Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Аналоги с/х земель для сравнительного подхода Опции · Вид
Roman Iv.
От: Thursday, December 10, 2015 5:08:36 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/10/2015
Сообщений: 3
Местонахождение: Краснодар
При прохождении экспертизы получил замечания:
"В качестве объектов-аналогов используется информация, которая не является публичной офертой, следовательно, расчет рыночной стоимости объекта оценки выполнен некорректно"

Аналоги для сравнительного анализа выбраны из "Уведомление об отказе от реализации Краснодарским краем преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на извещения о намерении продать земельные участки, поступившие в администрацию Краснодарского края...". В течение года с даты публикации размещены на сайте Департамента имущественных отношений Краснодарского края ( http://diok.ru/activity/questforland/otkaz/uved/ ). На данный момент, так как оценка на начало 2014 г. в настоящее время данная информация размещена в открытом пользовании по ссылке: http://uvedomlenie-ob-otkaze.mozello.ru/

Прошу высказатьсяПомогите
В начало
 
pampampam
От: Thursday, December 10, 2015 12:23:20 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/3/2014
Сообщений: 229
Местонахождение: Москва
я придерживаюсь позиции эксперта, насколько я понял, это цены, которые были предложены администрации, причем администрация от покупки по этим ценам отказалась. Как минимум Вы должны в анализе рынка доказать рыночность этих цен, однако даже это не решает проблемы не соответствия полученной стоимости определению РС из ФЗ-135.
В начало
 
Андрей Бойко
От: Thursday, December 10, 2015 5:57:46 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/23/2006
Сообщений: 365
Местонахождение: Санкт-Петербург
А с чего вдруг публичная оферта? ФСО7, п. 22а говорит: "сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений"
Что-то подсказывает, что про оферту тут ни слова нет.
Так что, формулировка замечания некорректна.
Что касается использованных данных. Не уверен, что сие можно считать аналогами, плюс к тому, не известна причина, собственно, почему администрация не стала выкупать. Может потому, что цены слишком высокие/низкие, может изменились планы развития территорий, да что угодно...
Да и потом Вас не удивляют цены типа Объект №11, 1006 кв.м. - 100 000 руб, Объект№ 15, 162889 кв.м - 100 000 руб. Разница в площадях в 162 раза, а цена одна ;)
В начало
 
Roman Iv.
От: Friday, December 11, 2015 1:08:07 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/10/2015
Сообщений: 3
Местонахождение: Краснодар
В соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 10 января 2003 года № 26 в редакции от 13 июня 2012 года «О реализации Краснодарским краем преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» граждане и юридические лица - собственники земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны известить администрацию Краснодарского края (г. Краснодар, Красная ул., 35, индекс: 350000) в письменной форме о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случаях, установленных законодательством.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статьей 26 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», при продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в администрацию края о намерении продать земельный участок.

Из вышеперечисленных формулировок следует, что перед тем как продать з/у собственник извещает администрацию о минимальной цене за которую он готов продать свой з/у, при отказе администрации, он может продать з/у любому лицу в течении года после подачи извещения по цене не ниже указанной в извещении.
Мое мнение что данные объекты применимы в качестве аналогов так как обладают полным набором сведений (по кадастровому номеру можно определить местоположение, использование и т.д.). Если рассматривать в качестве официальной информации данные Россреестра (Автоматизированной системы
«Мониторинг рынка недвижимости») то ситуация выглядит еще запущеннее.
В начало
 
Юлиана
От: Monday, December 14, 2015 11:27:50 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/26/2007
Сообщений: 584
Местонахождение: Краснодарский край
Да возьмите вы нормальные объявления, тем более что дата оценки не такая уж и далекая от сегодняшней. Объявлений по краю валом.
Что касается обсуждаемых аналогов, то я бы их не стала брать. Например, я не могу по этому объявлению позвонить и уточнить элементарные основные ценоформирующие факторы, которые не указаны в публичной кадастровой карте.
В начало
 
Alexander Paderin
От: Thursday, June 15, 2017 12:30:42 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/21/2015
Сообщений: 22
Есть базы, в которых достаточно много объявлений касательно земель (в том числе и проназначения), можете попробовать поискать тут: https://ruads.org
В начало
 
mir
От: Thursday, June 15, 2017 6:47:31 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,322
Местонахождение: Оренбург
Вот ведь оценщики часто сетуют на отсутствие ценовых листингов, баз данных и т. п., которые есть у "западных коллег", а у нас никакой систематизации.
Появились зачатки такой базы, причем основанные на требованиях закона, но эксперты стоят на консервативных позициях. На мой взгляд, информация по офертам по праву преимущественного выкупа, гораздо более адекватная, чем объявления на сайтах и СМИ.
Объявления о продаже, вообще никого не к чему не обязывают, по большому счету, поковырял собственник участка в носу - написал объявление о продаже с потолка взятой ценой. А тут, практически цены сделок, как минимум, согласованные продавцом и покупателем. ИМХО.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании