|
cheapshot6
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/13/2017 Сообщений: 4 Местонахождение: Ижевск
|
Доброго времени суток. Для регрессионного анализа небходимо, в числе прочих проказателей, определить расстояние объекта недвижимости до центра города. Собственно вопрос: как определить центр города - эту самую точку на карте, какие подходы есть? Спасибо большое!
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
От памятника Ленину.
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
Регрессионный анализ - это не просто математика. Это именно анализ, использующий мат аппарат. Поэтому Центр города - это не абстрактная точка на карте, а место, в котором цены на ндж наиболее высоки. Может быть несколько точек, может быть квартал (несколько кварталов в большом городе) а может быть и линия (вдоль некоей улицы). То есть начать надо с разговора с риэлторами или собственного общего анализа рынка. А потом уже проверить "правильность" первичной гипотезы математикой. В Уфе я начинал с выделения точки - Главпочтампт. Потом добавил Горсовет и Центральный рынок. А сейчас рассматриваю в моделях удаленности от них, плюс удаленность от Малого центра (несколько кварталов в самом дорогом центре) и от Проспекта Октября. На нормальных выборках (700-1500 объектов) как минимум пара из этих удаленностей в многофакторных моделях высоко значима. Пример Для сегмента стрит-ритейл на 01.01.2017 прикладываю. Вложения: Для Аппр.xlsx 15 KB, загружено: 723 раз.
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
А памятников Ильичу у нас еще много осталось......... Но оба самых значимых для города расположены рядом с центрами, о которых мы говорим. Один рядом с Главпочтамптом (50-70 м), второй рядом с Горсоветом и на Пр октября (тоже 50-70 м, рукой прямо на Горсовет указывает). :) :) :)
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
Марат Уфа1 сообщал(а):А памятников Ильичу у нас еще много осталось......... Но оба самых значимых для города расположены рядом с центрами, о которых мы говорим. Один рядом с Главпочтамптом (50-70 м), второй рядом с Горсоветом и на Пр октября (тоже 50-70 м, рукой прямо на Горсовет указывает). :) :) :)
Правильно определить центр элементарно - соединяем все памятники линиями и находим центр получившийся фигуры. Шутка.
Если устанавливать расстояние до центра в целочисленных значениях километров, центр города с микроскопом искать не придется.
А вот что делать в Кашире? У нас четыре центра, как быть? И поставив Ноль относительно одного получаешь Десять до самого удаленного. Везет москвичам!!!
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
Udav
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/1/2007 Сообщений: 2,448 Местонахождение: Касимов
|
Вообще-то, насколько помню, геодезическая привязка делалась от центрального отделения почты города. От него же ставился километраж на столбиках вдоль дорог. Как сейчас не знаю. Что-то такое попадалось: когда свой город набирал на Яндексе координаты вылазили. Может они?
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
Udav сообщал(а):Вообще-то, насколько помню, геодезическая привязка делалась от центрального отделения почты города. От него же ставился километраж на столбиках вдоль дорог. Как сейчас не знаю. Что-то такое попадалось: когда свой город набирал на Яндексе координаты вылазили. Может они?
Дело в том, что в оценке значение имеет расстояние не от административного центра, а от центра деловой активности. Это важнее. Во всяком случае у нас помещения рядом почтой, телеграфом, горкомом партии (бывшем), администрацией не особо востребованы, просто захолустье.
Кстати по 10 км соврал, забыл про Каширу-8, до нее еще 25 км.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
Udav
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/1/2007 Сообщений: 2,448 Местонахождение: Касимов
|
Геннадий сообщал(а):Udav сообщал(а):Вообще-то, насколько помню, геодезическая привязка делалась от центрального отделения почты города. От него же ставился километраж на столбиках вдоль дорог. Как сейчас не знаю. Что-то такое попадалось: когда свой город набирал на Яндексе координаты вылазили. Может они? Дело в том, что в оценке значение имеет расстояние не от административного центра, а от центра деловой активности. Это важнее. Во всяком случае у нас помещения рядом почтой, телеграфом, горкомом партии (бывшем), администрацией не особо востребованы, просто захолустье. Кстати по 10 км соврал, забыл про Каширу-8, до нее еще 25 км. Ну, топик-стартер не указал какой центр нужен. В нашем городе указанные практически сойдутся. Тем более что центр деловой активности потихоньку плывет именно к почте. Там земля подешевле пока. Разница где-то в километр. Вот интересно бы было данные налоговой посмотреть по объектам. Только кто же нам их даст.
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
Udav сообщал(а):Вот интересно бы было данные налоговой посмотреть по объектам. Только кто же нам их даст.
А какие данные нужны? В нашем городе известны все возможные, это не секрет.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
cheapshot6 сообщал(а):Доброго времени суток. Для регрессионного анализа небходимо, в числе прочих проказателей, определить расстояние объекта недвижимости до центра города. Собственно вопрос: как определить центр города - эту самую точку на карте, какие подходы есть? Спасибо большое! Это дурацкий КРА. Даже профанация изначальная кмк. В Москве, например, в сфере недвижимости и её оценки есть понятие Центральный Деловой Район (ЦДР) - в пределах Бульварного Кольца и по Тверской до Белорусского вокзала. На карте смотрится прикольно. Есть Главпочта там (она же Почтамт, а Главпочтамт - не по русски, емнип), Кремль и пр. памятник Карлу Марксу, мумия и пр ПамПушки на ТверБуле. Но ни про одного аналитика желающего там искать пуп Москвы я не слышал. Да и зачем? Ради анализов?
|
|
cheapshot6
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/13/2017 Сообщений: 4 Местонахождение: Ижевск
|
Спасибо за ответы в теме! А речь идет о городе Ижевске.
|
|
cheapshot6
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/13/2017 Сообщений: 4 Местонахождение: Ижевск
|
Слуцкий сообщал(а):cheapshot6 сообщал(а):Доброго времени суток. Для регрессионного анализа небходимо, в числе прочих проказателей, определить расстояние объекта недвижимости до центра города. Собственно вопрос: как определить центр города - эту самую точку на карте, какие подходы есть? Спасибо большое! Это дурацкий КРА. Даже профанация изначальная кмк. В Москве, например, в сфере недвижимости и её оценки есть понятие Центральный Деловой Район (ЦДР) - в пределах Бульварного Кольца и по Тверской до Белорусского вокзала. На карте смотрится прикольно. Есть Главпочта там (она же Почтамт, а Главпочтамт - не по русски, емнип), Кремль и пр. памятник Карлу Марксу, мумия и пр ПамПушки на ТверБуле. Но ни про одного аналитика желающего там искать пуп Москвы я не слышал. Да и зачем? Ради анализов?
Гощщщподи, это надо, чтобы диплом написать и обосновать выбранные регрессоры на от*бись. Ясное дело я буду делать анализ не только по одному показателю, а по их группе В дипломе будет чисто эконометрика.
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007 Сообщений: 742 Местонахождение: Пермь
|
cheapshot6 сообщал(а):Спасибо за ответы в теме! А речь идет о городе Ижевске.
Памятник "лыжам Кулаковой" у вас центр города
Набережная у вас красивая
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
cheapshot6 сообщал(а):Доброго времени суток. Для регрессионного анализа небходимо, в числе прочих проказателей, определить расстояние объекта недвижимости до центра города. Собственно вопрос: как определить центр города - эту самую точку на карте, какие подходы есть? Спасибо большое!
Расстояние до центра города используется для корректировки на местоположение. Центр Москвы, характеризующийся высокой стоимостью недвижимости, привязан к Красной площади, а не к Главпочтампу (он смещен). Следует отметить, что в Москве есть "золотая миля" (от Храма ХС до Старого Арбата), где сохраняются необычно высокие цены. В С/Петербурге как такового центра нет. Есть три сегмента с необычно высокими ценами (среди них и золотой треугольник).
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
cheapshot6 сообщал(а): ... обосновать выбранные регрессоры на от*бись. В дипломе будет чисто эконометрика.
Вполне по взрослому. КРА "на от*бись". На мем тянет. "чисто эконометрика". Конкретно. Успехов. Лучше про сравнение по аналогии чего напишите.
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
Слуцкий сообщал(а):КРА "на от*бись". На мем тянет. "чисто эконометрика". Конкретно.
Народ, скинемся коллеге на лечение?
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
cheapshot6
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/13/2017 Сообщений: 4 Местонахождение: Ижевск
|
На давно утвержденном генплане города есть "зона городского центра", думаю найти центр этой фигуры и юзать в качестве опорной точки в расчетах. А на новом генплане такой функц. зоны нет - есть высокая концентрация зон "зон делового, общественного и коммерческого назначения" - можно использовать их.
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):В С/Петербурге как такового центра нет. Есть три сегмента с необычно высокими ценами (среди них и золотой треугольник). Евгений Евстафьевич, вдруг пригодится. В Питере много локальных центров, но в регрессионных моделях ставок аренды и стоимости за центр города принят Невский проспект от Адмиралтейского до Лиговского.
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Н.П. Спасибо. (Вдруг и МОЙ "оппонентский" взгляд пригодится и что-то перевернет в голове): У меня "свой" взгляд на центры городов: я рассматриваю не относительно высокую удельную стоимость улучшений, а величину ПП для торгового назначения (Справочно:она зависит также и от удельного вклада ПРАВ НА ЗУ в общую стоимость оферты-сделки). По ЭТОМУ критерию, лично для меня, в Питере ТРИ центра с очень высокой ПП. (Методика определения ПП - на моем сайте, она позволила сделать автомат расчета ПП, используемый для расчета ПП в справочниках СРД). Еще есть у меня ВТОРОЙ критерий: разница в правах собственности и долгосрочных правах аренды...(Справочно: наибольшая разница в этих правах для торгового назначения. Именно здесь ценятся очень высоко в 2-2,5 раза выше права собственности в центре города). Так что советую обратить внимание не на удельную стоимость Улучшений, а на ЗЕМЛЮ... И еще есть ТРЕТИЙ критерий...(об этом долго писать).
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
1.Е.Е. Почему улучшений? Речь наверное идет о ЕОН..... 2.Для Уфы практически нет разницы в цене по зонам ЗУ и ЕОН. Хоть по математике, хоть по общему анализу, хоть по данным риэлторов. Где земля дороже - там и ЕОН дорогой. 3.Но по ЗУ выборки значительно меньше. Поэтому зонирование хуже: например в одном крупном районе (Инорс) полтора года ни одного ЗУ!!!!!!!. Ни в одном источнике. В самом дорогом - "Малый центр" часто не бывает ЗУ...... 4.Пример модели для ЗУ на 01.01.2017 (модель для всего города с учетом пригородов)прикладываю...... Есть еще только для города без пригородов и только для пригородов...... Вложения: ЗУ для Аппр.xlsx 12 KB, загружено: 656 раз.
|
|
Guest |