|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Н.П. А что есть упорядоченная сделка ... (раздел 160)?
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
надо полагать, что 160 - обычная продажа в обычных маркетинговых условиях МИНУС затраты на предпрод и прод подготовку. Вынужденность и сокращенные сроки, это, вероятно случай, который мы иногда наблюдали в кино: выносят вещи из дома, тут же стучат молотком - кто больше. Тут же продали. Завтра дом уже должен быть свободным для заселения другими
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Нет, В.А. Думаю, что это, как раз, упорядоченная распродажа имущества ликвидируемого по любой причине предприятия. Но правду знает только Н.П. Я пока 500 руб. коплю.
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Слуцкий сообщал(а):Н.П. А что есть упорядоченная сделка ... (раздел 160)? Цитата: 160. Предпосылка оценки - упорядоченная ликвидация (реализация) 160.1 При [применении предпосылки] упорядоченной ликвидации (реализации) указывают стоимость группы активов, которая может быть реализована в процессе ликвидационной распродажи, предусмотрев разумные сроки на поиск покупателя (или покупателей), при этом продавец вынужден осуществлять продажу "в существующем состоянии" и "в месте расположения". 160.2 Разумный срок, отведенный на поиск покупателя (или покупателей) может варьироваться в зависимости от вида актива и рыночных условий.
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Вынужденность - в отдельном п.170, но там "многа букоф" :)
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Спасибо, Николай Петрович. А я что говорил? Интуиция. Коли ликвидация имущества - банкротство или добровольно - ликвидационные (не рыночные) условия. А теперь бы понять - приватизация не смахивает ли на эти самые условия?
|
|
Марат Уфа
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/27/2007 Сообщений: 109 Местонахождение: Уфа
|
Пять копеек от Башкирии..... 1.Про торги почти все правильно. Спорить сложно..... Хотя дополнить можно: Сегодня почти ничего не продается. Ни по каким ценам!!!! И большая часть несостоявшихся торгов ( в т.ч. публичка) - это реально никто не купил. Без всяких схем и выкрутасов. То есть анализ торгов обязательно должен быть, как показатель того, что вообще происходит на рынке. 2.А кто сказал, что в объявлениях на заборе (Авито, ЦИАН и т.д.) все исключительно высококорректно? Мы уже четвертый год (время летит, блин) делаем обзоры по Уфе и РБ. Руками, без ботов, сохраняем объявления и колотим в Ексель. Так вот. Сегодня в Авито по Уфе 950 объявлений по ндж больше 100 кв и ценой больше 1 руб. Из них половина или чуть больше - повторы (несколько агентств продают) и просто "безобидные" фейки (вешают свои старые или чужие новые объекты для раздувания базы). А есть фейки "не совсем безобидные": умысла вроде не видно, но как повесили цену 5 лет назад, так и обновляют с ней. А есть фейки "совсем обидные": риэлторы за малый интерес вешают объекты, которые на самом деле никто продавать не собирается, но с несусветно низкой или высокой (это чаще) ценой. Потом выясняется - заказчик попросил..... А еще оценщики вешают такую же туфту.... А еще просто собственник хочет много денег и все тут: вдруг какой дурак купит...... Это его право, но к рынку никак не относится... А еще конкурсные размещают объекты из тех же самых торгов.... Много ситуаций можно привести.... 3.Мое мнение: анализировать надо все: и торговые площадки разные и объявления на заборе. А непосредственно для расчета использовать (в общем случае) выборку с наиболее разумными параметрами, в т.ч. условиями и ценой. Но это уже почти философия, которая на фоне поголовного Лейфера и КЭ превратилась в рудимент.... или атавизм..... :) :) :)
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
А кто против анализов? Без них никакого диагноза не поставить. Вот только про ничего не продаётся я бы не обобщал. http://statrn.ru По Ёбургу многолетние наблюдения. Сроки экспозиции. Объявы приходят уходят ... Всё как обычно. Мы же тут за корректность используемых аналогов. И более того - против подмены базы оценки. Полностью целенаправленной для решения локальной задачи.
|
|
Марат Уфа
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/27/2007 Сообщений: 109 Местонахождение: Уфа
|
1.Это ликвидность по объявлениям на заборе. Причем, судя по всему, по стандартному екселю из Авито или ЦИАНа. Удивило, что по большому числу районов стоят нули. То есть выборка незначительная. В некоторых районах, где указана цена, нет ликвидности. Опять вопрос..... Ну и совсем улыбнуло, что по бизнес-центрам и офисам одинаково " Выделенные ценообразующие факторы:
Поправка на этаж Поправка на количество комнат Поправка на смежные/раздельные комнаты Поправка на площадь кухни Поправка на наличие/отсутствие лоджии/балкона Поправка на состояние (ремонт) Поправка на согласование перепланировки Поправка на общую площадь ..." 2.Мы такую ликвидность тоже считаем. Только у нас с учетом быстрых торгов и новых объектов средняя по Уфе около года. А риэлторы говорят, что реально продаются и, особенно, сдаются небольшие площади и то по оч низким ставкам. Все, что больше 100 кв. - вся Уфа завешана. Промка в продаже - вообще мертвая! 3.Правда к теме ветки это не совсем относится, конечно.... :) P.S. Мы свой офис (33 кв всего) сдали за 3 дня. Но по ставке 500 руб. чистыми при окружающей сегодня 600-800. Соседи (120 кв) хотят сдаться по 500, но никто даже не звонит..... Ликвидность есть суть функции площади и количества денежных знаков..... :) :) :)
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
На эту тему я часами говорить могу. Кстати, Денис Подшиваленко пытается как-то объединить такого рода региональные базы, в том числе и в коммерческих целях. Состыковались бы Вы с ним. Глядишь и до единой информационной платформы речь дойдёт. А уж аналитических прибамбасов потом навесить можно любых.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
5 коп. если мы говорим о всякой фигне, принадлежащей предприятию, типа - экскаваторы, техника, станки.... То с какой стати д.б. не рыночная стоимость при нормальном сроке экспозиции. Другое дело - цеха, возможно как-то технологически и пространственно связанные между собой. Тогда возможна и не РС, особливо в сокращенные сроки экспозиции. Еще момент: а в чем смысл учета расходов на предпродаж, если эти самые расходы в рамках банкротства возмещаются в обычном внеочередном порядке из конкурсной массы. Если сразу указать пониженную (лс), то и расходы будут уплачены с пониженной выручки, т.е. получится как бы двойной счет. Ни себе чего... Очевидно, западные реалии и наши (налогобложение, процедуры банкротств и т.п.) иные и не во всем их стандарты могут быть натянуты на наши реалии
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
В.А. Я думаю, что здесь принципиальным является юридический зафиксированное решение (собственников) продать в типичные сроки. Т.е. не продать нельзя, это нарушение. В обычной ситуации такого нет. Такая фраза помнится "желающий, но не обязанный продавать продавец", который продаёт "желающему, не не обязанному купить покупателю". И если продавец желает и обязан продать, то он уже не рыночный продавец. Про расходы согласен. Их, коли надо, надо считать отдельно.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
знаю одно банкротное предприятие - конкурсное производство идет с 2008 года. Не хило. Вроде как вынужденное , а скока воды утекло..
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Да там, небось, до продажи имущества ещё не дошло. Всё места в совете кредиторов делят и всё оспаривают. А предприятие при этом ещё и продукцию выпускает.
|
|
Белов Вячеслав
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/20/2016 Сообщений: 29 Местонахождение: Жуковский
|
Слуцкий сообщал(а):В.А.
И если продавец желает и обязан продать, то он уже не рыночный продавец. . Думаю, "обязан продавать" нужно разделить на две категории: вынужденность по закону (например по исполнительному производству) и вынужденность в силу желания продавца (например продажа неликвидов). В первом случае продажа состоится хоть за рубль (как правило), во втором случае снижение стоимости будет происходить до какого то определенного придела, тем не менее при этом стоимость получается рыночная.
Вопрос в том, как правильно определить рыночную стоимость имущества если собственник продает его вынужденно, но вынужденность не по Закону.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Я эту ситуацию делю на две вынужденности: 1. внешняя - по закону и не только (например, банк при пролонгации кредита ставит условием выставление на продажу залога по РС и в течение типичного срока, не ограничивая его) 2. внутренняя - в широком смысле "деньги нужны" (например, взял ипотеку на покупку новой квартиры, надо продать старую, чтобы погасить, переезд в другой город и т.п.). И та, и другая может иметь следствием снижение срока, а может и не иметь. Вторую идентифицировать извне просто нереально. Если только нет доступного официального решения учредителей о ликвидации компании с распродажей имущества. И это не абстрактное желание обязательно продать, а всё же юридическая процедура с соответствующим оформлением. Согласен, что там за рубль продавать не будут. В крайнем случае учредители себе разберут.
|
|
Белов Вячеслав
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/20/2016 Сообщений: 29 Местонахождение: Жуковский
|
Слуцкий сообщал(а):Я эту ситуацию делю на две вынужденности: . С аналогами вроде все понятно, что в конечном итоге все сложно, на как то объяснимо, что ситуации бывают разные. А вот если рассмотреть тему с другого ракурса и поставить следующий вопрос: Как правильно определить стоимость имущества, говоря что она (стоимость) рыночная для случая когда имущество уж очень не нужно, а нужны только деньги. Ситуация типична для Лизинговых компаний при дефолтах - когда Клиент (лизингополучатель) не платит и не будет платить. При этом имущество изымается и продается по РС, при условии, что данное имущество можно только продать что бы вернуть свои деньги. Что происходит далее, а далее оценщик определяет РС по классике - когда все хорошо, бизнес действует, вынужденность и срочности нет, аналоги подбирает от организаций профессионально торгующих аналогичным имуществом, или в случае применения только затратного подхода по факту практически не учитывает рынок бу, и т.д. По факту все не так - имущество не эксплуатируется, фактическое состояние определить не возможно, идут издержки на хранение, мониторинг и т.д. В итоге по РС определенной формально правильно имущество не продается., ну и конечно конфликтная ситуация. Вот и приходит первое на ум, может стоимость и рыночная, но необходимо учитывать вынужденность? PS/ В данной ситуации подразумевается, что и продавцы умелые и оценщик не дурак.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Понятно. Тоже тема известная. Пока готового решения нет. Но в том числе и для этого есть проект ФСО Оценка для аукционов. Смысл в том, что РС - интервал. Может, и довольно широкий. Вот это посмотрите. http://c-pp.ru/o-nas/conferences/23.11.2017g.-devyataya-mezhdunarodnaya-nauchno-metodicheskaya-konferencziya-«stoimost-sobstvennosti-oczenka-i-upravlenie»/ А именно это http://c-pp.ru/Конференции/23.11.2017/4%20Козин%20Проект%20ФСО%20Оценка%20для%20торгов%2023%20ноя%202017_конфер.pdf Только там ещё конца не видно
|
|
Белов Вячеслав
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/20/2016 Сообщений: 29 Местонахождение: Жуковский
|
Ок! Спасибо, обязательно посмотрю, но уже завтра, сегодня завал. А тема не только сложная, но и архиактуальная и интересная. Но похоже без изменений в ФСО не совсем решаемая, хотя и для ФСО нужна теоретическая база.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Да. Там не просто всё.
|
|
Guest |