Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Тест из экзамена Опции · Вид
aisad
От: Wednesday, December 06, 2017 12:29:24 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2009
Сообщений: 36
Местонахождение: Нурлат
Вопрос из квалиф. экзамена:
Как изменится тек. стоимость объекта недвижимости, определенная методом дисконтирования денежных потоков, если он не будет сдаваться в аренду 2 года, период прогнозирования увеличится на 2 года? За правильный зачтен ответ "Не изменится".
Перезанимался видимо, не доходит.
Как же она не изменится, если в этом случае должны будем рассматривать 4 прогнозных периода? За первые два года нет дохода- произойдет потеря стоимости за счет расходов по содержанию.За последующие годы стоимость определяется с учетом уменьшающихся дисконтных множителей.
В начало
 
Paradoks
От: Wednesday, December 06, 2017 9:46:21 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/8/2007
Сообщений: 696
был на семинаре РОО.

Вопрос мутный. Но выступавший высказался, что скорее всего имелось ввиду что просто прогнозный период сдвигается.

И что задачи и вопросы к реальности никакого отношения не имеют

Если в условиях задачи не было никаких слов циферок о расходах, то первые года нулевые получаются.

Высший пилотаж
В начало
 
Ёж
От: Wednesday, December 06, 2017 2:41:42 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 796
Местонахождение: Москва
Paradoks сообщал(а):
...скорее всего имелось ввиду...

http://apikabu.ru/img/d4af1a.png

"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Глушко М.В.
От: Thursday, December 07, 2017 11:43:42 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/17/2014
Сообщений: 57
Местонахождение: Москва
aisad сообщал(а):
Вопрос из квалиф. экзамена:
Как изменится тек. стоимость объекта недвижимости, определенная методом дисконтирования денежных потоков, если он не будет сдаваться в аренду 2 года, период прогнозирования увеличится на 2 года? За правильный зачтен ответ "Не изменится".
Перезанимался видимо, не доходит.
Как же она не изменится, если в этом случае должны будем рассматривать 4 прогнозных периода? За первые два года нет дохода- произойдет потеря стоимости за счет расходов по содержанию.За последующие годы стоимость определяется с учетом уменьшающихся дисконтных множителей.


Рыночная стоимость на то и рыночная, что она не должна меняться ни от способа налогообложения, ни от способов использования.
Как пример - рыночная стоимость квартиры меняется, если она пару месяцев не сдается в аренду? А если вообще квартира не сдается в аренду (собственник там живет, допустим) - стоимость этой квартиры как меняется?
В начало
 
Ёж
От: Thursday, December 07, 2017 1:11:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 796
Местонахождение: Москва
aisad сообщал(а):
Вопрос из квалиф. экзамена:
Как изменится тек. стоимость объекта недвижимости, определенная методом дисконтирования денежных потоков, если он не будет сдаваться в аренду 2 года, период прогнозирования увеличится на 2 года? За правильный зачтен ответ "Не изменится".

так это из параллельной реальности, в которой живут составители. у них там ни налогов, ни содержания, ни инфляции, ни динамики арендных ставок. просто сферическая недвижимость в статичном вакууме.

Глушко М.В. сообщал(а):

Рыночная стоимость на то и рыночная, что она не должна меняться ни от способа налогообложения, ни от способов использования.

дада, вы абсолютно правы.
налог на квартиру всегда постоянен и разумен, содержание и ежемесячные выплаты всегда стабильны и одинаковы, никакой разницы нет, почему квартира не сдается в аренду - никто не сдаёт или никому не сдалась.
просто всё - у квартиры есть вмененная рыночная стоимость.


"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Thursday, December 07, 2017 1:20:31 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,304
Местонахождение: Москва
Вопрос на сообразительность.
Это ловушка для неопытных оценщиков.

Все, что происходит после даты оценки, ВАС НЕ КАСАЕТСЯ.
Затратный - до даты;
Сравнительный - до даты;
Доходный - на основе знаний до даты.
Все расчеты, сделанные на информации ДО ДАТЫ будут аналогичными.
Точный ответ - НЕ ИЗМЕНИТСЯ.
В начало
 
Ёж
От: Thursday, December 07, 2017 3:17:42 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 796
Местонахождение: Москва
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

Вопрос на сообразительность. Это ловушка для неопытных оценщиков.
Точный ответ - НЕ ИЗМЕНИТСЯ.

формулировка вопроса некорректна.


Ёж прикрепленно вложений:
sn.JPG



"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Глушко М.В.
От: Thursday, December 07, 2017 5:44:48 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/17/2014
Сообщений: 57
Местонахождение: Москва
Да, тут полностью согласен с коллегой Яскевичем. Задачка на сообразительность и внимательность.
В начало
 
Геннадий
От: Thursday, December 07, 2017 6:00:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,068
Местонахождение: Кашира
Ёж сообщал(а):

формулировка вопроса некорректна.


Да нет, вполне корректна.
А вот таблица точно не корректна.

Насколько правильно помню теорию, период простоя при расчете стоимости не учитывается. Тогда вторая часть таблички становится копией первой части и стоимость не изменится.


Если Президент получает полномочия на 7 лет, чем оценщики хуже? Надо так же установить Семь лет. Но обязательно повышение/обучение ежегодно.

Только ЧПО отвечающий всем своим имуществом и самой жизнью за результаты работы, не должно быть в оценке десяти рублевой безответственности ООО.

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
donkey
От: Thursday, December 07, 2017 10:20:09 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/2/2017
Сообщений: 6
Если объект не сдается в аренду, но может сдаваться (не арестован, не ремонтируется и т.д.), то «простой» в аренде на рыночную стоимость не влияет (исходя из здравого смысла). Если есть два схожих объекта, один предполагается сдавать в аренду долгие годы, а второй не будет сдаваться, то их рыночная стоимость должна быть одинаковая. Во всяком случае, продать сдаваемый в аренду объект дороже второго не получится (покупатель не поймет, почему он дороже).

Период прогнозирования (опять же, исходя из здравого смысла) не должен влиять на рыночную стоимость. Иначе было бы очень просто манипулировать результатом оценки. Увеличил срок прогнозирования на несколько лет – и получил совсем другой результат.
В начало
 
Владислав_
От: Friday, December 08, 2017 12:56:10 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2014
Сообщений: 26
Местонахождение: Москва
Если Объект сдан в аренду или в процессе поиска арендатора , рыночная стоимость отличается , это факт для практикующего риэлтора Молоточек
Это видно в анализе рынка , особенно на спаде или в балансе рынка, когда объекты при проблемах с арендатором , сдается или продается . Когда ставки капитализации по сданным объектам уходят ниже всех безрисковых с мотивацией о статусе договора аренды и инфляции в них Кажется, еще кто-то из мудрых сказал

В начало
 
Владислав_
От: Friday, December 08, 2017 1:04:34 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2014
Сообщений: 26
Местонахождение: Москва
Но вопрос провокационный , как и многое в этом экзамене : как изменится стоимость посчитанная методом дисконтирования !

В этой логике тогда и изменение ставки дисконтирования не повлияет на стоимость Я расстроен
В начало
 
Ёж
От: Friday, December 08, 2017 8:08:39 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 796
Местонахождение: Москва
donkey сообщал(а):
Увеличил срок прогнозирования на несколько лет – и получил совсем другой результат.

для здания, на одних и тех же параметрах, посчитайте 5 и 25 лет.


"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Ёж
От: Friday, December 08, 2017 8:14:09 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 796
Местонахождение: Москва
Геннадий сообщал(а):
А вот таблица точно не корректна.

тут типа дискуссия, судя по названию форума. покажите корректную.

Геннадий сообщал(а):

Насколько правильно помню теорию, период простоя при расчете стоимости не учитывается. Тогда вторая часть таблички становится копией первой части и стоимость не изменится.

"не будет сдаваться в аренду 2 года+период прогнозирования увеличится на 2 года"

"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Геннадий
От: Friday, December 08, 2017 10:32:36 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,068
Местонахождение: Кашира
Ёж сообщал(а):

"не будет сдаваться в аренду 2 года+период прогнозирования увеличится на 2 года"


В теории время простоя не учитывается.
Таким образом прогнозный период составляет (грубо) 5 + 2(на два го да увеличили) - 2(простой вычли) = 5
Ни чего не меняется.


Если Президент получает полномочия на 7 лет, чем оценщики хуже? Надо так же установить Семь лет. Но обязательно повышение/обучение ежегодно.

Только ЧПО отвечающий всем своим имуществом и самой жизнью за результаты работы, не должно быть в оценке десяти рублевой безответственности ООО.

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
Eugene
От: Friday, December 08, 2017 10:53:24 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,060
Местонахождение: Саратов
to Ёж +1
Если по условию задачи нужно внести изменение в расчет, то стоимость не может не измениться.
Если речь шла о том, что оцениваемый объект не предполагается к сдаче в аренду в ближайшее время, то стоимость действительно не изменится.
Формулировка задачи не корректна
В начало
 
Юрий К.
От: Friday, December 08, 2017 5:31:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,763
Не изменится.
РС объекта не зависит от сиюсекундных решений собственника по использованию имущества (конечно, за исключением маргинальных случаев типа "решил все разломать/разбомбить"). Опять же, не надо забывать про НЭИ и не следует НЭИ понимать слишком буквально: если собственник объекта недвижимости не сдает его в аренду, это не означает, что ценность этого объекта для него самого или для других потенциальных покупателей снижается, ибо сам он может использовать объект выгоднее, чем сдавать в аренду (например, открыл там бизнес, приносящий бОльший доход, чем сдача в аренду или проживает там, а снять альтернативное жилье такой площади дороже, чем отдача от сдачи в аренду этого жилья). Что касается потенциальных покупателей, им вообще пофиг как именно использовался объект предыдущим собственником - для них важно состояние объекта, его характеристики по состоянию на момент сделки, а также местоположение.
И еще. Приведенная выше расчетная таблица может быть использована лишь для расчета ИС, а не РС. Исключение м.б. только в случае наличия внешней причины "неиспользования объекта в течение 2 лет".

1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Геннадий
От: Friday, December 08, 2017 6:02:54 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,068
Местонахождение: Кашира
Юрий К. сообщал(а):
Исключение м.б. только в случае наличия внешней причины "неиспользования объекта в течение 2 лет".


Ошибочка.
В теории причина простоя не рассматривается, просто не учитывается в расчетах и все.

Если действуют внешние факторы, значит условия не рыночные и рассчитанную таким образом (с учетом простоя) следует считать не рыночной, а инвестиционной стоимостью.


Если Президент получает полномочия на 7 лет, чем оценщики хуже? Надо так же установить Семь лет. Но обязательно повышение/обучение ежегодно.

Только ЧПО отвечающий всем своим имуществом и самой жизнью за результаты работы, не должно быть в оценке десяти рублевой безответственности ООО.

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
Ёж
От: Friday, December 08, 2017 6:37:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 796
Местонахождение: Москва
Геннадий сообщал(а):
В теории причина простоя не рассматривается, просто не учитывается в расчетах и все.

ДВД = ПВД - Потенциальная потеря средств от «простоя» недвижимости без получения арендных платежей + Прочая прибыль;
ссылочку на цитируемую теорию будьте добры?

"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, December 09, 2017 12:41:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,243
Местонахождение: Резиноподобная
В формуле ДДП каждое предыдущее слагаемое имеет больший вес, чем последующее. Степень в знаменателях растёт.
Т.о. зануление двух любых предыдущих слагаемых (не сдача в аренду) никак не компенсируется добавкой двух ненулевых последующих (пролонгацией прогнозного периода). Последние по любому будет меньше.
РС снизится.
Это ес-но при нормальных условиях, т.е. если в добавленные годы ЧОД не будет раз в 100 больше, чем в предыдущие годы.
Пустой БЦ всегда будет стоить меньше, чем полный. Потому как первый - кучка кирпичей с убытками, а второй - бизнес.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании