|
|
|
Анна Евгеньевна
|
|
Ранг: Новичок
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 2
Местонахождение: Москва
|
Уважаемые господа, просьба прояснить следующий вопрос.
Какие расчёты необходимо проводить при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования здания (торгового центра) ? Нужно ли рассматривать вариант его сноса и строительства на его месте зданий другого назначения ? Если да, то как ? Буду очень признательна, если откликнетесь.
|
|
|
Тарантов Вадим Николаевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 325
|
Почему снос? Все зависит от анализа. Если использование в текущем состоянии наиболее эффективно, то зачем же сносить приносящий доход объект? У вас торговый центр, который наверняка приносит неплохой доход. И какой инвесто будет сносить такой объект?
163 сообщения на старом форуме
|
|
|
Сергей Смоляк
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 421
Местонахождение: Москва
|
Анна Евгеньевна!
Вы подняли очень важный вопрос о необходимости обоснования при выборе НЭИ.
Обосновывать выбор НЭИ надо всегда, а у вас случай. когда наилучший способ использования предполагает снос. Здесь надо рассматривать разные способы использования, оценивать стоимость по каждому из них и выбрать тот способ, который достаточно вероятен, физически возможен и юридически законен и дает наибольшую стоимость . Если это снос - значит это правильное решение. Но сравнение с другими способами надо сделать.
|
|
|
Тарантов Вадим Николаевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 325
|
С. Смоляку: да нет там сноса, просто коллега задала вопрос - а надо ли учитывать снос при ННЭИ?
163 сообщения на старом форуме
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Анна Евгеньевна, вы наверно уже получили за это время какие-то ответы на свои вопросы. Добавлю немного (источника не помню информации).
Критериями анализа наиболее эффективного использования являются:
1.Юридическая допустимость
2.Физическая осуществимость
3.Финансовая обеспеченность
4.Максимальная продуктивность
В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.
Для определения наиболее эффективного варианта использования предполагается следующая последовательность действия:
1.Выбор всех возможных эффективных вариантов использования незастроенного/застроенного участка (торговый центр, фитнесс, склад, производство, общага, жилой дом, снос и строительство и тп.) – это зависит от фантазии, но в пределах разумного.
2.Проверка юридической допустимости отобранных вариантов. (возможно/невозможно)
3.Проверка физической возможности отобранных вариантов.(возможно/невозможно)
4.Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов. ( посмотрите на эту тему рубрику «Отчеты», здесь на сайте, исполнитель Colliers international, 4-й по счету отчет на сегодня. Только в цифры не очень верьте, но наглядная подсказка будет как считать)
5.Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность. (у вас по вариантам, сколько у вас их будет – будет столько же результатов расчета, выбирайте лучший)
Что меня смущает во всем этом, так это то, что если делать по уму, рассчитывая этот АНЭИ.
То это еще грубо говоря 4 отчета об оценке параллельно сделать надо.
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Вероника
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/13/2006
Сообщений: 77
|
Хочу добавить:
максимальная продуктивность - обеспечение максимальной стоимости объекта на дату оценки.
Цитата из хорошего учебника:
"Иногда в отчетах этот критерий определяется как максимальная доходность, что представляется неверным - бОльшая доходность может быть связана с бОльшими рисками".
|
|
|
Guest |