Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Как определить координаты центра города? Опции · Вид
cheapshot6
От: Thursday, April 13, 2017 3:23:17 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 4/13/2017
Сообщений: 4
Местонахождение: Ижевск
Доброго времени суток.
Для регрессионного анализа небходимо, в числе прочих проказателей, определить расстояние объекта недвижимости до центра города.
Собственно вопрос: как определить центр города - эту самую точку на карте, какие подходы есть?
Спасибо большое! Улыбка
В начало
 
игор
От: Thursday, April 13, 2017 3:33:37 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
От памятника Ленину.
В начало
 
Марат Уфа1
От: Thursday, April 13, 2017 3:43:01 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2012
Сообщений: 144
Местонахождение: Уфа
Регрессионный анализ - это не просто математика. Это именно анализ, использующий мат аппарат. Поэтому Центр города - это не абстрактная точка на карте, а место, в котором цены на ндж наиболее высоки. Может быть несколько точек, может быть квартал (несколько кварталов в большом городе) а может быть и линия (вдоль некоей улицы). То есть начать надо с разговора с риэлторами или собственного общего анализа рынка. А потом уже проверить "правильность" первичной гипотезы математикой. В Уфе я начинал с выделения точки - Главпочтампт. Потом добавил Горсовет и Центральный рынок. А сейчас рассматриваю в моделях удаленности от них, плюс удаленность от Малого центра (несколько кварталов в самом дорогом центре) и от Проспекта Октября. На нормальных выборках (700-1500 объектов) как минимум пара из этих удаленностей в многофакторных моделях высоко значима. Пример Для сегмента стрит-ритейл на 01.01.2017 прикладываю.

Вложения:
Для Аппр.xlsx 15 KB, загружено: 107 раз.


В начало
 
Марат Уфа1
От: Thursday, April 13, 2017 3:52:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2012
Сообщений: 144
Местонахождение: Уфа
А памятников Ильичу у нас еще много осталось......... Но оба самых значимых для города расположены рядом с центрами, о которых мы говорим. Один рядом с Главпочтамптом (50-70 м), второй рядом с Горсоветом и на Пр октября (тоже 50-70 м, рукой прямо на Горсовет указывает). :) :) :)
В начало
 
Геннадий
От: Thursday, April 13, 2017 7:03:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 5,819
Местонахождение: Кашира
Марат Уфа1 сообщал(а):
А памятников Ильичу у нас еще много осталось......... Но оба самых значимых для города расположены рядом с центрами, о которых мы говорим. Один рядом с Главпочтамптом (50-70 м), второй рядом с Горсоветом и на Пр октября (тоже 50-70 м, рукой прямо на Горсовет указывает). :) :) :)


Правильно определить центр элементарно - соединяем все памятники линиями и находим центр получившийся фигуры. Шутка.

Если устанавливать расстояние до центра в целочисленных значениях километров, центр города с микроскопом искать не придется.

А вот что делать в Кашире? У нас четыре центра, как быть? И поставив Ноль относительно одного получаешь Десять до самого удаленного. Везет москвичам!!!



Бан Слуцкому на три дня за попытку обругать матом самого вежливого участника форума.
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
Udav
От: Thursday, April 13, 2017 7:25:06 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/1/2007
Сообщений: 2,266
Местонахождение: Касимов
Вообще-то, насколько помню, геодезическая привязка делалась от центрального отделения почты города. От него же ставился километраж на столбиках вдоль дорог. Как сейчас не знаю. Что-то такое попадалось: когда свой город набирал на Яндексе координаты вылазили. Может они?
В начало
 
Геннадий
От: Thursday, April 13, 2017 7:49:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 5,819
Местонахождение: Кашира
Udav сообщал(а):
Вообще-то, насколько помню, геодезическая привязка делалась от центрального отделения почты города. От него же ставился километраж на столбиках вдоль дорог. Как сейчас не знаю. Что-то такое попадалось: когда свой город набирал на Яндексе координаты вылазили. Может они?


Дело в том, что в оценке значение имеет расстояние не от административного центра, а от центра деловой активности. Это важнее. Во всяком случае у нас помещения рядом почтой, телеграфом, горкомом партии (бывшем), администрацией не особо востребованы, просто захолустье.

Кстати по 10 км соврал, забыл про Каширу-8, до нее еще 25 км.


Бан Слуцкому на три дня за попытку обругать матом самого вежливого участника форума.
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
Udav
От: Thursday, April 13, 2017 8:55:48 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/1/2007
Сообщений: 2,266
Местонахождение: Касимов
Геннадий сообщал(а):
Udav сообщал(а):
Вообще-то, насколько помню, геодезическая привязка делалась от центрального отделения почты города. От него же ставился километраж на столбиках вдоль дорог. Как сейчас не знаю. Что-то такое попадалось: когда свой город набирал на Яндексе координаты вылазили. Может они?


Дело в том, что в оценке значение имеет расстояние не от административного центра, а от центра деловой активности. Это важнее. Во всяком случае у нас помещения рядом почтой, телеграфом, горкомом партии (бывшем), администрацией не особо востребованы, просто захолустье.

Кстати по 10 км соврал, забыл про Каширу-8, до нее еще 25 км.

Ну, топик-стартер не указал какой центр нужен.Смущение В нашем городе указанные практически сойдутся. Тем более что центр деловой активности потихоньку плывет именно к почте. Там земля подешевле пока. Разница где-то в километр. Вот интересно бы было данные налоговой посмотреть по объектам. Только кто же нам их даст.
В начало
 
Геннадий
От: Thursday, April 13, 2017 9:18:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 5,819
Местонахождение: Кашира
Udav сообщал(а):
Вот интересно бы было данные налоговой посмотреть по объектам. Только кто же нам их даст.


А какие данные нужны?
В нашем городе известны все возможные, это не секрет.


Бан Слуцкому на три дня за попытку обругать матом самого вежливого участника форума.
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, April 13, 2017 9:41:21 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
cheapshot6 сообщал(а):
Доброго времени суток.
Для регрессионного анализа небходимо, в числе прочих проказателей, определить расстояние объекта недвижимости до центра города.
Собственно вопрос: как определить центр города - эту самую точку на карте, какие подходы есть?
Спасибо большое! Улыбка

Это дурацкий КРА. Даже профанация изначальная кмк.
В Москве, например, в сфере недвижимости и её оценки есть понятие Центральный Деловой Район (ЦДР) - в пределах Бульварного Кольца и по Тверской до Белорусского вокзала. На карте смотрится прикольно.
Есть Главпочта там (она же Почтамт, а Главпочтамт - не по русски, емнип), Кремль и пр. памятник Карлу Марксу, мумия и пр ПамПушки на ТверБуле.
Но ни про одного аналитика желающего там искать пуп Москвы я не слышал. Да и зачем? Ради анализов?
В начало
 
cheapshot6
От: Friday, April 14, 2017 7:49:00 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 4/13/2017
Сообщений: 4
Местонахождение: Ижевск
Спасибо за ответы в теме!
А речь идет о городе Ижевске.
В начало
 
cheapshot6
От: Friday, April 14, 2017 8:05:04 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 4/13/2017
Сообщений: 4
Местонахождение: Ижевск
Слуцкий сообщал(а):
cheapshot6 сообщал(а):
Доброго времени суток.
Для регрессионного анализа небходимо, в числе прочих проказателей, определить расстояние объекта недвижимости до центра города.
Собственно вопрос: как определить центр города - эту самую точку на карте, какие подходы есть?
Спасибо большое! Улыбка

Это дурацкий КРА. Даже профанация изначальная кмк.
В Москве, например, в сфере недвижимости и её оценки есть понятие Центральный Деловой Район (ЦДР) - в пределах Бульварного Кольца и по Тверской до Белорусского вокзала. На карте смотрится прикольно.
Есть Главпочта там (она же Почтамт, а Главпочтамт - не по русски, емнип), Кремль и пр. памятник Карлу Марксу, мумия и пр ПамПушки на ТверБуле.
Но ни про одного аналитика желающего там искать пуп Москвы я не слышал. Да и зачем? Ради анализов?


Гощщщподи, это надо, чтобы диплом написать и обосновать выбранные регрессоры на от*бись. Ясное дело я буду делать анализ не только по одному показателю, а по их группе Смех
В дипломе будет чисто эконометрика.
В начало
 
sky-perm
От: Friday, April 14, 2017 9:46:10 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 531
Местонахождение: Пермь
cheapshot6 сообщал(а):
Спасибо за ответы в теме!
А речь идет о городе Ижевске.


Памятник "лыжам Кулаковой" у вас центр города Улыбка

Набережная у вас красивая
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Friday, April 14, 2017 5:55:23 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,291
Местонахождение: Москва
cheapshot6 сообщал(а):
Доброго времени суток.
Для регрессионного анализа небходимо, в числе прочих проказателей, определить расстояние объекта недвижимости до центра города.
Собственно вопрос: как определить центр города - эту самую точку на карте, какие подходы есть?
Спасибо большое! Улыбка


Расстояние до центра города используется для корректировки на местоположение.
Центр Москвы, характеризующийся высокой стоимостью недвижимости, привязан к Красной площади, а не к Главпочтампу (он смещен).
Следует отметить, что в Москве есть "золотая миля" (от Храма ХС до Старого Арбата), где сохраняются необычно высокие цены.
В С/Петербурге как такового центра нет. Есть три сегмента с необычно высокими ценами (среди них и золотой треугольник).
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, April 15, 2017 11:14:56 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
cheapshot6 сообщал(а):

... обосновать выбранные регрессоры на от*бись.
В дипломе будет чисто эконометрика.


Вполне по взрослому.
КРА "на от*бись".
На мем тянет. Высший пилотаж
"чисто эконометрика". Конкретно.
Успехов.
Лучше про сравнение по аналогии чего напишите.
В начало
 
Геннадий
От: Sunday, April 16, 2017 12:08:12 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 5,819
Местонахождение: Кашира
Слуцкий сообщал(а):

КРА "на от*бись".
На мем тянет. Высший пилотаж
"чисто эконометрика". Конкретно.


Народ, скинемся коллеге на лечение?


Бан Слуцкому на три дня за попытку обругать матом самого вежливого участника форума.
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
cheapshot6
От: Tuesday, April 18, 2017 8:33:19 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 4/13/2017
Сообщений: 4
Местонахождение: Ижевск
На давно утвержденном генплане города есть "зона городского центра", думаю найти центр этой фигуры и юзать в качестве опорной точки в расчетах.
А на новом генплане такой функц. зоны нет - есть высокая концентрация зон "зон делового, общественного и коммерческого назначения" - можно использовать их.
В начало
 
NB
От: Tuesday, April 18, 2017 7:22:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,925
Местонахождение: Санкт Петербург
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
В С/Петербурге как такового центра нет. Есть три сегмента с необычно высокими ценами (среди них и золотой треугольник).

Евгений Евстафьевич, вдруг пригодится.
В Питере много локальных центров, но в регрессионных моделях ставок аренды и стоимости за центр города принят Невский проспект от Адмиралтейского до Лиговского.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, April 18, 2017 8:29:22 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,291
Местонахождение: Москва
Н.П.
Спасибо.
(Вдруг и МОЙ "оппонентский" взгляд пригодится и что-то перевернет в голове):
У меня "свой" взгляд на центры городов: я рассматриваю не относительно высокую удельную стоимость улучшений, а величину ПП для торгового назначения (Справочно:она зависит также и от удельного вклада ПРАВ НА ЗУ в общую стоимость оферты-сделки). По ЭТОМУ критерию, лично для меня, в Питере ТРИ центра с очень высокой ПП. (Методика определения ПП - на моем сайте, она позволила сделать автомат расчета ПП, используемый для расчета ПП в справочниках СРД).
Еще есть у меня ВТОРОЙ критерий: разница в правах собственности и долгосрочных правах аренды...(Справочно: наибольшая разница в этих правах для торгового назначения. Именно здесь ценятся очень высоко в 2-2,5 раза выше права собственности в центре города).
Так что советую обратить внимание не на удельную стоимость Улучшений, а на ЗЕМЛЮ...
И еще есть ТРЕТИЙ критерий...(об этом долго писать).
В начало
 
Марат Уфа1
От: Tuesday, April 18, 2017 9:31:05 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2012
Сообщений: 144
Местонахождение: Уфа
1.Е.Е. Почему улучшений? Речь наверное идет о ЕОН..... 2.Для Уфы практически нет разницы в цене по зонам ЗУ и ЕОН. Хоть по математике, хоть по общему анализу, хоть по данным риэлторов. Где земля дороже - там и ЕОН дорогой. 3.Но по ЗУ выборки значительно меньше. Поэтому зонирование хуже: например в одном крупном районе (Инорс) полтора года ни одного ЗУ!!!!!!!. Ни в одном источнике. В самом дорогом - "Малый центр" часто не бывает ЗУ...... 4.Пример модели для ЗУ на 01.01.2017 (модель для всего города с учетом пригородов)прикладываю...... Есть еще только для города без пригородов и только для пригородов......

Вложения:
ЗУ для Аппр.xlsx 12 KB, загружено: 72 раз.


В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании