|
|
|
__Olga__
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/31/2011
Сообщений: 171
Местонахождение: Сибирь
|
Объект оценки - два помещения, которые вместе составляют здание с земельным участком.
Цель оценки - раздел имущества.
Что оцениваем:
1) помещения в отдельности + земельный участок, приходящийся на долю каждого помещения
2) здание, которое они образуют в сумме
???
|
|
|
Heilinka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/18/2013
Сообщений: 198
Местонахождение: Russia
|
а если бы собственники заказали отчеты в разных компаниях, что бы Вы оценивали?
В свидетельстве объект права звучит, как "помещения"? Вот и ответ.
Другое дело, что не факт, что к стоимости помещений в отдельности надо прибавлять стоимость земельного участка.
В соответствии со ст. 552 ГК РФ, «по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования». В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса «при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования».
То есть, приобретая помещения, мы получаем право на участок. То есть стоимость участка включена в стоимость помещения.
Есть смысл прибавлять только стоимость избыточного участка.
Оптимизм-это недостаток информации
|
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 742
Местонахождение: Пермь
|
Оцениваем два помещения, в том числе ЗУ
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
__Olga__ сообщал(а):Объект оценки - два помещения, которые вместе составляют здание с земельным участком.
Цель оценки - раздел имущества.
Что оцениваем:
1) помещения в отдельности + земельный участок, приходящийся на долю каждого помещения
2) здание, которое они образуют в сумме
???
Я встречался с такой ситуацией, она требует анализа.
В соответствии с ФЗ-135 мы оцениваем права.
В наличии 2 права собственности и 1 - право на земельный участок.
Все вместе составляет ЗУ со зданием.
В соответствии со ст.130 ГК РФ недвижимость - совокупность ЗУ с улучшениями.
ЗУ - один, его части НЕ ПРИВЯЗАНЫ к помещениям, - остается ИСКУССТВЕННО его разбить на доли (понравится ли это сторонам раздела и суду).
НО, в помещениях может быть различная полезная и общая площадь, а то и может быть так, что одно помещение состоит из вспомогательных площадей, а второе - из полезных или одно - веранда, а другое - основной дом (т.е. оценка без учета сервитута не состоится).
Именно в ДАННОЙ ситуации мы должны сделать обоснованный анализ площадей помещений и оценивать все здание с земельным участком.
Раздел имущества может производиться 50/50, то есть равномерно по площади всего здания (у каждого помещения - различная площадь, различная полезная и общая площадь).
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
поддрерживаю - все здание и 50/50
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Мария Андреевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/29/2017
Сообщений: 3
|
Здравствуйте.
Все зависит от того, что под собой подразумевает "раздел имущества". Если это означает переход прав собственности на помещения разным людям, то это два отдельных объекта. Каждый из них вы считаете отдельно: сравнительный по помещениям и доходный. При этом к полученным результатам сверху не прибавляется земля. Земля уже "сидит" в помещениях-аналогах на рынке. Я обычно в таких случаях выделяю ее через коэффициенты, показывающие долю земли в общей стоимости единого объекта недвижимости, если это вообще требуется.
|
|
|
СергейN
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/18/2009
Сообщений: 36
Местонахождение: Москва
|
Вопрос, конечно, интересный.
Согласен с рассуждениями Евгения Евстафьевича, но вот с его выводом о том, что надо оценивать все здание, и с Валерием Шогиным не могу согласиться.
Оценивать надо в соответствии с заданием на оценку. А в задании, как я понял, 2 помещения, а не здание. Каждое помещение зарегистрировано, как отдельный объект недвижимого имущества, а все здание - не зарегистрировано, как объект недвижимости. Оценщик не имеет права менять задание на оценку и оценивать то, что ему кажется необходимым. Было бы полезно, если бы автор вопроса - Olga пояснила подробнее: какие помещения, их площадь, площадь земельного участка и между кем будет происходить раздел имущества - между бывшими супругами или между иными лицами, и на какие доли (равные или нет) претендуют участники судебного процесса. А без этих подробностей авторы ответов уже начали делить все здание 50 на 50. А может быть, ситуация с разделом совсем иная. Как разделить, это решит суд. А оценщику дано задание оценить конкретные объекты. И не надо их искусственно объединять. Что делать с земельным участком, также будет решать суд. Да, бывает (и не редко), что судьи формулируют не очень корректно задание на оценку, не учитывая принцип единства объектов недвижимости (зданий)и земельных участков, на которых они расположены. В этом случае у оценщика есть право направить в суд соответствующий запрос, то есть попросить разъяснить задание, в том числе и в части раздела земельного участка.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
ну мы-то оценщики хорошо знаем, что можно выпутаться из ситуации, попросив заказчика написать правильное задание.
я же отвечал по сути, исходя из понимания процедуры раздела. Ценить нужно все, т.е. здание целиком. При условии, конечно, что у разделающихся одинаковые права в разных помещениях, например, и там и там 40/60. Если разные, то здесь ценить раздельно
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Guest |