|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
замечательный текст  Особенно с припиской - догадайтесь..
Е.Е., если вы уже догадались, так напишите прямо, в том числе и по обсуждаемой теме
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Александр Анатольевич,
с Вашей логикой я согласен, но проблема в том, что наша реальность зачастую алогична. Например, в окрестностях моей дачи цены на участки не растут с 2010 года (и даже понизились), а КС растет из года в год, и уже втрое превышает РС.И никому еще не удалось это оспорить... К тому же, как мы знаем, в законодательстве об ОД почти исчезли слова о связи РС и КС. Конечно, это можно назвать рынком с российско-китайским прищуром...
И еще - о связи оценки с налогами: обычно в этой связи в методологии оценки подразумевают налоги на доходы. Но есть ведь и другие налоги и, в частности, имущественные, о которых и речь здесь. Так вот к тезису о неучете (якобы) таких налогов в доналоговом базисе расчета - приведу цитату: «Операционные расходы - расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в т.ч. налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) ...».
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Юрий Васильевич.
Рад, что Вы согласны.
В спорт про состав опер. расходов втягиваться не хотелось бы.
Скажу только, что при этом - коли налоги вычитаются из ден. потока ОО - они должны быть вычтены и из потоков аналогов при экстракции СК, а это в подавляющем большинстве случаев сделать нереально. И не делается. но это - прямое нарушение приведённой мною выше нормы ФСО7. И ерунда в итоговом результате. Которая, кстати, исправляется манипуляциями с кумулятивом при построении СД.
Если налоги при экстракции СК не вычитались, то они не должны вычитаться и из потока ОО.
Т.е. в букварях к настоящему времени уже много всего понаписано. А понимания процесса в целом нет.
А в реале в разных сегментах рынка ком. недвижимости приняты разные условия аренды. И по моим данным вычитать налоги и ден. потока ОО не надо. Далее здесь не буду в обоснования втягиваться.
При оценке ЗУ сравнительным подходом говорить про налоги как вообще возможно?
А все эти косвенные методы определения РС ЗУ я в гробу видал. Манипуляции с СД покроют всё. Вычитай налоги, не вычитай налоги...
Но в любом случае, это всё вторично. Первично то, о чём я написал. Если мы признаём первичность РС, то в ответ задавшему указанный ТС вопрос можно сказать только "Ты в порядке вааще?"
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Юрий Васильевич.
Ещё пару слов.
1. Ситуация с ценами вокруг Вашей дачи - это ведь не проблема РС. Эти вопросы в другом месте решаются. Правда редко (периодически в смысле редко).
2. Даже если из законов исчезнут все упоминания о связи РС и КС, но останется оспаривание КС на основании РС, то этого уже достаточно. Если РС - основание для оспаривания, она и есть основа, т.е. причина.
|
|
|
Ёж
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 875
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):"Ты в порядке вааще?"
иногда, читая дискуссию, размышляю о том, что "вот Александр Анатольевич устал принимать белочку в гостях и пришёл к ней сам"
эпатаж и профессионализм - это вещи совместимые в театре и цирке.
"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Пример здравой логики: ЗУ с большей КС при прочих равных, менее интересен адекватному покупателю, т.е. его стоимость ниже, чем такого же ЗУ с меньшей КС.
Пример отвлеченной философии: что первично КС или РС?
КС связана с РС только на дату её определения, и то в условиях грубой массовой оценки, связана в реальности чаще только случайно. Вплоть до следующей переоценки КС, РС может меняться как угодно под воздействием рынка, а КС нет.
Нужно не отрицать очевидные факты, а потупить взор, скромно шаркнуть ножкой, и всего лишь признать, что наши методы расчетов и источники информации не настолько совершенны, чтобы удостоверить эти очевидные факты
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
"Вот что за птица этот ёж? Не летит, пока не пнёшь".
Народная мудрость. Наверное работников зоопарка. Грубые люди, со зверьём тупым работают.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Eugene сообщал(а):
Пример отвлеченной философии: что первично КС или РС?
КС связана с РС только на дату её определения, и то в условиях грубой массовой оценки, связана в реальности чаще только случайно. Вплоть до следующей переоценки КС, РС может меняться как угодно под воздействием рынка, а КС нет.
Нет никакой взаимосвязи между РС и КС.
Ну, или почти нет.
Если считать что кадастровая стоимость это стоимость для целей налогообложения, то величина ее (в смысле КС) зависит только от жадности сборщика налогов.
Новая методика оценки КС не предполагает возможности превышения СК над рыночной стоимостью, это и есть единственная их взаимосвязь.
Еж +100 хорошее наблюдение и удачного полета.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Во. Объект стрит-ритейла с арендатором.
Эксперт указал на необходимость учёта налогов в ЧОД.
Говорю: Учту, доходник уедет вниз от сравнительного (там налогов не учитывается, вакансий кстати тоже - это вообще корень расхождений ДП и СП, ну да кто поймёт...). Потому как СК, определённая по 100 с лишним объектам арендного бизнеса, налоги не учитывает. Как их можно учесть? Там есть чистый доход арендодателя без операционки и коммуналки (и НДС, кстати). Больше арендатор ничего не платит. Страховка там ещё когда как. Сети, насколько знаю, ответственность страхуют централизованно и им по барабану.
Нет, типа, надо. Классика понимания ЧОД.
Получили фактические данные по налогам от заказчика. Вычли. Так и есть - на 20 с лишним % уехал доходничек-то вниз. А в сумме с тем что было уже и на 30% различие.
Надо объяснять такое безобразие.
Объяснение очевидно - несоответствие ЧОДа и СК. Нарушение ФСО по совету эксперта в связи с "классикой".
Юджин интересовался, откуда я знаю, что СК доналоговая. Очевидная вещь.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Ежик, ежик...!?!?
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Владислав_
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2014
Сообщений: 51
Местонахождение: Москва
|
Основная проблема , что мы анализируем хотелки продавцов ....
Налоги растут , СК ниже без риска , но мы хотим столько 
Корректных данных о сделках нет , а всё остальное 
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Кто определял СК? Вы или использовали стороннее исследование? Если стороннее, то откуда Вы знаете, что СК до или после налоговая? Не видел реально детально опубликованных исследований именитых агентств, все похожи на "черный" ящик. Если сами определяли, тогда почему не скорректировать соответствующим образом СК, в чем проблема?
Никакого "корня расхождения" ДП и СП по вакансиям нет. Просто аналоги должны быть сопоставимы, т.е. рынок с той же активностью и стадия развития объекта должна быть примерно та же. Понятно, что для крупных ТЦ или БЦ только вводимых в оборот при использовании уже заполненных арендаторами аналогов будет расхождение, но это элементарно корректируется в СП через капитализированные потери дохода в течение выхода на оптимальную по рынку заполняемость, или находятся соответствующие аналоги
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Eugene сообщал(а):
Кто определял СК? Вы или использовали стороннее исследование?
Сам и определял. Мои исследования Вы знаете. Так и продолжаем. Даже совершенствуемся.
Где, по Вашему, я должен взять данные по налогам каждого из использованных 100 - 200 объектов, чтобы скорректировать? Взять долю, как у ОО? "Масло маслянное", кто же спорит?.
И самое главное - а зачем мне где-то их брать, когда надо не налоги вычитать кровь из носу, а обеспечить соответствие ставки и и капитализируемого дохода?
Про расхождение Вы не отмахивайтесь. Но тема отдельная.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Слуцкий сообщал(а):капитализируемого дохода?
Про расхождение Вы не отмахивайтесь. Но тема отдельная.
Методикой определения КС установлено не превышение КС над РС, при этом минимальный размер не превышения не установлен.
Любая стоимость, даже самая смешная, по этой методике является кадастровой.
Кадастровая стоимость в рамках установленных пределов может быть любой.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):...Про расхождение Вы не отмахивайтесь. Но тема отдельная.
Вроде не отмахивался... лишь написал, что расхождение может возникать от неверного применения методов. Влияние каждого ценообразующего фактора существенно влияющего на стоимость учитывается в каждом из подходов
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
Геннадий сообщал(а):
Методикой определения КС установлено не превышение КС над РС, при этом минимальный размер не превышения не установлен.
ошибочное с т.зр логики, утверждение.
Любая стоимость, даже самая смешная, по этой методике является кадастровой.
Не любая, а установленная по процедуре оценки кадастровой
Кадастровая стоимость в рамках установленных пределов может быть любой.
логически противоречит 1
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Eugene сообщал(а):Слуцкий сообщал(а):...Про расхождение Вы не отмахивайтесь. Но тема отдельная. Вроде не отмахивался... лишь написал, что расхождение может возникать от неверного применения методов. Влияние каждого ценообразующего фактора существенно влияющего на стоимость учитывается в каждом из подходов
 Доберёмся и до этой темы.
Есть там, чего перетереть.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Столько всего здесь понаписано... Но если суметь/смочь все прочитать, думаю, все согласятся, что вопрос о связи КС и РС не должен выноситься на квалэкзамен, ибо связь эта либо слишком сложна (скажем, регрессионная, если вообще есть), либо отсутствует вовсе. И уж в любом случае она неоднозначная, т.к. эти величины зависят не только друг от друга, но и от иных факторов (политической конъюнктуры, времени/периода анализа и т.п.). Если бы существовала простая и однозначная связь между КС и РС, очевидно, не было бы столь жаркой дискуссии между людьми, не первый год занимающимися оценкой.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
aisad
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2009
Сообщений: 70
Местонахождение: Нурлат
|
Слуцкий сообщал(а):aisad сообщал(а):Как изменится рыночная стоимость земельного участка, если увеличится его кадастровая стоимость?
Ответ: уменьшится.
Согласен, определяя доходным подходом можно так сказать.
Ответ: не изменится. Не согласен. Именно если использовать доходный подход, так сказать нельзя. Тип денежного потока должен соответствовать используемой ставке капитализации. Если поток посленалоговый (меньший), то и ставка долная быть меньшая посленалоговая.Если поток доналоговый (больший), то и ставка большая доналоговая. Соответственно, рыночная стоимость не зависит от налогов. Такого нельзя сказать и при использовании сравнительного подхода. В итоге, такого нельзя сказать никогда. В реальности же сейчас считаю большой рекреационный участок. 1 метод - по аналогам с тем же (примерно) ВРИ по району МО 2 метод - через корректировку с ИЖС По ИЖС рыночная с кадастровой хорошо согласуются, а КС рекреационки зааметно выше (30%).
Не спорю,выбор определения (структура) ставки дисконтирования должна соответствовать выбору определения денежных потоков. Когда рассматриваем структуру ставки дисконтирования прежде всего следует иметь в виду вид валюты (рублевая), вид ставки (номинальная или очищенная от инфляции), вид капитала (собственный, кредит). Если доход и ставка дисконтирования всегда прямо пропорциональны, не означает ли это, что стоимость никогда не изменится? В методе дисконтированных денежных потоков рассматриваются разновеликие и неравномерные потоки, а ставка чаще всего остается неизменной...
Сообщение:
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Потоки и ставки дисконтирования д.б. взаимосвязанными в рамках выбранных (применяемых) моделей оценки. Сами по себе изменения численных значений потоков не являются основанием для резких изменений ставок дисконтирования (хотя это м.б. и так при использовании итеративного подхода).
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Guest |