Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Корректировка на техническое состояние квартиры. Опции · Вид
Алевтина
От: Thursday, September 07, 2017 12:35:49 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/13/2013
Сообщений: 57
Добрый день.
Оцениваю квартиру. Убитая квартира, в которой, в настоящее время, идет ремонт, т.е. все ободрано, разломано и т.п. (начальная стадия капитального ремонта).
Мне необходимо внести корректировку на техническое состояние, т.к. все аналоги в хорошем состоянии.
Я проанализировала прайсы 4-х фирм в городе, которые занимаются ремонтом. Средняя стоимость капитального ремонта получилась от 3600 руб за 1 кв.м. Эту корректировку я введу для цены 1 кв.м. квартиры объектов аналогов.
А как мне учесть стоимость материалов на кап.ремонт? И нужно ли их учитывать?
Во-первых самих материалов такое разнообразие и разбег цен огромный;
Во-вторых, я в принципе, затрудняюсь сказать какие именно материалы нужны для кап.ремонта...

Сижу ломаю голову, нужно все-таки как-то закладывать стоимость материалов или нет... Подскажите, пожалуйста.
В начало
 
Алексей Иванов
От: Thursday, September 07, 2017 3:37:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/19/2006
Сообщений: 279
Местонахождение: Санкт-Петербург
Стоимость ремонта совершенно не факт, что на такую же стоимость увеличивает стоимость квартиры.

Корректировка типичная по рынку. Делается парными продажами. Подберите аналоги в состоянии "требует ремонта" с прочими равными факторами и вычислите корректировку.

Кстати данная корректировка есть в справочнике Лейфера по жилой недвижимости (том 4). Там есть даже матрица переходов от состояний квартиры

При переходе от хорошего состояния к неудовлетворительному корректировка составляет по Лейферу в среднем -20%

P.S. Только имейте в виду, что Лейфер это средняя температура по больнице. Ведь стоимость ремонта примерно величина постоянная по России, а вот стоимость квартир очень разнится.
В СПб, например, мы Лейфера не применяем в данном случае, т.к. по нашему рынку корректировка такая ближе к -15%, видимо т.к. в среднем у нас квартиры подороже чем по России.
В начало
 
NB
От: Thursday, September 07, 2017 6:16:23 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,926
Местонахождение: Санкт Петербург
В данной схеме расчета - от готового к требующему ремонта - вклад затрат на ремонт равен 1.
Так считать можно.
В обратной схеме - от требующего ремонта к готовому - нельзя.

Вам нужно тщательно подобрать аналоги по состоянию отделки. И посчитать затраты на ремонт именно до этого состояния.
Если оцениваемая квартира не в старом фонде, дополнительным ориентиром может служить средняя разница цен квартир с отделкой и без отделки в новостройках.

Парные продажи не рекомендую. Незащищаемы.
И еще. Капремонт бывает в домах. В отдельных квартирах, как правило, не бывает.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, September 07, 2017 6:56:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,196
Местонахождение: Резиноподобная
http://tmpo.su/korrektirovki-na-uroven-otdelki-pri-ocenke-kvartir-massovogo-sprosa-ekonom-i-komfort-klassy/
Залоговик тут зндружественный сказал, типа, в каждом третьем отчёте используют. Высший пилотаж
В начало
 
Алевтина
От: Thursday, September 07, 2017 7:14:01 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/13/2013
Сообщений: 57
Всем большое спасибо за ответы!
В начало
 
Алексей Иванов
От: Friday, September 08, 2017 10:54:27 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/19/2006
Сообщений: 279
Местонахождение: Санкт-Петербург
NB сообщал(а):
В данной схеме расчета - от готового к требующему ремонта - вклад затрат на ремонт равен 1.
Так считать можно.


Вот не попадали вы на квартиры, например, в домах эконом класса - где сделали супер навороченный дизайнерский ремонт и пытаются потом продать им аргументируая - а он никому не нужен в таком доме, там покупают чтобы подешевле.

Еще был реальный случай директор реставрационной мастерской расписал у себя в квартире все потолки картинами. Там краска продается флакончиками по 100мл и стоит каждый от 3000р, а нужно их сотни. И расценки на роспись художественную тоже ого-го. И думаете кому то на массовом рынке нужна квартира с полной стоимостью такого ремонта?


Вообщем надо уточнять - что ремонт должен быть типичным для уровня и класса рассматриваемого дома.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, September 08, 2017 11:24:45 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,196
Местонахождение: Резиноподобная
Да все, кто не начинающий, попадали на такие квартиры.
Для описания указанного явления существует термин "функциональный износ избыточных улучшений".
Проявляется не только в квартирах. В загородке - в полный рост. Ландшафтный дизайн вместо грядок. Бассейны там всякие среди эконом посёлков...
А офисы с натуральными фресками и встроенными квартирами для краткого отдыха бигбосса как?
Добавлю, что данные по квартирам более высоких классов тоже есть (премиум, элит). Там доля отделки до 50% доходит. Опубликовать пока руки не доходят.
В начало
 
NB
От: Monday, September 11, 2017 2:48:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,926
Местонахождение: Санкт Петербург
Алексей Иванов сообщал(а):
NB сообщал(а):
В данной схеме расчета - от готового к требующему ремонта - вклад затрат на ремонт равен 1.
Так считать можно.

Вот не попадали вы на квартиры, например, в домах эконом класса - где сделали супер навороченный дизайнерский ремонт и пытаются потом продать им аргументируая - а он никому не нужен в таком доме, там покупают чтобы подешевле.
...
Вообщем надо уточнять - что ремонт должен быть типичным для уровня и класса рассматриваемого дома.

Алексей, вы невнимательно читаете посты.
В схеме "от готового к требующему ремонта", готовыми выступают аналоги, а не объект.
И объект оценивается сначала как находящийся в состоянии аналогов, а уж затем, на втором шаге, из полученной стоимости вычитаются затраты (и ПП, если необходимо) на доведение нашего объекта до состояния аналогов.
В конце моего поста прямо говорится - "вам нужно тщательно подобрать аналоги по уровню отделки" ...
Если найдутся аналоги с таким ремонтом, как вы описали - почему нет? Улыбка

А ваш пример - он о попытке оценить готовое по схеме "от треб.ремонт к готовому", и лишний раз демонстрирует, что в этой схеме вклад ремонта часто не равен 1.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании