Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/18/2017
Сообщений: 1
Местонахождение: Екатеринбург
|
«Платон мне друг...»
Прежде всего, обращаюсь к уважаемым авторам и проголосовавшим за эти метод.рекомендации. Некоторых из Вас я знаю по переписке, других – по публикациям. Все, что я напишу ниже – это мое и только мое мнение об изделии, но не об авторах. Ничего личного.
Далее я буду ссылаться на некоторые материалы, размещенные на нашем сайте, но это – не реклама и тем более – не самореклама. Просто, я должен же чем-то аргументировать свое мнение, и в отличие от «экспертного мнения», я готов представить доказательства и подтверждения.
Итак, изделие называется «Методические рекомендации по определению ликвидности предметов ипотеки» (далее - МР)
Прежде всего, давайте поймем, зачем вообще нужны МР?
На мой неискушенный взгляд – МР должны не просто разъяснять и конкретизировать отдельные положения Федеральных стандартов (в частности –ФСО-9), но и давать некоторый инструментарий оценщику в его повседневной работе для решения тех задач, которые ставит перед ним как заказчик, так и предписано нормами ФСО.
Предметом ипотеки, залога и вообще оценки недвижимости является вполне конкретный объект, который индивидуализируется (не вообще, а прежде всего) его местоположением (а уже потом – классом, типом, износом...). И направленность МР прежде всего должна отвечать запросу, как оценить ликвидность здесь – не в Федеральном округе и не в городе и даже не в районе - а здесь, в этих географических координатах.
Дают ли МР ответ на это простой вопрос? Постараемся разобраться.
Итак, самое первое и самое простое – давайте определимся в терминах.
П.4 Вероятностный характер срока (рыночной) экспозиции.
Совершенно, я бы сказал, абсолютно, верное положение. Но, если быть последовательным, почему бы не внести его в измененную формулировку (благо, что все формальные определения утратили силу), а именно: «под ликвидностью понимается наиболее вероятный срок и т.д.».
Вот этот «и т.д.» давайте разберем.
Тут есть очень важный момент, а именно – продажа объекта по наиболее вероятной рыночной цене или по иной, но тоже рыночной?
Принимая во внимание вероятностную природу рыночной стоимости (далее – РС), мы должны допустить, что имеются и менее вероятные РС (что, собственно, анализом рынка и подтверждается). И не факт, что при РС, находящейся в пределах допустимых значений РС, но не являющейся «наиболее вероятной», ликвидность будет иметь то же значение (меньшее или большее – не важно), чем и при «наиболее вероятной» цене.
Отсюда следует вопрос – что мы ставим впереди – наиболее вероятную ликвидность и соответствующую ей РС или наоборот – наиболее вероятную РС и соответствующую ей ликвидность.
Как следует из дальнейшего контекста, имеется в виду именно рыночная стоимость в определении ФЗ-135., так давайте так и напишем – «наиболее вероятный срок экспозиции при условии наиболее вероятной цены» - ну, как то так. По крайней мере, это отсечет массу лукавости в отчетах и, соответственно, массу спорных ситуаций.
Если идти по тексту, то абзац «Представляется очевидным...» и так далее должен быть предпоследним, а далее – формулировка, которая обсуждена выше и поставлена точка.
Потому, что последующие абзацы, касающиеся вероятностей, мягко говоря, некорректны.
Поясняю.
Как с точки норм ФСО, так и с точки зрения обыкновенного потребителя услуг – согласитесь, что «цена составляет от 50 000 до 100 000, но наиболее вероятной является цена в 80 000», выглядит более внятно, нежели чем «цена 80 000 рублей обладает 50% вероятностью». Т.е. мы доносим до потребителя еще один аспект информации о рынке (и соблюдаем требование ФСО) - о возможном размахе цены. И даже формулировка « цена составляет 80 000 +/- 10 000 при вероятности 50%» тоже более корректна, поскольку так же дает пользователю представление о диапазоне цен, на который он может рассчитывать.
Далее – об арифметике вероятностей.
Тот пример, который приведен в МР, был бы корректен, если бы он касался независимых событий. Но, РС и срок экспозиции это не просто взаимосвязанные события – это одно и то же событие в различных измерениях и в различных измерителях. Если мы из всех вероятных вариантов РС выделили один – наиболее вероятный - то для него существует единственное распределение вероятного срока экспозиции. Для иллюстрации можно посмотреть образец мониторинга залоговой недвижимости, размещенный на нашем сайте: http://www.statrn.ru/images/razdacha/monitoring-obrazetc.pdf
В нем мы определили вероятностную кривую распределения РС и, разбив ее (кривую) по интервалам, для каждого интервала РС определили свое частотное распределение сроков экспозиции.
Отсюда и предложение – убрать эти абзацы вовсе, дабы не смущать неокрепшие мозги, поскольку предлагаемая нами технология отработана только для Екатеринбурга и только для ограниченного круга типов недвижимости.
Далее – более сложные и принципиальные элементы.
Обращаю внимание, что п.п. 5-8 содержат достаточно внятные критерии для структуризации ликвидности. И это хорошо. Какая бы она ни была, но систематизация и структуризация всегда идет на пользу, поскольку дает возможность конечному пользователю получить обоснованное представление о состоянии интересующей его проблемы на доступном для него уровне. (Ведь оценка – это прикладное ремесло).
Но с последующими пунктами позволю себе не согласиться совершенно.
Поясняю:
П.9 Существенные факторы, влияющие на ликвидность предмета ипотеки и характер их влияния.
Таблица 1.Столбец 3
Качественный характер влияния...
1. При прочих равных, ликвидность предмета ипотеки выше в более крупном населенном пункте, чем в менее крупном.
У Е-бурга есть города-спутники: Березовск, Верхняя Пышма и т.п. Это – отдельные города де юре, но де факто, где заканчивается Е-Бург, там начинается другой. Долгое время ведутся дебаты по поводу включения их в состав города. Я предполагаю, что на ликвидность включение их в состав Ебурга не повлияет. С другой стороны, ликвидность в таких районах Е-бурга, как «Совхоз» или «Елизавет» или «Птицефабрика», мягко говоря, оставляет желать лучшего...
2. При прочих равных, ликвидность предметов индивидуального назначения выше, чем предпринимательского.
И тут у меня возник интересный вопрос, а что значит – «при прочих равных», которым изоблирует этот столбец. В чем эти «прочие» равны?
Любой объект недвижимости мы, для целей оценки, характеризуем, как минимум , такими параметрами, как местоположение, площадь-объем, абсолютная и удельная цена. Как минимум. Потом – факторы близости к различным удобствам, износ и так далее.
Что это за «прочие», которые мы можем сравнить у гаража с офисом или складским помещением и сказать что «прочие равны»? В площади, в стоимости м2, в абсолютной стоимости? В территориальных границах?
Какие ценообразующие факторы мы должны принимать в качестве сравнения и после их классификации выносить суждение о сопоставительной ликвидности объектов недвижимости?
Ведь эта таблица именно так и сформирована – сначала выделить «прочие», потом доказать их «равенство», а уже на после этого, на основании таблицы сделать вывод о сравнительной ликвидности. Или я в чем то не прав?
Ведь МР – это, по сути – практический инструмент (по крайней мере, должен быть таким), ориентирующий пользователя (оценщика) на конкретные действия (исследования, сравнения пресловутых ценообразующих факторов, для получения критерия «прочих равных»)
На мой взгляд – это разные рынки, ориентированы на удовлетворение различных потребностей и на различный кошелек. И изучать их надо отдельно один от другого. Даже такие близкие суб(или
под-)рынки, как рынок хрушевок и рынок брежневок различны по ликвидности.
Посмотрите графики как изменения рыночных цен, так и ликвидности по Екатеринбургу: http://www.statrn.ru/images/razdacha/graf/GRAF_kvrt.zip.
П.10 Группы ликвидности.
Таблица 2. Соотношение групп ликвидности.
Еще раз повторюсь. Практические расчеты (для чего, собственно и создаются МР) требуют формализации отдельных положений, принимаемых как аксиомы. Как любую из характеристик рынка (вторая графа – общая характеристика рынка) перевести в цифру?
Давайте вчитаемся в градации:
Развитый рынок с большим количеством предложений / развитый рынок со значительным количеством предложений / рынок определенно имеет место быть и так далее.
Вполне естественный вопрос в связке с ФСО-7, раздел «анализ рынка» - как трансформировать полученные результаты анализа рынка в данную градацию? А ведь именно от этого зависят коэффициенты (графа 3 – ожидаемый типичный срок реализации ...)
П.11 Градации существенных факторов.
Таблица 3 и соответствующие приложения.
ПП.1 Размеры населенных пунктов.
Об этом я привел пример выше. Е-бург (я все о нем) имеет численность 1 450 000. Но в нем есть как районы с малой ликвидностью недвижимости, так и высоколиквидные. Даже если посмотреть на карту Е-бурга , точнее на «центральный район», то увидите там ряд «мертвых зон» - территории заводов – где ликвидность в близлежащих районах весьма низка. Ну, и бесспорно – совершенно разная ликвидность у центра и на периферии.
Ответ на вопрос, которым мы задались в начале этого опуса:
Направлены ли МР и позволяют ли они решить практические задачи по оценке ликвидности?
Собственно, ответ уже выражен в самом заключительной части (п 14) МР. В этом пункте МР ясно прописаны и цели и задачи и, собственно, главная идея:
«... качественное определение и описание ликвидности предмета ипотеки является, в принципе, достаточным для понимания заказчиками и потребителями оценки предметов ипотеки, обладающими средней квалификацией в области недвижимости»
Таким образом, вместо надежды получить разъяснения практического характера, позволяющие оценщику реализовать на практике не совсем понятные положения ФСО-9 в части ликвидности, он (оценщик) получает некий «наполнитель» отчета, позволяющий не выполнить определенные действия по расчету ликвидности, а подменить эти расчеты псевдоанализом факторов ликвидности (аналогично тому, что мы видим на практике с анализом рынка по ФСО-7), заполнив отчет, и придав ему вид научно- обоснованного.
****
Мы провели определенную работу как в части разработки технологий, так и в получении практических результатов по оценке ликвидности недвижимости. С результатами можете ознакомиться здесь: http://www.statrn.ru/index.php/metodika/osnovi/tehnologia/item/zalog?category_id=17
Предлагаем обсудить эти материалы, как один из вариантов расчета ликвидности
С уважением
Штань Михаил Валерьевич
Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости» (www.statrn.ru)
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
МВШтань сообщал(а):«Платон мне друг...»
Написано много, но как то не определенно.
Проблема описанного Вами документа в том, что само понятие Методические рекомендации не может служить названием к представленному Слуцким и описанному Вами документу.
Кода мы говорим Методика первое что ожидаешь это описание последовательности действий.
Когда говорим Рекомендация первое что ожидаешь проверенная последовательность действий для определенной обрасти решений.
Таким образом, Методические рекомендации должны представить проверенную последовательность действий позволяющих получить искомый результат.
А в документе только набор сделанных кем то наблюдений - алгоритм решения задачи отсутствует. Не представлена последовательность действий.
Таким образом, имеем обзор какого то рынка и документов выполненного не установленной группой лиц, но никак не Методические рекомендации.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|