Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

НДС в Рыночной Стоимости Объекта Недвижимости Опции · Вид
Слуцкий
От: Monday, June 05, 2017 6:46:55 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
http://tmpo.su/sluckij-a-a-nds-v-rynochnoj-stoimos

Дополнительно.
В статью не вошло, поскольку узнал позднее
Банк России (2010), Письмо от 29.10.2010 N 15-1-3-9/5170, Ответ Главному управлению Банка России о применении Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П ''О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности'' http://subschet.ru/subschet.nsf/docs/C3257427001FF63244257B720040F4D2.html
В целях применения п. 6.4 Положения N 254-П под суммой (стоимостью) для залога понимается его справедливая стоимость, понятие которой раскрывается в п. 2.3 Положения N 254-П.
В данном случае речь идет о части ожидаемого денежного потока от реализации прав залогодержателя на обеспечение, которая в случае неисполнения заемщиком обязательств по ссуде будет направлена на покрытие риска по ней и которая, в нашем понимании, не должна содержать налог на добавленную стоимость.
В начало
 
Андрей В.
От: Tuesday, June 06, 2017 4:35:58 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2017
Сообщений: 62
Местонахождение: Москва
Статья хорошая, но у меня остается практический вопрос.
Я правильно понимаю, что объект продаваемый ОСНО/1,18 и объект, продаваемый физиком, приравниваются?
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, June 07, 2017 10:50:07 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
Не объекты и не приравниваются.
Цены этих объектов в этом случае считаются сопоставимыми относительно базы по НДС, а именно они не включают НДС и это определённо показано.
В начало
 
Eugene
От: Wednesday, June 07, 2017 11:12:48 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,029
Местонахождение: Саратов
Андрей В. сообщал(а):
...Я правильно понимаю, что объект продаваемый ОСНО/1,18 и объект, продаваемый физиком, приравниваются?

Ага, это уже бурно обсуждалось на форуме: А.А. считает, что если я утром купил в хозмаге на ОСНО молоток за 100 р. в т.ч. НДС, то вечером я его соседу как физик смогу продать только за 100 / 1,18 = 84,75 р. без НДС! Хотя никакого обязывающего меня нормативного акта или разумной экономической причины сделать такую скидку просто не существует. Естественно сумма переданная из рук в руки будет 100 р. НДС не облагается, а не 84,75 р. без НДС Улыбка
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, June 07, 2017 11:32:02 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
Улыбка
Е.И., не вводите в заблуждение неокрепшие умы.
Вне зависимости от того, почём, где и как Вы купили молоток, продать соседу Вы сможете по тем ценам, по которым продают подержанные молотки на рынке.
Если там их продают по 120 не включая НДС, то Вы и продадите примерно так.
А если только за 50, не включая НДС, то извините.
Очередной раз отмечаю, хотя в статье об этом забыл (Детство ): почём кто что купил или сам сделал - построил никому не интересно.
И бурно обсуждать ничего не буду. В Нижний пора. Там в докладе буду и на эту тему говорить.
Трудная задача
В начало
 
Eugene
От: Wednesday, June 07, 2017 11:44:16 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,029
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...почём кто что купил или сам сделал - построил никому не интересно...

Почему? Т.о. Вы полностью отрицаете затратный подход в оценке?
Мне как физику и любому УСН-щику совершенно все равно каков размер НДС в стоимости условного "молотка", хоть 1%, 18% или 99%, сложившаяся на рынке цена 100 р. и из рук в руки будет передана сумма 100 р.
С м.т.з. цена "без НДС" суррогат, допустимый в расчетах на бумаге, но которого реально на рынке не существует, т.к. "из рук в руки" в той или иной форме передается р. "в т.ч. НДС" или "НДС не облагается"
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, June 07, 2017 12:02:00 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
Там обратите внимание в статье.
Если Вы перечислили продавцу НДС, то это Вы не ему перечислили, а государству. Он его собственность не получил.
Завтра введёт государство прямую уплату НДС в бюджет и возврат из него же, станет совсем понятно. А пока такой механизм администрирования НДС, какой есть.
Или в магазине на ОСН будет две кассы (одна государственная строго для НДС), а вторая собственно магазинная, тоже станет ясно кому сколько платится.
И причём тут затратный подход? Там про затратный всё чётко написано в табличке: выполни все действия и накинь НДС, коли надо. Коли не надо, не накидывай.
Ну вот какой же суррогат? ЦБ вычитать требует, Коллегия по эк. спорам вопрос разбирает, про кадастровую уже вообще ум за разум зашёл (без ВС разобраться не могут)...
Вот только у части (только части, не у всех) оценщиков непонятные сомнения.
В начало
 
Eugene
От: Wednesday, June 07, 2017 12:19:58 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,029
Местонахождение: Саратов
Все взаимосвязано: затратный подход - это калькуляция затрат. Я "затратил", т.е. заплатил 100 р. За 84,75 р. мне никто "молоток" не продаст, цена для меня и других физиков 100 р. Для физика не играет роли выделят сумму НДС в чеке или нет, ясность не поможет снизить понесенные затраты. Если будет законная возможность возместить эту выделенную сумму не путем перепродажи "молотка" за 100 р., а путем прямого возмещения из бюджета, перепродажа за 84,75 р. без НДС обретет экономический смысл. До тех пор уплаченный физиком НДС - в экономическом смысле это имущество физика с правом его перепродажи вместе с "остальным" "молотком", мало того еще и изнашиваемое имущество, по мере износа "молотка"

ПС. Я по студенчеству в конце 90-х жил какое-то время в США, там в чеке выделены отдельно налоги, это никак не снижало мои расходы например на питание, ну не ощущал, что вот тут я ем гамбургер, а вот тут отдельно жую налоги Улыбка
В начало
 
sky-perm
От: Wednesday, June 07, 2017 12:26:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 531
Местонахождение: Пермь
Интересная практика в разных банках, когда принимают имущество в залог и в договоре залога (ипотеки) и на своем внутрибанковском учете, один НДС чистят а другие нет. Например большой ВТБ берет в залог имущество очищенное от НДС, а ВТБ 24 берет имущество в залог с НДС.

При этом потенциальному заемщику при прочих равных условиях выгоднее с одним и тем же залогом идти в ВТБ 24, ибо залоговая стоимость будет выше на 18%.

Если не ошибаюсь, то РГС-банк чистит НДС только если собственник юр.лицо, Промсвязьбанк чистит у всех подряд, Открытие и Сбер не чистят НДС, так что практика у всех разная....

Земля и жильё в список конечно же не входят.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, June 07, 2017 12:39:26 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
sky-perm сообщал(а):
Интересная практика в разных банках, когда принимают имущество в залог и в договоре залога (ипотеки) и на своем внутрибанковском учете, один НДС чистят а другие нет. Например большой ВТБ берет в залог имущество очищенное от НДС, а ВТБ 24 берет имущество в залог с НДС.

При этом потенциальному заемщику при прочих равных условиях выгоднее с одним и тем же залогом идти в ВТБ 24, ибо залоговая стоимость будет выше на 18%.

Если не ошибаюсь, то РГС-банк чистит НДС только если собственник юр.лицо, Промсвязьбанк чистит у всех подряд, Открытие и Сбер не чистят НДС, так что практика у всех разная....

Земля и жильё в список конечно же не входят.


Да. Там практика разная, что плохо.
Мнение ЦБ я привёл (не включает НДС, поскольку на гашение долга направлено быть не может, с чем я полностью согласен, в собственность не поступает, чужие это деньги, государственные), но определение справ. стоимости толкуемое буквально говорит что "... если бы залогодатель продавал".
А он может продавать, как включая НДС, так и не включая НДС.
Определение приводить надо в соответствие.
Об этом в Нижнем буду говорить.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, June 07, 2017 12:41:35 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
Eugene сообщал(а):

ПС. Я по студенчеству в конце 90-х жил какое-то время в США, там в чеке выделены отдельно налоги, это никак не снижало мои расходы например на питание, ну не ощущал, что вот тут я ем гамбургер, а вот тут отдельно жую налоги Улыбка

Это Вас так хитро обувают.
Налоги к Вам в рот не попадают вовсе.
Вы их заплатили за право купить. Кстати, не за право продать, платит покупатель. Хотя в штатах это именуется "налог с продаж". Нее. Это налог с покупок.
Так и у нас лукаво "на ДОБАВЛЕННУЮ стоимость". неет. На любую стоимость, хоть добавленную, хоть убавленную (если в убыток продал, НДС всё равно получил и отдай).
В начало
 
Андрей В.
От: Thursday, June 08, 2017 11:45:07 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2017
Сообщений: 62
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Не объекты и не приравниваются.
Цены этих объектов в этом случае считаются сопоставимыми относительно базы по НДС, а именно они не включают НДС и это определённо показано.

Я имею ввиду объекты-аналоги. Не на каждом рынке найдешь даже по 3 аналога на одной системе НО, как поступать, если один аналог с НДС, у второго продавец физик?
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, June 10, 2017 8:48:51 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
Убирать НДС из цены первого аналога.
Либо добавлять НДС к цене второго.
Мне больше первый вариант нравится, поскольку считаю, что РС - ... цена не включающая в себя НДС.
В начало
 
Андрей В.
От: Monday, June 12, 2017 6:03:05 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2017
Сообщений: 62
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Убирать НДС из цены первого аналога.
Либо добавлять НДС к цене второго.
Мне больше первый вариант нравится, поскольку считаю, что РС - ... цена не включающая в себя НДС.

А как это коррелирует с Вашим утверждением из статьи о том, что Вы проводили исследование и не обнаружили зависимости цен предложений от системы налогообложения продавца и с исследование Н. П. Баринова? Да и любой оценщик "на глаз" Вам скажет, что нет такой корреляции в 18%, уж при продаже тем более.
Вы сами опровергаете свои слова в статье, при этом написав ее в категоричном и не терпящем споров тоне.
18% это больше, чем большинство используемых в той или иной оценке корректировок, поэтому не будет ли это "плохой работой оценщика, прикрываемой мнением авторитетных авторов?" Вжух и 18% начислили/убрали. Чем обосновано? Вашей статьей? Я бы такой отчет однозначно не принял, тем более в залог.
То есть я считаю, что направление абсолютно верное, должна быть унификация оценок в плане НДС, но пути, которыми предлагается к ней придти, ошибочны и приведут к еще большей недостоверности.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, June 12, 2017 9:13:29 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
Андрей В. сообщал(а):


А как это коррелирует с Вашим утверждением из статьи о том, что Вы проводили исследование и не обнаружили зависимости цен предложений от системы налогообложения продавца
Нормально коррелирует. Дочитайте абзац до конца. Удельные цены и ставки объектов без ремонта бывают выше цен и ставок объектов с ремонтом. Это класс А, например.
И что? Корректировать не надо?


с исследование Н. П. Баринова?
А они от НДС чистить и не пробовали. Так что тут никак не коррелирует. Они просто на НДС забили, да и всё.

Да и любой оценщик "на глаз" Вам скажет, что нет такой корреляции в 18%, уж при продаже тем более.
А я и не про корреляцию. Я про приведение к единой базе по НДС.

Вы сами опровергаете свои слова в статье, при этом написав ее в категоричном и не терпящем споров тоне.
Ну да. Задолбало уже терпеть.

18% это больше, чем большинство используемых в той или иной оценке корректировок, поэтому не будет ли это "плохой работой оценщика, прикрываемой мнением авторитетных авторов?" Вжух и 18% начислили/убрали. Чем обосновано? Вашей статьей? Я бы такой отчет однозначно не принял, тем более в залог.
Вы явный дилетант с гонором, не соответствующим уровню знаний. Это очевидно.
Вот это всё, что я в статье написал, да и ещё много чего, я рассказал в Нижнем. Модерировал секцию Рослов.Вовк в зале. Это Сбер и ВТБ. В первом ряду Алексей Плохих (зам. нач. упр. оценки ЦБ). Вы кто против них в залогах? Набиуллина?
Там же, в первом ряду Федотова, Вольнова. Фоменко передо мною выступал. Активно про ЛС с ним обсуждали.
Ни одного вопроса / возражения по этой теме. А я говорил именно "Предлагаю заканчивать с обсуждением этой темы".
А мнение ЦБ 2010 года я привёл в дополнение к статье.
Грибовский вторую секцию модерировал, но я с ним поговорил специально. Он согласен со мною. Именно поэтому в Питере кадастровая определялась без НДС и в 100% случаев рыночная стоимость для оспаривания определяется без НДС. И с этим все в Питере согласны.
Да я и с Козырем на эту тему перетолковал. Он не согласен. Я и не скрываю. Не обязан он со мною соглашаться. Но тема залогов - не его.


То есть я считаю, что направление абсолютно верное, должна быть унификация оценок в плане НДС, но пути, которыми предлагается к ней придти, ошибочны и приведут к еще большей недостоверности.
Этот путь с корректировкой предписывает Коллегия Судей по экономическим спорам ВС РФ, В статье есть. Есть иные пути? Предлагайте.
В начало
 
Eugene
От: Monday, June 12, 2017 9:41:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,029
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...Есть иные пути? Предлагайте

А он давно известен и очевиден, нужно всего лишь констатировать факт окружающей нас действительности: РС "в т.ч. НДС" = РС "НДС не облагается" для физиков (для объектов оборот которых облагается естественно), из чего следует, что РС "НДС не облагается" не равно РС "без НДС". Причем ни один из выше перечисленных Вами граждан, ни Верховный суд, ни Ваше мнение и статья, при текущем НК РФ с этим ничего поделать не смогут, край в конце концов заставят оценщиков искажать логику расчета РС в отчете и только, а физики по всей РФ как совершали сделки, так и будут без "скидки" на НДС
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, June 12, 2017 9:58:01 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
Eugene сообщал(а):
Слуцкий сообщал(а):
...Есть иные пути? Предлагайте

А он давно известен и очевиден, нужно всего лишь констатировать факт окружающей нас действительности: РС "в т.ч. НДС" = РС "НДС не облагается" для физиков (для объектов оборот которых облагается естественно), из чего следует, что РС "НДС не облагается" не равно РС "без НДС". Причем ни один из выше перечисленных Вами граждан, ни Верховный суд, ни Ваше мнение и статья, при текущем НК РФ с этим ничего поделать не смогут, край в конце концов заставят оценщиков искажать логику расчета РС в отчете и только, а физики по всей РФ как совершали сделки, так и будут без "скидки" на НДС

Вот реально не понял.
Мнение коллегии ВС понял, мнение ЦБ понял. (с обоими согласен), а Вас - нет. Улыбка
Может Вам попроще надо? Или поуважительнее даже не ко мне, а к потребностям потребителей.
При чём тут действительность? Она же не только Вы. Но и я, и ЦБ, и ВС...
Да и продавцы, как не получали себе НДС, так и не будут... Об чём и ВС, и ЦБ и я.
В начало
 
Eugene
От: Monday, June 12, 2017 11:02:01 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,029
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...Может Вам попроще надо? ... При чём тут действительность?... Да и продавцы, как не получали себе НДС, так и не будут...

Да куда уж проще, неоднократно излагал, причем на простейших примерах. Почему бы и не повторить Улыбка
1. Ознакомившись с законодательством РФ не нашел статьи, которая бы запрещала мне как физику перепродавать условный "молоток", из простейшего примера выше, по 100 р. в сделке между физиками, т.е. в состоянии "НДС не облагается". Не обязан я купив его за 100 р. "в т.ч. НДС" у юрика, перепродать за 84,75 р. "без НДС", нет обязывающего нормативного акта, НЕ СУЩЕСТВУЕТ!
2. В дело вступает экономическая целесообразность: У меня может быть покупатель физик по 100 р? Очевидно может, т.к. перед таким покупателем стоит выбор: приобрести у юрика за 100 р. "в т.ч. НДС" или у меня за 100 р. "НДС не облагается", объект один и тот же, его полезность такая же, затраты в обоих случаях у покупателя идентичны. Какая сумма будет передана из рук в руки? Очевидно близкая к 100 р. Нужно найти крайне странного покупателя, который бы на рынке со сложившейся ценой 100 р., стал продавать по 84,75 р., ну разве что в условиях не соответствующих определению РС: вынужденность, срочность, но вот при ценообразовании как аргумент сумму НДС никто явно не вспомнит.
3. Таким образом, нет ни юридической, ни экономической причины делать скидку на НДС при последующей перепродаже, соответственно, РС "без НДС" для огромного количества пользователей отчетов об оценке величина эфемерная, не соответствующая реальности.
4. Продав за 100 р., я возмещу понесенные ранее затраты, в том числе НДС, или как Вы выразились "получу" НДС как продавец, без юридической обязанности куда-либо его перечислять.
5. Для физиков не существует сделки "без НДС", есть только "в т.ч. НДС" или "НДС не облагается". Приравнивание суммы сделки "НДС не облагается" к сумме "без НДС" - это вольная юридическая трактовка, не соответствующая окружающей экономической действительности
В начало
 
Геннадий
От: Monday, June 12, 2017 11:07:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 5,819
Местонахождение: Кашира
Слуцкий сообщал(а):

Да и продавцы, как не получали себе НДС, так и не будут... Об чём и ВС, и ЦБ и я.


Eugene сообщал(а):
не соответствующая окружающей экономической действительности


Нервничать не надо, у Слуцкого с логикой проблема.
Как продавец всегда получаю НДС в карман - это следует из основы НДС.

ИП продавая продукт, продает по цене рынка который формируется Высокими челами с учетом НДС, а государству НДС не плачу и в отчетах не выделяю - чЁ получил все мое.
Включая рыночную стоимость созданную крупными игроками и включающие в итоговую стоимость необходимость оплаты НДС.



Бан Слуцкому на три дня за попытку обругать матом самого вежливого участника форума.
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
blinov-a-v
От: Tuesday, June 13, 2017 12:47:22 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 581
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Ну да. Задолбало уже терпеть.


Это верно. Согласимся не соглашаться. Я уже 15 лет пишу стандартный текст:

сообщал(а):
Особенности учета налога на добавленную стоимость (НДС).
НДС является косвенным налогом; объектом налогообложения по НДС являются не объекты имущественных прав (материальные объекты, объекты оценки), а результаты хозяйственной деятельности предприятия: реализация товаров (работ, услуг), ввоз товаров – ст.146 НК РФ.
Рыночная стоимость определяется не для конкретного продавца и покупателя, а отражает объективный размер стоимости объекта для любого заинтересованного субъекта; тогда как необходимость исчисления НДС возникает только при совершении конкретной сделки в зависимости от режима налогообложения ее участников, а оплата и зачет НДС – по итогам отчетного периода деятельности субъекта налогообложения.
Все расчеты в Отчете производятся в рыночных ценах, то есть цены соответствующих сделок включают НДС, если эти сделки являются объектом налогообложения по НДС. Определенная в Отчете стоимость представляет собой наиболее вероятную денежную сумму, которая перейдет от продавца к покупателю в результате сделки отчуждения – в полном и окончательном размере. В случае, если продавец является плательщиком НДС, сумма данного косвенного налога будет им выделена из общей цены сделки самостоятельно (то есть цена сделки в этом случае будет включать в себя НДС).

И буду писать.Улыбка

Слуцкий сообщал(а):
Может Вам попроще надо? Или поуважительнее даже не ко мне, а к потребностям потребителей.

Спасение утопающих - дело рук самих утопающих. Есть один конкретный тип потребителей, для которых это проблема - банки, реализующие залоги. И очевидный способ решения - регулирование профильного (банковского) законодательства.
Вот я не думаю, что проще - это поставить всех раком для удобства банков.Улыбка
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании