - оценщик должен был учитывать неадекватность завышенной цены...
Так и писали в Заключении, что мол "не проверяют историю аналога"? Тогда Вы не правы: не обязан и ничего не нарушает, инф-ция актуальна на дату оценки. Претензия из разряда превышения полномочий с м.т.з. А вот объяснить отбор именно этого объекта в качестве аналога по неким критериям оценщик обязан по ФСО 7, на этом этапе и проверяется адекватность инф-ции, и претензии логичные из этого могут проистекать
ПС. Забавно было бы прочитать в Отчете: "отобрал для расчета объекты с самой дорогой удельной ценой" в качестве критерия 
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
ТС.
Вам шашечки или ехать?
В Москве считать СК по данным цен и ставок РВЭя ... При всём моём уважении к изданию, в котором я публикуюсь постоянно и к его владельцам ...
Я сам там много иных данных публиковал.
СК в 11% - это для какого сегмента?
Стрит - ритейл - нормально 12%. Там же и опубликовано.
По качественным офисным, торговым и складским достаточно данных консультантов.
Не понял вопроса.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Eugene сообщал(а):ПС. Забавно было бы прочитать в Отчете: "отобрал для расчета объекты с самой дорогой удельной ценой" в качестве критерия
Забавно, конечно.
Только реально бывает, что если ОО реально оч. хороший, , то и аналоги подбираются соответствующие. И, блин, они как раз самые дорогие в интервале цен "вообще" аналогов и есть.
И особых проблем с доходником и тут не возникает, если в нём аналоги адекватные.
Но то, что доходник даёт стабильно меньшие результаты (при всех "моих" "завышенных" СК  ), чем СП - это точно.
А что есть более реально, мне лично не дано знать.
|
|
|
Семеныч
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/14/2008
Сообщений: 22
Местонахождение: Москва
|
Eugene сообщал(а):Так и писали в Заключении, что мол "не проверяют историю аналога"? Тогда Вы не правы: не обязан и ничего не нарушает, инф-ция актуальна на дату оценки.
Но на дату оценки также актуальна информация и о слишком долгой экспозиции....
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Семеныч сообщал(а):
Но на дату оценки также актуальна информация и о слишком долгой экспозиции....
Какой срок экспозиции является "слишком" долгим? Для меня просто это тайна.
Какой "просто" долгим?
Какой "нормальный"?
Прошу дать расклад по ВСЕМ городам, городкам, сёлам, деревням ... РФ, и по сегментам. А по квартирам по комнатности, типу домов и пр. А по офисам - по классам и местоположениям. А по торговым - аналогично.
В противном случае рекомендую таких вопросов не ставить, поскольку ответов на них нет. И не будет. При моей жизни так точно. А помирать не собираюсь пока.
|
|
|
Семеныч
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/14/2008
Сообщений: 22
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Какой срок экспозиции является "слишком" долгим? Для меня просто это тайна.
Какой "просто" долгим?
Какой "нормальный"?
В 2016 году видел десятки отчетов по оспариванию, в которых в качестве аналогов использовали объявления, сохраненные в конце 2013 года на archive.org. При этом на этой же странице можно было увидеть, что это же объявление с той же ценой сохранялось и в 2010-2012 годах.
Если оценщик использует такие объявления при оценке для оспаривания - ну и бог с ним, хотя я в замечаниях эти аналоги отмечал и обычно такие отчеты заворачивали.
Но если заказчику была бы нужна реальная стоимость объекта, а оценщик использовал бы такой информационный мусор, валяющийся на рынке по 3-4 года, - ну это просто говорит о его непрофессионализме и неуважении к заказчику.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Ага.
Только, например, использовать данные, ставшие известными после даты оценки запрещено. Так что коли были аналоги на дату оценки - они 100% релевантны. А вот про то, что они и сейчас висят, оценщику знать не интересно, поскольку использовать он это не может никак. И заворачивание отчётов на этом основании нужно обжаловать, как 100%но противоречащие стандартам оценки.
И какая разница между использованием аналогов, которые висят на рынке, и тех которые будут висеть на рынке?
Просто работать надо с ценами сделок, а не предложений. Но наша действительность такова, что цен сделок не будет.
Так что это не к оценщику вопросы, а к действительности. Кому не нравится, пусть попробуют изменить действительность.
Кроме того, РС - цена сделки с завершённым сроком экспозиции, если Вы не в курсе. Т.е. на дату оценки предполагается, что аналоги проданы. А если они не проданы, то это не проблема оценщика. От слова "совсем". Может там, например, документы не в порядке (вот рынок особняков в Москве таков, что практически все старые объекты имеют сомнительные документы, правда продаются и покупаются с риском), или торговаться продавец не хочет, а обязан и именно на тот процент, который оценщик указывает. Или, прости Господи, там и объекта нет, объявка одна только ... Ужос. 
Даже не знаю, что сказать. 
|
|
|
Семеныч
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/14/2008
Сообщений: 22
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):И какая разница между использованием аналогов, которые висят на рынке, и тех которые будут висеть на рынке?
Представляю, как заказчик после вашей оценки тоже будет годами продавать объект по "рыночной стоимости"....
|
|
|
Семеныч
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/14/2008
Сообщений: 22
Местонахождение: Москва
|
Интересно, а вы когда-нибудь звонили продавцам аналогов?
А ну да, ФСО же это не требуют...
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Семеныч сообщал(а):Интересно, а вы когда-нибудь звонили продавцам аналогов?
А ну да, ФСО же это не требуют...
   
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Несмотря на то, что срок экспозиции используется в расчетах - это довольно аморфная величина, которую доказать/обосновать крайне сложно. Почему 2-3 года не нормальный срок экспозиции для отдельно взятого района или сегмента рынка в данном районе? Я лично приобрел в прошлом году земельный участок под строительство коттеджа, выбирал несколько месяцев, рассматривал объявления с аналогичным уровнем цен в интересующем меня месте, некоторые были актуальны к тому моменту уже до 2-х лет, я сам купил именно такой "двухлетний", через несколько месяцев случайно узнал, что выставили на продажу еще один ЗУ в том же районе, но ближе к школе и детскому саду (мне важно, у меня 3-е детей, для многих вообще не факт, что имеет значение), купил и его. Имеем 2 реальные сделки, 2 срока экспозиции: 2 года и несколько дней. Кстати, никакой скидки на торг, не торгуются, только по одному из ЗУ, который не взял, предложили скинуть 10 т.р. с 1 млн.р.
На дату оценки этот объект продается и конкурирует с другими объектами? Автор объявления отвечает на телефонные звонки, поясняет свой взгляд на данный объект? Может быть не все характеристики объекта описаны в объявлении? Может быть в объявлении ошибка? Может быть у продавца были проблемы не связанные с объектом, потому он и не был продан?
Повторюсь, отбор объектов аналогов должен производится по неким критериям напрямую явно связанным с ценообразующими характеристиками: назначение, площадь, отделка, тех. состояние, неотделимое доп. оборудование... Если объект не адекватно оценивается продавцом, то он скорее всего и не попадет в итоговую выборку для расчета, просто найдутся с аналогичными характеристиками, но дешевле. А если такой объект вообще единственный в своем роде и не реализуется именно в силу уникальности, то есть находится в ожидании редкого покупателя? Тогда оценщику наоборот придется взять его в расчет и корректировать прочие менее похожие аналоги в сторону уровня цен демонстрируемого наиболее схожим «старым» аналогом. А если 1-2 года назад цена была завышена, но не менялась, а сейчас средние цены «подтянулись» к этому уровню?
Можете продемонстрировать статистическую зависимость удельной цены от срока экспозиции на реальных не единичных примерах?
Претензия эксперта к оценщику: лежалое объявление - значит плохое, из-за актуального, но зависшего объекта, без дополнительной аргументации «…говорит о его непрофессионализме и неуважении…» к оценщику
ПС. ЗУ ИЖС в Саратовской обл. не интересует? Продаю один
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Семеныч сообщал(а):Слуцкий сообщал(а):И какая разница между использованием аналогов, которые висят на рынке, и тех которые будут висеть на рынке? Представляю, как заказчик после вашей оценки тоже будет годами продавать объект по "рыночной стоимости"....
Представляйте. Со своими заказчиками я без Вас разберусь.
Семеныч сообщал(а):Интересно, а вы когда-нибудь звонили продавцам аналогов?
А ну да, ФСО же это не требуют...
Интересуйтесь. Не требует.
А про недоспустимость использования данных, ставших известными после даты оценки, по ходу видно вставило Вас.
Небось уже решений понапринимали там у себя незаконных? Засуетились что-то сверх меры. "Десятки отчётов видел по оспариванию ... Которые завернули". Не иначе эксперт СРОО. Или ещё более компетентный спец страшной квалификации телефониста. Ну который всё время звонит по объявлениям.
К ответу дёрнуть могут. И поделом.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Вот что характерно и предсказуемо? Ни на один свой вопрос Вы ответа не получите.
Иксперд не в курсе, что определения типичного срока экспозиции не существует в ФСО. Такие их и писали. Кстати даже не понимая, начинается он в дату оценки или завершается (как во всём мире). Так же забыли уточнить.
Поэтому, в интервале между 3 годами и 3 месяцами у них правильное мнение - ихнее. А у меня моё. И к теме оценки РС не относящееся.
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
Kornilov прикрепленно вложений:
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Абсолютно нормальненько.
Только берегитесь. Сейчас на Вас нападут за то, что Вы не учли расходы, вакансии, платежи за землю пр. И "реальная СК" ну никак не более 5%...
Поэтому с мтз проще по открытым инвестиционным обзорам Коллиерсов и пр. посмотреть и не париться. Примерно то же и получится. Зато вопросов этих не встанет.
|
|
|
Семеныч
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/14/2008
Сообщений: 22
Местонахождение: Москва
|
Ставки аренды / цены - это не ставка капитализации....
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Семеныч сообщал(а):Ставки аренды / цены - это не ставка капитализации....
Как раз наоборот. Просто ставка аренды - это чистая плата именно за право аренды. Без всяких коммунальных, операционных и пр. расходов. Именно ЧОД. Это даже ВС подтвердил.
А вот что имеет в виду РВЭЙ - не понятно. Но, судя по всему, именно это. Уж больно цифра правдоподобная у Корнилова.
|
|
|
Guest |