Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Использование результатов БАНКРОТНЫХ торгов в качестве аналогов Опции · Вид
Слуцкий
От: Tuesday, December 05, 2017 1:45:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,243
Местонахождение: Резиноподобная
Н.П.
А что есть упорядоченная сделка ... (раздел 160)?
В начало
 
Шогин В.
От: Tuesday, December 05, 2017 4:37:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,480
Местонахождение: Тула
надо полагать, что 160 - обычная продажа в обычных маркетинговых условиях МИНУС затраты на предпрод и прод подготовку. Вынужденность и сокращенные сроки, это, вероятно случай, который мы иногда наблюдали в кино: выносят вещи из дома, тут же стучат молотком - кто больше. Тут же продали. Завтра дом уже должен быть свободным для заселения другими Улыбка

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, December 06, 2017 10:22:57 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,243
Местонахождение: Резиноподобная
Нет, В.А.
Думаю, что это, как раз, упорядоченная распродажа имущества ликвидируемого по любой причине предприятия.
Но правду знает только Н.П.
Я пока 500 руб. коплю.
В начало
 
NB
От: Wednesday, December 06, 2017 10:52:12 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,931
Местонахождение: Санкт Петербург
Слуцкий сообщал(а):
Н.П.
А что есть упорядоченная сделка ... (раздел 160)?
Цитата:
160. Предпосылка оценки - упорядоченная ликвидация (реализация)
160.1 При [применении предпосылки] упорядоченной ликвидации (реализации) указывают стоимость группы активов, которая может быть реализована в процессе ликвидационной распродажи, предусмотрев разумные сроки на поиск покупателя (или покупателей), при этом продавец вынужден осуществлять продажу "в существующем состоянии" и "в месте расположения".
160.2 Разумный срок, отведенный на поиск покупателя (или покупателей) может варьироваться в зависимости от вида актива и рыночных условий.
В начало
 
NB
От: Wednesday, December 06, 2017 10:53:52 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,931
Местонахождение: Санкт Петербург
Вынужденность - в отдельном п.170, но там "многа букоф" :)
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, December 06, 2017 11:03:51 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,243
Местонахождение: Резиноподобная
Спасибо, Николай Петрович.
А я что говорил? Интуиция.
Коли ликвидация имущества - банкротство или добровольно - ликвидационные (не рыночные) условия.
А теперь бы понять - приватизация не смахивает ли на эти самые условия?
В начало
 
Марат Уфа
От: Wednesday, December 06, 2017 2:38:45 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/27/2007
Сообщений: 67
Местонахождение: Уфа
Пять копеек от Башкирии.....
1.Про торги почти все правильно. Спорить сложно..... Хотя дополнить можно: Сегодня почти ничего не продается. Ни по каким ценам!!!! И большая часть несостоявшихся торгов ( в т.ч. публичка) - это реально никто не купил. Без всяких схем и выкрутасов. То есть анализ торгов обязательно должен быть, как показатель того, что вообще происходит на рынке.
2.А кто сказал, что в объявлениях на заборе (Авито, ЦИАН и т.д.) все исключительно высококорректно? Мы уже четвертый год (время летит, блин) делаем обзоры по Уфе и РБ. Руками, без ботов, сохраняем объявления и колотим в Ексель. Так вот. Сегодня в Авито по Уфе 950 объявлений по ндж больше 100 кв и ценой больше 1 руб. Из них половина или чуть больше - повторы (несколько агентств продают) и просто "безобидные" фейки (вешают свои старые или чужие новые объекты для раздувания базы). А есть фейки "не совсем безобидные": умысла вроде не видно, но как повесили цену 5 лет назад, так и обновляют с ней. А есть фейки "совсем обидные": риэлторы за малый интерес вешают объекты, которые на самом деле никто продавать не собирается, но с несусветно низкой или высокой (это чаще) ценой. Потом выясняется - заказчик попросил..... А еще оценщики вешают такую же туфту.... А еще просто собственник хочет много денег и все тут: вдруг какой дурак купит...... Это его право, но к рынку никак не относится... А еще конкурсные размещают объекты из тех же самых торгов....
Много ситуаций можно привести....
3.Мое мнение: анализировать надо все: и торговые площадки разные и объявления на заборе. А непосредственно для расчета использовать (в общем случае) выборку с наиболее разумными параметрами, в т.ч. условиями и ценой. Но это уже почти философия, которая на фоне поголовного Лейфера и КЭ превратилась в рудимент.... или атавизм..... :) :) :)
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, December 06, 2017 2:51:46 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,243
Местонахождение: Резиноподобная
А кто против анализов? Без них никакого диагноза не поставить.
Вот только про ничего не продаётся я бы не обобщал.
http://statrn.ru
По Ёбургу многолетние наблюдения. Сроки экспозиции. Объявы приходят уходят ... Всё как обычно.
Мы же тут за корректность используемых аналогов. И более того - против подмены базы оценки. Полностью целенаправленной для решения локальной задачи.
В начало
 
Марат Уфа
От: Wednesday, December 06, 2017 3:21:47 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/27/2007
Сообщений: 67
Местонахождение: Уфа
1.Это ликвидность по объявлениям на заборе. Причем, судя по всему, по стандартному екселю из Авито или ЦИАНа. Удивило, что по большому числу районов стоят нули. То есть выборка незначительная. В некоторых районах, где указана цена, нет ликвидности. Опять вопрос..... Ну и совсем улыбнуло, что по бизнес-центрам и офисам одинаково
" Выделенные ценообразующие факторы:

Поправка на этаж
Поправка на количество комнат
Поправка на смежные/раздельные комнаты
Поправка на площадь кухни
Поправка на наличие/отсутствие лоджии/балкона
Поправка на состояние (ремонт)
Поправка на согласование перепланировки
Поправка на общую площадь ..."
2.Мы такую ликвидность тоже считаем. Только у нас с учетом быстрых торгов и новых объектов средняя по Уфе около года. А риэлторы говорят, что реально продаются и, особенно, сдаются небольшие площади и то по оч низким ставкам. Все, что больше 100 кв. - вся Уфа завешана. Промка в продаже - вообще мертвая!
3.Правда к теме ветки это не совсем относится, конечно.... :)
P.S. Мы свой офис (33 кв всего) сдали за 3 дня. Но по ставке 500 руб. чистыми при окружающей сегодня 600-800. Соседи (120 кв) хотят сдаться по 500, но никто даже не звонит..... Ликвидность есть суть функции площади и количества денежных знаков..... :) :) :)
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, December 06, 2017 3:41:00 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,243
Местонахождение: Резиноподобная
На эту тему я часами говорить могу.
Кстати, Денис Подшиваленко пытается как-то объединить такого рода региональные базы, в том числе и в коммерческих целях.
Состыковались бы Вы с ним. Глядишь и до единой информационной платформы речь дойдёт.
А уж аналитических прибамбасов потом навесить можно любых.
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, December 06, 2017 4:19:24 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,480
Местонахождение: Тула
5 коп. Улыбка
если мы говорим о всякой фигне, принадлежащей предприятию, типа - экскаваторы, техника, станки.... То с какой стати д.б. не рыночная стоимость при нормальном сроке экспозиции. Другое дело - цеха, возможно как-то технологически и пространственно связанные между собой. Тогда возможна и не РС, особливо в сокращенные сроки экспозиции.
Еще момент: а в чем смысл учета расходов на предпродаж, если эти самые расходы в рамках банкротства возмещаются в обычном внеочередном порядке из конкурсной массы. Если сразу указать пониженную (лс), то и расходы будут уплачены с пониженной выручки, т.е. получится как бы двойной счет. Ни себе чего...
Очевидно, западные реалии и наши (налогобложение, процедуры банкротств и т.п.) иные и не во всем их стандарты могут быть натянуты на наши реалии

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, December 06, 2017 10:25:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,243
Местонахождение: Резиноподобная
В.А.
Я думаю, что здесь принципиальным является юридический зафиксированное решение (собственников) продать в типичные сроки. Т.е. не продать нельзя, это нарушение.
В обычной ситуации такого нет. Такая фраза помнится "желающий, но не обязанный продавать продавец", который продаёт "желающему, не не обязанному купить покупателю".
И если продавец желает и обязан продать, то он уже не рыночный продавец.
Про расходы согласен. Их, коли надо, надо считать отдельно.
В начало
 
Шогин В.
От: Thursday, December 07, 2017 9:08:20 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,480
Местонахождение: Тула
знаю одно банкротное предприятие - конкурсное производство идет с 2008 года. Не хило. Вроде как вынужденное Улыбка, а скока воды утекло..

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, December 07, 2017 9:18:17 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,243
Местонахождение: Резиноподобная
Да там, небось, до продажи имущества ещё не дошло. Всё места в совете кредиторов делят и всё оспаривают. А предприятие при этом ещё и продукцию выпускает.
В начало
 
Белов Вячеслав
От: Thursday, December 07, 2017 10:30:27 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/20/2016
Сообщений: 16
Местонахождение: Жуковский
Слуцкий сообщал(а):
В.А.

И если продавец желает и обязан продать, то он уже не рыночный продавец.
.

Думаю, "обязан продавать" нужно разделить на две категории: вынужденность по закону (например по исполнительному производству) и вынужденность в силу желания продавца (например продажа неликвидов). В первом случае продажа состоится хоть за рубль (как правило), во втором случае снижение стоимости будет происходить до какого то определенного придела, тем не менее при этом стоимость получается рыночная.

Вопрос в том, как правильно определить рыночную стоимость имущества если собственник продает его вынужденно, но вынужденность не по Закону.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, December 07, 2017 11:37:54 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,243
Местонахождение: Резиноподобная
Я эту ситуацию делю на две вынужденности:
1. внешняя - по закону и не только (например, банк при пролонгации кредита ставит условием выставление на продажу залога по РС и в течение типичного срока, не ограничивая его)
2. внутренняя - в широком смысле "деньги нужны" (например, взял ипотеку на покупку новой квартиры, надо продать старую, чтобы погасить, переезд в другой город и т.п.).
И та, и другая может иметь следствием снижение срока, а может и не иметь.
Вторую идентифицировать извне просто нереально. Если только нет доступного официального решения учредителей о ликвидации компании с распродажей имущества. И это не абстрактное желание обязательно продать, а всё же юридическая процедура с соответствующим оформлением.
Согласен, что там за рубль продавать не будут. В крайнем случае учредители себе разберут.
В начало
 
Белов Вячеслав
От: Thursday, December 07, 2017 1:19:40 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/20/2016
Сообщений: 16
Местонахождение: Жуковский
Слуцкий сообщал(а):
Я эту ситуацию делю на две вынужденности:
.

С аналогами вроде все понятно, что в конечном итоге все сложно, на как то объяснимо, что ситуации бывают разные.
А вот если рассмотреть тему с другого ракурса и поставить следующий вопрос:
Как правильно определить стоимость имущества, говоря что она (стоимость) рыночная для случая когда имущество уж очень не нужно, а нужны только деньги. Ситуация типична для Лизинговых компаний при дефолтах - когда Клиент (лизингополучатель) не платит и не будет платить. При этом имущество изымается и продается по РС, при условии, что данное имущество можно только продать что бы вернуть свои деньги.
Что происходит далее, а далее оценщик определяет РС по классике - когда все хорошо, бизнес действует, вынужденность и срочности нет, аналоги подбирает от организаций профессионально торгующих аналогичным имуществом, или в случае применения только затратного подхода по факту практически не учитывает рынок бу, и т.д. По факту все не так - имущество не эксплуатируется, фактическое состояние определить не возможно, идут издержки на хранение, мониторинг и т.д.
В итоге по РС определенной формально правильно имущество не продается., ну и конечно конфликтная ситуация.
Вот и приходит первое на ум, может стоимость и рыночная, но необходимо учитывать вынужденность?
PS/ В данной ситуации подразумевается, что и продавцы умелые и оценщик не дурак.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, December 07, 2017 1:45:07 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,243
Местонахождение: Резиноподобная
Понятно.
Тоже тема известная.
Пока готового решения нет. Но в том числе и для этого есть проект ФСО Оценка для аукционов.
Смысл в том, что РС - интервал. Может, и довольно широкий.
Вот это посмотрите.
http://c-pp.ru/o-nas/conferences/23.11.2017g.-devyataya-mezhdunarodnaya-nauchno-metodicheskaya-konferencziya-«stoimost-sobstvennosti-oczenka-i-upravlenie»/
А именно это
http://c-pp.ru/Конференции/23.11.2017/4%20Козин%20Проект%20ФСО%20Оценка%20для%20торгов%2023%20ноя%202017_конфер.pdf
Только там ещё конца не видно
В начало
 
Белов Вячеслав
От: Thursday, December 07, 2017 4:21:05 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/20/2016
Сообщений: 16
Местонахождение: Жуковский
Слуцкий сообщал(а):
Понятно.
Тоже тема известная.
Пока готового решения нет. Но в том числе и для этого есть проект ФСО Оценка для аукционов.
Смысл в том, что РС - интервал. Может, и довольно широкий.
Вот это посмотрите.
http://c-pp.ru/o-nas/conferences/23.11.2017g.-devyataya-mezhdunarodnaya-nauchno-metodicheskaya-konferencziya-«stoimost-sobstvennosti-oczenka-i-upravlenie»/
А именно это
http://c-pp.ru/Конференции/23.11.2017/4%20Козин%20Проект%20ФСО%20Оценка%20для%20торгов%2023%20ноя%202017_конфер.pdf
Только там ещё конца не видно

Ок! Спасибо, обязательно посмотрю, но уже завтра, сегодня завал.
А тема не только сложная, но и архиактуальная и интересная. Но похоже без изменений в ФСО не совсем решаемая, хотя и для ФСО нужна теоретическая база.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, December 07, 2017 6:43:13 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,243
Местонахождение: Резиноподобная
Да. Там не просто всё.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании