|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Марат Уфа1 сообщал(а):1.Е.Е. Почему улучшений? Речь наверное идет о ЕОН..... 2.Для Уфы практически нет разницы в цене по зонам ЗУ и ЕОН. Хоть по математике, хоть по общему анализу, хоть по данным риэлторов. Где земля дороже - там и ЕОН дорогой. 3.Но по ЗУ выборки значительно меньше. Поэтому зонирование хуже: например в одном крупном районе (Инорс) полтора года ни одного ЗУ!!!!!!!. Ни в одном источнике. В самом дорогом - "Малый центр" часто не бывает ЗУ...... 4.Пример модели для ЗУ на 01.01.2017 (модель для всего города с учетом пригородов)прикладываю...... Есть еще только для города без пригородов и только для пригородов......
Попробуйте такой тезис: где в центре земля торг.назн. дешевле, там самая высокая прибыль предпринимателя. Там максимальная эффективность нового строительства.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Марат Уфа1 сообщал(а):1.Е.Е. Почему улучшений? Речь наверное идет о ЕОН..... 2.Для Уфы практически нет разницы в цене по зонам ЗУ и ЕОН. Хоть по математике, хоть по общему анализу, хоть по данным риэлторов. Где земля дороже - там и ЕОН дорогой. 3.Но по ЗУ выборки значительно меньше. Поэтому зонирование хуже: например в одном крупном районе (Инорс) полтора года ни одного ЗУ!!!!!!!. Ни в одном источнике. В самом дорогом - "Малый центр" часто не бывает ЗУ...... 4.Пример модели для ЗУ на 01.01.2017 (модель для всего города с учетом пригородов)прикладываю...... Есть еще только для города без пригородов и только для пригородов......
Зачем же Вы оцифровкой-то занимаетесь?
Можно же "нормализовать" входные параметры в соответствии с двухфакторными моделями.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Попробуйте такой тезис: где в центре земля торг.назн. дешевле, там самая высокая прибыль предпринимателя. Там максимальная эффективность нового строительства.
Если стоимость земли не соответствует доходности бизнеса, значит за это кто то кому то заплатил - коррупция короче.
У нас в городе аналогичные схемы один эксперт СРО РОО создавал - удешевлял земли. Для чего? История умалчивает. Нет достоверных фактов, есть статистика продажности.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Евгений Евстафьевич. 1.Если честно, про тезис не понял..... Если только в контексте ответа Геннадия...... 2.Все модели имеют чисто прикладное значение: Прикид стоимости и проведение корректировок, основанных на актуальной рыночной информации, а не на абстрактных книжках. И "оцифровка" с минимальной градацией (преимущественно не более трех) значительно упрощает применение.
|
|
|
Kalimera
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/28/2006
Сообщений: 309
Местонахождение: Екатеринбург
|
Порадовал фактор модели: окружающая застройка (3 балла) с коэффициентом t 5,413.
Лажа это, уважаемый.
Такие модели можно дюжинами штамповать, вводя в виде колец филологического дыма "правильные" факторы , якобы улучшающие общую статистику модели.
Где нет числа и меры, там хаос и химеры.
|
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
И в чем проблема?
|
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Аууу, Свердловск...... :) Что ж там такого страшного в Т-статистике, что делает всю модель лажовой?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Да не это делает модель лажовой. Вернее, не только это.
Лажовым КРА именно для применения к анализу цен делает его висячесть в воздухе. Не проработанность основ, начиная с "первых принципов".
Его просто выхватили из иных сфер применения и наплевали на исходные предположения.
А они таковы (в отличие от сравнения по аналогии, известного с испокон веков), что делают справедливость КРА моделей просто случайной по принципу "чёрного лебедя" (а не с точки зрения физической вероятности).
Эти предположения есть в исходной статье Джона Мута о гипотезе рациональных ожиданий.
Писал уже об этом.
Но Баринов игнорирует. Не отвечает. А мастер - классы проводит. 
Это я уже с намёком на Нижний... 
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Александр Анатольевич,
умный - возражает, мудрый - игнорирует. :)
Когда дело дойдет до серьезных аргументов - поговорим.
А пока - вырванные цитаты и "рациональные ожидания". Ну пущай себе ожидают. :)
Помнится, кто-то говорил, что нет никакого КРА в США и не может быть.
А он с десяток лет уже в судах у них признан надлежащим инструментом индивидуальной оценки.
А в массовой - только на нем все и стоит.
А мы все Мут(им) :)
Как-то так.
Без обид, плз.
|
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Николай Петрович. Мож хоть Вы на мой вопрос ответите? Сосед из Свердловска напугал и пропал вовсе..... А я так огорчился, что кЮшать не могу...... И не сплю вовсе...... :)
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
NB сообщал(а):Александр Анатольевич,
умный - возражает, мудрый - игнорирует. :)
Когда дело дойдет до серьезных аргументов - поговорим.
А пока - вырванные цитаты и "рациональные ожидания". Ну пущай себе ожидают. :)
Помнится, кто-то говорил, что нет никакого КРА в США и не может быть.
А он с десяток лет уже в судах у них признан надлежащим инструментом индивидуальной оценки.
А в массовой - только на нем все и стоит.
А мы все Мут(им) :)
Как-то так.
Без обид, плз.
Николай Петрович.
Да какие там обиды ...
Да. Нет никакого КРА в штатах в промысловом смысле имею в виду. Одна статья оголтелых беспонтовых КРАшников, одно решение одного судьи десять лет назад.
Да бог с Вами...
Я Вам про фундаментальные основы, которых нет у Вас. А хотелось бы видеть.
Стоит, кончено ... Это же не ... И стоять будет, куда денется, коли игнор.
|
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Никто комментировать пост Kalimera не хочет..... :) Предполагаю, что сосед из Свердловска просто пошутил...... :)
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Марат Уфа1 сообщал(а):Николай Петрович. Мож хоть Вы на мой вопрос ответите? Сосед из Свердловска напугал и пропал вовсе..... А я так огорчился, что кЮшать не могу...... И не сплю вовсе...... :)
Марат Римович,
я бы хотел ответить, да не могу :) Владислав (из Свердловска) - парень на язык острый, что он под словом "лажа" понимает - нужно у него спросить. Но почва у него есть.
Попытаюсь объяснить вариант понимания его замечания.
Есть такое явление - при достаточном числе степеней свободы увеличение числа факторов, даже не очень значимых, повышает R-квадрат (общую статистику) модели.
У вас используется фактор "Окружающая застройка". Что за фактор, чем измеряется? Из упоминания баллов можно понять, что оценивается баллами "экспертно". А "эксперт" на что опирается, разнося это окружение по группам (рангам, баллам)? Какие реальные признаки различия? Какая экономическая гипотеза влияния этой самой окружающей застройки? Где хоть какие РЫНОЧНЫЕ данные о таком влиянии?
Если есть - в студию, плз, коллегам глаза раскроем.
Не видно, все основывается на "убеждении" и "ощущениях" аналитика?
Вот тут то - почва для скепсиса. В частности - с обидным для аналитика выражением его :)
А если еще для калибровки цифровых меток используется оптимизационные процедуры без контроля соответствия экономической гипотезе - можно легко получить R-квадрат = 1. И t-статистики отличные.
Был случай, коллеги из Подмосковья ввели похожий фактор - "развитость социальной инфраструктуры". Присвоили баллы, а потом оптимизировали (выявляя нелинейную зависимость).
Получили ту самую 1, о которой говорил выше. При этом не заметили, что порядок (ранги) исходных баллов поменялись случайным образом. Т.е. перечеркнули ту гипотезу, которую изначально сами задали. :)
Вы реагируйте не на резкость высказываний, а на суть.
Защищайте свою модель, поясняйте ее "экономику". Глядишь - меньше будет таких реплик.
С наступающими праздниками!
|
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
1.Здесь я привожу модели просто для примера в ответ на вопросы о тех или иных факторах. В обзоре рынка вместе с моделями есть описание всех факторов. Все экспертные факторы старюсь максимально упростить для уменьшения влияния экспертных фантазий.
2.Конкретно по "окружающей застройке". Цитата из обзора: "Максимальное значение (3 балла) - Чисто жилая и общественно-торговая застройка. Минимальное (1 балл) - Чисто производственно-складская застройка. 2 балла - возможность совмещения жилой, общественно-торговоой и производственно-складской застройки.". В процессе поиска решения баллы конечно меняются. Но я уже отвечал Вам в предыдущий раз (год назад), что строго следу за правильностью гипотезы. Все баллы после поиска решения ранжированы "правильно". У кого-то есть сомнения в наличии такого ценообразующего фактора для стоимости ЗУ?
3."...увеличение числа факторов, даже не очень значимых, повышает R-квадрат (общую статистику) модели...." Так в модели все факторы значимы. Даже до поиска решения Р-значения по всем факторам меньше 5%.
4.Коллега конкретно указал на t-статистику, и я пытаюсь узнать в чем проблема..... Ничего резкого не увидел, но привык говорить то, за что отвечаю. И искренне (и наивно) думаю, что остальные тоже так говорят.....
5.Про защиту.... А чего защищать... Я их реально использую и для корректировок в ПВК и для прикида стоимости. А иногда (особенно при второстепенных расчетах, например в бизнесе) и для прямого расчета стоимости. В общем случае получается вполне разумная величина стоимости. Что еще нужно...
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Чтобы не повторяться, скажу одно: в моделях, которые строим для оценки, фактор "окружение" не используется.:)
Хороших выходных и праздников!
|
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Николай Петрович.
1.Рано праздновать.... :)
2.Почему? Если для ЗУ это важный ценообразующий фактор. Чем Вы его предлагаете заменить? Ну или давайте все факторы в модели обсудим - нет проблем. Даже не с точки зрения математики, а с точки зрения простой рыночной логики. Потом про математику поговорим.... :)
|
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Даже первый начну.... :)
Окружающая застройка - качественный фактор, описывающий ( в числе нескольких других) местоположение. И если вокруг исключительно производственно-складская застройка стоимость ЗУ(при прочих равных условиях) будет ниже. И наоборот. Среди чисто жилой и общественно-торговой - выше. Плюс удаленность от центров, плюс красная линия, плюс качество улицы. Что еще можно добавить или что убрать? Каждый из факторов дает свою характеристику местоположения.
Пример: У нас совсем рядом с малым (дорогим) центром (1 квартал от пр Октября) есть чисто промышленный район - бывший РТИ, действующая Гидравлика и т.д. Очевидно, что в пределах 10-20-30 лет все этой уйдет. И уже уходит потихоньку. Но сегодня эта земля стоит дешевле, чем такая же на границе этого района. Еще один подобный пример - УППО. Чуть в сторону (по ул. 50 лет СССР или Комсомольская) среди жилой застройки ЗУ стоит существенно дороже.
Предложите фактор, заменяющий мой - с удовольствием начну использовать его. И даже старые модели пересчитаю...... :)
Просто к слову. Фактор, который я "тянул" с помощью поиска решения - наличие наружных сетей. Не потому, что он неправильный: риэлторы (а я всегда в обзорах их мнение использую) считают, что это чуть ли не самый важный фактор.Но из-за того, что по сетям в объектах нет полной ясности, а наличие (отсутствие) сетей продавцы не всегда оценивают адекватно, статистическая значимость этого фактора как правило низкая..... Вот и приходится его натягивать.... Хотя иногда и с натяжкой не получается...... :) Например - знак "неправильный"....В некоторых моделях его нет....
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
К примеру.
У Мута линейная регрессия появляется, строго исходя из линейных функций предложения и спроса.
А ну как в конкретном месте в конкретное время хотя бы одна из них нелинейна?
Уже причина невалидности линийной регрессии. Нужна нелинейная.
Вот хотя бы на эту тему подумайте.
Вот с какой дури вы линейную регрессию порете?
Ну вот какие у вас основания?
А там ещё предположений дальше ...
Да и перед этим: с чего бы "маршаллианский крест" всегда имеет место?
Но хотя бы это обоснуйте.
Н.П. Пора уже и теорией любимого дела подзаняться...
Я, какбэ не как Яскевич. Я сподвигаю на прогресс. 
|
|
|
Марат Уфа1
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
А.А. А на мои вопросы ответить? Я же тоже исключительно для дела, а не для спора.... :)
1.Стоимость (расчетная) по моделям получается разумная...... Можете проверить. В том числе и по ЕОН и по РБ..... Если значения баллов нужны - напишите.
2.Есть вопросы по ЦОФ - "окружающая застройка" ?
3.Есть вопросы по другим ЦОФ в модели (моделях)?
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Марат Уфа1 сообщал(а):А.А. А на мои вопросы ответить?
Не ответит, не знает ответов, зациклился на какой то гнилой теории и несет всякую чушь.
Ему в голову не придет необходимость менять работу.
Тупит короче.
Тут карту города скачал, поставил циркуль в центр, провел круг самых дорогих объектов.
Долго смеялся, треть круга в реке оказалась, а там нет недвижимости.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Guest |