|
А.Ю.C.
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/15/2017 Сообщений: 8
|
Доброго времени суток коллеги. Нужна ваша консультация, если можно ) Так получилось, что таким я раньше никогда не занимался. Сейчас делаю экспертизу по расчету рыночной стоимости арендной платы за земельный участок. Проблема в том, что если по землям в государственной собственности, есть куча информации по расчету, то для земель в частной собственности инфы почти нет. Нашел только такую формулу: А = Рст х ставку рефинансирования ЦБ, но первоисточник этой формулы, что-бы сослаться на него, я найти не могу. Может быть вы можете что-нибудь подсказать? Как рассчитывается рыночная стоимость арендной платы за ЗУ, если эта земля в частной собственности?
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007 Сообщений: 742 Местонахождение: Пермь
|
Доходный подход в обратную сторону посчитайте и будет вам теоретическая ставка аренды ЗУ
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Специально на рабочем столе держу. ......... Правила определения размера арендной платы, а так же порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_89826/0a80bbb9b7708216e4db9c192ffce0a50da4222d/
6. Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3- 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:
А = С x Р,
где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. .................. Но. 1. Ставка рефинансирования теперь приравнена к ключевой ставке. 2. Арендная плата рыночной стоимости не имеет, куплена - продана быть не может. 3. Использование ставки рефинансирования (ключевой) в качестве ставки капитализации (рекапитализации) вряд ли даст рыночную арендную плату. Я бы в этом случае использовал рыночную ставку капитализации для того сегмента улучшений, к которому относится ЗУ (например, складского).
|
|
А.Ю.C.
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/15/2017 Сообщений: 8
|
Слуцкий сообщал(а):Специально на рабочем столе держу. ......... Правила определения размера арендной платы, а так же порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_89826/0a80bbb9b7708216e4db9c192ffce0a50da4222d/6. Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3- 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. .................. Но. 1. Ставка рефинансирования теперь приравнена к ключевой ставке. 2. Арендная плата рыночной стоимости не имеет, куплена - продана быть не может. 3. Использование ставки рефинансирования (ключевой) в качестве ставки капитализации (рекапитализации) вряд ли даст рыночную арендную плату. Я бы в этом случае использовал рыночную ставку капитализации для того сегмента улучшений, к которому относится ЗУ (например, складского).
Спасибо большое )
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Итицкая сила. Мистика http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_216537/ ""6. Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка."
|
|
А.Ю.C.
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/15/2017 Сообщений: 8
|
А = С x Р, а вот по этой формуле годовая арендная плата выходит? Я правильно понимаю?
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Да.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):Итицкая сила. Мистика http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_216537/""6. Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка." эта норма нще не вступила в силу.... как всупит - все будет не так как считали ранее...
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Olegovich сообщал(а): эта норма нще не вступила в силу.... как вступит - все будет не так как считали ранее...
Ага. Корректировкой из справочника Лейфера "право собственности / право аренды"? Или всё же рынок исследовать придётся систематически?
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):Olegovich сообщал(а): эта норма нще не вступила в силу.... как вступит - все будет не так как считали ранее...
Ага. Корректировкой из справочника Лейфера "право собственности / право аренды"? Или всё же рынок исследовать придётся систематически?
это уже вопрос пользы или вреда справочников.... как я слышал от проверялкиных- ''справочник конечно мягко говоря не то, но когда оценщики начинают сами типа исследовать, то уж лучше пусть это будет справочник'' )))))
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Есть такое. Нет понимания у людей, чему верить можно, а чему нельзя. А лучше ничему не верить. Тут недавно услыхал мнение: статистически полученные корректировки - это конечно хорошо, но и экспертные мнения тоже хорошо. Одно другому не мешает. Так хорошо, если так. А если мешает?
|
|
Guest |