Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

1/2 доля Опции · Вид
K.K.C.
От: Tuesday, November 14, 2017 11:26:05 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Вы какбэ ни в теоретических терминах аддитивности неаддитивности говорить не готовы, ни в практических - ценах объявлений.
В Москве их полно по квартирам. Возьмите да и посмотрите. Нам покажите, только честно. Просто видели уже, понятно, что там того, что Вам скажут иксперды, просто не будет.


Вот, показали:

blinov-a-v сообщал(а):

Если это возможно, покажите и Вы, наблюдения отражающие Вашу точку зрения
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, November 15, 2017 8:51:00 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,196
Местонахождение: Резиноподобная
То, что показали, там же в комментариях и описано. Противоречит рыночной мотивации и т.д. Я это ещё усилить могу легко с точки зрения противоречия здравому смыслу. Соответственно, дурдом может являться руководством к действию только в другом дурдоме. А для нормальных людей не может. От слова совсем. Эти данные не достоверны. Т.е. доверия они не заслуживают.
Теперь про опыт.
Он простой. В суде продули вполпинка, хотя банковские юристы были оч. уверены, что надо дисконт применять. И побольше, побольше. Ну какжешь, всё же ясно...
И Вы продуете, даже не сомневаюсь. И, повторю, глядите на возмещение ущерба не нарвитесь.
Т.е. для меня тут темы спора нет. Я понимаю с первого раза. Стараюсь по крайней мере.
Но путь решения задачи я кмк знаю. Он юридически кривоват, но отталкивается от того, что в суде будет принято понятно какое решение. Понятно, что за эти деньги оно никому не надо. Ну а далее процедура известна. Ну и догадывайтесь дальше самостоятельно. Цифра получится нормативная, но под неё можно уже действительность переосмысливать.
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, November 15, 2017 9:53:36 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,461
Местонахождение: Тула
по поводу примера - нашли с чем сравнить, блин, с жилой недвижимостью. Понятие сегмента рынка вам знакомо?

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Eugene
От: Wednesday, November 15, 2017 10:08:01 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,046
Местонахождение: Саратов
Покупка доли лицом посторонним по отношению к собственнику другой доли без дисконта противоречит здравому смыслу.
В силу юридически закрепленных правил совместной эксплуатации объекта обе доли являются "проблемными", т.е. не стоящими пропорциональную долю от целого. Только при продаже всех долей в одни руки можно получить их полную стоимость.
Сравнивать оборот долей в квартире с оборотом пакетов акций не корректно в силу иного законодательства регламентирующего права акционеров, т.к. чем более "проблемен", т.е. не контролен один пакет, тем менее "проблемен", т.е. более контролен второй.
Как правило, ситуация с оценкой долей связана с разделом имущества, т.е. круг потенциальных покупателей при оценке исчерпывается собственником второй доли, именно он имеет рыночную мотивацию для приобретения второй доли по стоимости без дисконта. Вероятно оценка долей - это тот самый случай, когда важно явно в отчете оговорить ограниченный круг покупателей.
Как-то был на семинаре по оценке бизнеса, который проводили Делоиты. В разбираемых фактических примерах оценки крупных компаний в нефтяной отрасли расчет был явно заточен под несколько конкретных покупателей, на вопрос: не является ли это инвестиционной стоимостью, а не рыночной, последовал достаточно логичный ответ, что именно этот круг лиц заинтересован в таких активах и никто больше, т.е. круг потенциальных покупателей естественным образом ограничен
В начало
 
K.K.C.
От: Wednesday, November 15, 2017 10:25:31 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
То, что показали, там же в комментариях и описано. Противоречит рыночной мотивации и т.д. Я это ещё усилить могу легко с точки зрения противоречия здравому смыслу. Соответственно, дурдом может являться руководством к действию только в другом дурдоме. А для нормальных людей не может. От слова совсем. Эти данные не достоверны. Т.е. доверия они не заслуживают.

Это эмоции. Покажите, если это возможно, выборку предложений, где отношение удельной ст-ти доли к удельной ст-ти квартиры равно 1.
Слуцкий сообщал(а):
Теперь про опыт.
Он простой. В суде продули вполпинка, хотя банковские юристы были оч. уверены, что надо дисконт применять. И побольше, побольше. Ну какжешь, всё же ясно...
И Вы продуете, даже не сомневаюсь. И, повторю, глядите на возмещение ущерба не нарвитесь.
Т.е. для меня тут темы спора нет. Я понимаю с первого раза. Стараюсь по крайней мере.
Но путь решения задачи я кмк знаю. Он юридически кривоват, но отталкивается от того, что в суде будет принято понятно какое решение. Понятно, что за эти деньги оно никому не надо. Ну а далее процедура известна. Ну и догадывайтесь дальше самостоятельно. Цифра получится нормативная, но под неё можно уже действительность переосмысливать.

Суд это не истина, а просто "кому поверит отдельно взятый человек, со своими взглядами, и определенно сформировавшейся системой координат в голове, тот и выиграл".

Шогин В. сообщал(а):
по поводу примера - нашли с чем сравнить, блин, с жилой недвижимостью. Понятие сегмента рынка вам знакомо?

Да знакомо, просто тема постепенно к жилой скатилась. Но, правильно ли я понял, что наличие скидки при продаже долей в жилой недвижимости Вы признаете?
В начало
 
K.K.C.
От: Wednesday, November 15, 2017 10:47:36 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
Eugene сообщал(а):

Как правило, ситуация с оценкой долей связана с разделом имущества, т.е. круг потенциальных покупателей при оценке исчерпывается собственником второй доли, именно он имеет рыночную мотивацию для приобретения второй доли по стоимости без дисконта. Вероятно оценка долей - это тот самый случай, когда важно явно в отчете оговорить ограниченный круг покупателей.

Возможно, но получив отказ от покупки без скидки у второго собственника,так как первоочередное право имеет, собственник и выставлять должен по той же стоимости, или получить второй отказ уже с учетом скидки, а там он может и взять, если действует в своих интересах. Я отталкиваюсь от самого определения РС(открытый рынок, осведомлены, не принуждают и т.д.)
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, November 15, 2017 11:56:41 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,196
Местонахождение: Резиноподобная
Юджин здравую мысль высказал. Пусть даже не свою.
Рынки полных прав и долевых прав - разные рынки просто.
Тот у кого денег хватает на полное право, не будет даже смотреть на рынок долей. И наоборот.
Максимально достижимая цена для продавца - она же РС - пропорционально доле. Тем кто считает, что судьи - вольнонаёмные бездельники против них великих ... Просто сочувствие вызывают.
Теперь если вспомнить, что РС - наиболее вероятная цена сделки с завершённым сроком экспозиции, то элементарно заключить, что РС доли пропорциональна доле, но просто срок экспозиции большой по причине неликвидности рынка. А все продажи по более низкой цене - суть ликвидационные продажи с нерыночной мотивацией (что и совершенно справедливо отметил единственный исследовавший эту тему А.В.Блинов). Срочно деньги нужны. Причём это "срочно" типично гораздо больше, чем "срочно" на рынке полных прав. И может составлять месяцы и годы против дней и недель.
Подход второй связан со специальной криминальной мотивацией покупателя - покупка доли - суть инвест. проект, связанный с выживанием из жилья прочих собственников.
В начало
 
K.K.C.
От: Wednesday, November 15, 2017 1:08:54 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Тем кто считает, что судьи - вольнонаёмные бездельники против них великих ...

Это Ваше высказывание
Слуцкий сообщал(а):
Теперь если вспомнить, что РС - наиболее вероятная цена сделки с завершённым сроком экспозиции, то элементарно заключить, что РС доли пропорциональна доле, но просто срок экспозиции большой по причине неликвидности рынка. А все продажи по более низкой цене - суть ликвидационные продажи с нерыночной мотивацией (что и совершенно справедливо отметил единственный исследовавший эту тему А.В.Блинов). Срочно деньги нужны. Причём это "срочно" типично гораздо больше, чем "срочно" на рынке полных прав. И может составлять месяцы и годы против дней и недель.

Либо господин Блинов настолько везуч, что всем продавцам долей которые он исследовал, срочно нужны деньги (завтра или на следующей неделе), либо доли по стоимости со скидкой разлетаются как горячие пирожки на базаре. Но подтверждения этому нет.

Вообще уменьшение скидки у маленьких долей, обнаруженное в исследовании, я объясняю подключением рынка постоянной регистрации по месту жительства, и психологическим фактором, когда продавать дешевле уже не имеет смысла. И никакого криминала. Но это не точно(что никакого).

P.S. Утёс теории, омывают волны практики...
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, November 15, 2017 1:59:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,461
Местонахождение: Тула
давайте вернемся к первовопросу. Если бы на рынке, о котором задающий спрашивает, существовали сегменты полных прав и сегменты неполных, вопрос бы не возник. Исследуй, выводи, получай. Засим считаем, что таковых нет. есть только сегмент полных. Тогда 1/2 от них, и усе.
Цитата: "Как правило, ситуация с оценкой долей связана с разделом имущества, т.е. круг потенциальных покупателей при оценке исчерпывается собственником второй доли, именно он имеет рыночную мотивацию для приобретения второй доли по стоимости без дисконта. Вероятно оценка долей - это тот самый случай, когда важно явно в отчете оговорить ограниченный круг покупателей".
Это не так. Но даже если так, то для второго стоимость м.б. даже не рыночнйо, а инвестиционной - готов побольше заплатить, чтобы цыган в соседях не поиметь

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
K.K.C.
От: Wednesday, November 15, 2017 2:15:58 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
Шогин В. сообщал(а):
давайте вернемся к первовопросу. Если бы на рынке, о котором задающий спрашивает, существовали сегменты полных прав и сегменты неполных, вопрос бы не возник. Исследуй, выводи, получай. Засим считаем, что таковых нет. есть только сегмент полных. Тогда 1/2 от них, и усе.

Вот тут, крыть мне нечем. Поэтому и задавал вопрос, надеясь что тема уже изучена, потому как интуитивно, скидка быть должна. А оказалось, что не изучена.
В начало
 
Упоров
От: Wednesday, November 15, 2017 2:23:01 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/13/2017
Сообщений: 19
Местонахождение: Новосибирск
Думаю таких парочек немало можно найти. Особенно в Мацкве.

Вложения:
скидка на долю.docx 1,703 KB, загружено: 33 раз.


В начало
 
mir
От: Wednesday, November 15, 2017 5:59:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,323
Местонахождение: Оренбург
K.K.C. сообщал(а):

Вот тут, крыть мне нечем. Поэтому и задавал вопрос, надеясь что тема уже изучена, потому как интуитивно, скидка быть должна. А оказалось, что не изучена.


Ну, не совсем не изучена. Есть же статья «ОБ ОЦЕНКЕ ДОЛИ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ», авторы: Нечаев В.Л., доцент, к.э.н., Ракова Н.В.
Как смогли, они там обосновали. Иногда при необходимости ссылаюсь в отчетах на эту статью. Пока всегда прокатывало, хотя оспорить пытались.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, November 15, 2017 7:05:44 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,196
Местонахождение: Резиноподобная
Эта статья да. Эпическая.
Ждал, когда же кто-то, наконец, на неё сошлётся.
Коэффициент Чилтона про оценку оборудования и мнения экспертов.
Тоже уже обсуждалось.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, November 15, 2017 7:26:06 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,196
Местонахождение: Резиноподобная
Упоров сообщал(а):
Думаю таких парочек немало можно найти. Особенно в Мацкве.

Во. Именно с такими нашими парами в Мацкве в суде и улетели взыскатели с нами на пару.
А на родине моей малой как в судах с этим? Неужто прокатывает.
В начало
 
Упоров
От: Wednesday, November 15, 2017 7:52:34 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/13/2017
Сообщений: 19
Местонахождение: Новосибирск
Слуцкий
Во. Именно с такими нашими парами в Мацкве в суде и улетели взыскатели с нами на пару.
А на родине моей малой как в судах с этим? Неужто прокатывает.

Не знаю. Муж с женой пилили барахло в т.ч. двушку. Представитель у жены был ушлый насчет долей. Было два вопроса: пополам и с учетом скидки. Как решили не знаю. В суд не вызывали.
В начало
 
K.K.C.
От: Wednesday, November 15, 2017 8:40:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2011
Сообщений: 87
Местонахождение: Москва
mir сообщал(а):

Есть же статья «ОБ ОЦЕНКЕ ДОЛИ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ», авторы: Нечаев В.Л., доцент, к.э.н., Ракова Н.В.
Как смогли, они там обосновали.

Спасибо!
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, November 15, 2017 9:16:01 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,461
Местонахождение: Тула
это может прокатывать не от того, что все верно, а оттого, что не нашелся нормальный оппонент и адвокат

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, November 15, 2017 10:29:55 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,196
Местонахождение: Резиноподобная
Кстати.
Коэффициент Чилтона отражает действие фундаментального экономического закона убывающей предельной полезности.
Он и в недвижке применительно к площади действует, но очень невнятно. Смысл в том, что если у тебя есть 25 кв.м., то ещё 5 метров тебе очень нужны и дороги. Но если у тебя уже есть 1 250 кв.м., то ещё пять тебе может и совсем не нужны, даже за копейку, поскольку и так хватает за глаза.
Но к долям это точно не применимо. Если у тебя есть 5%, то ещё 2% ну на кой? А если есть 98%, то ещё 2% - это 100% и нет проблем.
Полностью обратная ситуация. Тут какбэ возрастающая предельная полезность вообще логична. Либо, постоянная, т.е. пропорциональная доле.
В общем, все эти аргументы как-то не в тему.
В начало
 
Геннадий
От: Wednesday, November 15, 2017 11:04:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,038
Местонахождение: Кашира
Слуцкий сообщал(а):

Коэффициент Чилтона отражает


Полный пипец. У нас типа крутые знатоки, ссылаются на тех, кто официально нас назвал врагами.

А отечественных примеров нет? Позор СРО от оценки.


Если Президент получает полномочия на 7 лет, чем оценщики хуже? Надо так же установить Семь лет. Но обязательно повышение/обучение ежегодно.

Только ЧПО отвечающий всем своим имуществом и самой жизнью за результаты работы, не должно быть в оценке десяти рублевой безответственности ООО.

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
Алексей Иванов
От: Thursday, November 16, 2017 12:15:40 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/19/2006
Сообщений: 279
Местонахождение: Санкт-Петербург

В СПб Бюллетень недвижимости периодически производит опросы риэлторов и анализ ситуации с продажей долей.

Вот навскидку http://www.gazeta.bn.ru/articles/2012/05/15/92065.html (были и более свежие статьи).

Основной вывод - скидка сильно зависит от конкретной ситуации с квартирой и бывает от 10% до 80% в отдельных случаях.

Вообще по листингам всегда в продаже можно найти 20-30 предложений о продаже долей (это на весь город). Но статистику можно со временем набирать.

Мы 2 года собирали, для каждого предложения по доле делали расчет стоимости квартиры (ну с повышенной конечно погрешностью) и сравнивали.

В среднем скидка на долю выходит 47%-49%. Практически все время таки выходило, несколько раз в разные период пересчитывали. Но это конечно средняя температура по больнице.

В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании