|
Оррин
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/28/2011 Сообщений: 150 Местонахождение: Москва
|
Уважаемые оценщики, есть ли нормативный документ, или какая-либо судебная практика, которая устанавливает какое количество аналогов должно быть в сравнительном/доходном подходе. На мой взгляд, использование 3 аналогов для абсолютно типовых, небольших по площади, складских/офисных помещений на достаточно ликвидных рынках - Санкт-Петербург или Москва - не допустимо, не говоря уже о том, что это мувитон.
|
|
Марат Уфа
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/27/2007 Сообщений: 109 Местонахождение: Уфа
|
Да сто пИсят раз уж обсуждали...... Нет ничего такого..... В некоторых бывает: не менее трех...... Единственный способ что-то доказать - найти все остальные (и побольше) и на этой выборке доказать, что три взятых объекта не отражают рынок или (о ужас) не являются аналогами вовсе......
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
РИКС своим членам рекомендует использовать не более трёх аналогов, дабы самому не запутаться и заказчика в заблуждение не ввести. У нас считается, что 3 мало. Кем считается, почему? Поэтому у нас (у меня) все расчётные эксельные шаблоны заточены под 4 аналога. Максимум как-то видел у Аверса - 7. Нахрена, коли они примерно одинаковые? А разрыв в отчёт вставлять приходится на альбомный. Мне, например, эстетически не нравится такие перевороты отчёта при чтении. В ФСО7 есть требование использовать всю доступную информацию. Ваша задача дать объективную информацию об уровне цен и ставок в районе расположения ОО, и показать. что используемые аналоги по выбранным вами критериям самые близкие к ОО, не самые дорогие, не самые дешёвые, а примерно посерединке. И вот при таких вводных хотя бы три даже в Москве найдите ... Недавно, правда офисное помещение в БЦ ценили, там 7 примерно таких же сдавалось. Так все и использовали, исключительно для того, чтобы лишних вопросов не было дурацких. А можно было из них 4 средних взять, ничего бы не поменялось сильно. Сталбыть избыточная информация. ПС. Во. Недавно было 2 оценки под экспертизу. Так я там по 20 аналогов использовать хотел: из того же сегмента и единое ценообразование показано (соответствет ФСО7). Удельные цены и ставки различались в два с лишним раза. Эксперт сказал, что так не бывает - 20 аналогов. А вон статья у меня в блоге висит. Квартира по 39 аналогам. А разница с 5 самыми близкими - 9%. И что верно?
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Нормативов на число аналогов в НПА нет. Но "муветон" о трех аналогах на активных рынках поддерживаю. Есть старенький файл (см. ниже), где показано: если хочешь, чтобы неопределенность оценки РС была не больше разброса скорректированных цен, нужно 5-7 аналогов. ФСО7 требует обосновать использование лишь части доступной информации, но это требование никто не выполняет. ЗЫ Пока еще член РИКС (с 2009 г). О требовании 3х аналогов слышу впервые. Вложения: Выборка из 3х аналогов_v6.xlsx 37 KB, загружено: 786 раз.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Есть такое у меня, Николай Петрович. Искать только надо. Но, поскольку Вас оно всё равно не убедит, то и зачем? Американские отчёты смотрел по коммерческой недвижке (в интернете есть). Не более 5 у грандов со столичными объектами. Те, кто попроще, попровинциальнее и по 3 используют. Ну нету у них больше близких аналогов. А не близкие им не интересны. ПС. Про РС права аренды застроенного ЗУ написали бы чего плз. Я же знаю, Вам есть чего написать.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а): Американские отчёты смотрел по коммерческой недвижке (в интернете есть). Не более 5 у грандов со столичными объектами. Те, кто попроще, попровинциальнее и по 3 используют. Ну нету у них больше близких аналогов. А не близкие им не интересны. американские отчеты веселые ... на двух листиках... но это что... мне тут попался отчет об оценке акций крупного предприятия выполненного одними из большой четверки... так скажу - у нас студенты лучше делают...
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):*** Ваша задача дать объективную информацию об уровне цен и ставок в районе расположения ОО, и показать. что используемые аналоги по выбранным вами критериям самые близкие к ОО, не самые дорогие, не самые дешёвые, а примерно посерединке. И вот при таких вводных хотя бы три даже в Москве найдите ...*** а вот кстати интересный момент... а почему "посерединке"? если вспомнить из теории принципы сравнительного подхода (нормативно это убрали) - то в основе СП заложен принцип, что благоразумный покупатель не купит объект дороже, чем может приобрести иной объект на рынке с аналогичными потребительскими свойствами... тогда получается нужно выбирать не средние, а минимальные.....???!!! что скажите?
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Скажу, что принцип замещения у нас отменён. Наш типичный покупатель не самый дешёвый покупать будет, а средний будет вычислять. Либо средневзвешенный. ПС. А оценку по самым дешёвым аналогам, возможно, примут банки (и то не всегда), но не примут приватизаторы и стоящие за ними след. органы.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Olegovich сообщал(а):Слуцкий сообщал(а): Американские отчёты смотрел по коммерческой недвижке (в интернете есть). Не более 5 у грандов со столичными объектами. Те, кто попроще, попровинциальнее и по 3 используют. Ну нету у них больше близких аналогов. А не близкие им не интересны. американские отчеты веселые ... на двух листиках... но это что... мне тут попался отчет об оценке акций крупного предприятия выполненного одними из большой четверки... так скажу - у нас студенты лучше делают... Те что я видел, вовсе не на двух листках. Типа наших. С макрообзором и обзором рынка. Статью даже писал http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2013-4.pdf Там ссылки есть, может живые ещё
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,244 Местонахождение: Саратов
|
Самые дорогие отбраковываются по понятной причине, а вот самые дешевые... я бы это пояснил так: 1) несовершенство получаемой оценщиком информации (в дешевом объекте вероятно наличие не озвученного отрицательного фактора), 2) разумное поведение типичного покупателя (он тоже, как правило, подозревает какой-то подвох), 3) разумное поведение продавца (если 10 чел. продают такую квартиру по $1000, а 1 чел. по $500, если продажа без вынужденной составляющей, то лучше выставить свой объект за $999), 4) дешевых объектов на всех не хватит (1 сделка по $500 не существенна для рынка со средней ценой в $1000, то есть не оказывает реального влияния на ценообразование), 5) реально аналогичных объектов недвижимости очень мало, после массы корректировок мы получаем только некую вероятную величину, а не фактическую цену сделки (что лучше взять самый дешевый аналог и внести 50% как корректировку или средний и скорректировать только на 10%?).
Хотя тут видимо нужно смотреть на конкретную выборку и как там распределены цены: 1) если объектов много и цены равномерно разбросаны по диапазону, то логично взять "дешевые", 2) если "дешевые" редки и больше смахивают на выбросы, то логично их забраковать.
Я бы был за то, чтобы процесс выбора официально формализовали по критериям: активность рынка, кол-во аналогов в выборке, кол-во отличий (необходимых корректировок, если не по размеру, так хоть по кол-ву) и т.п.
П.С. По кол-ву аналогов, с м.т.з. при наличии достаточной исходной выборки их кол-во должно хотя бы на 1 превышать кол-во вносимых корректировок
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
В оценке квартир аналоги надо подбирать, чтобы корректировки вообще не делать. На торг я за корректировку не считаю - это изменение расчётной базы. А в случаях оценки, например, пром. недвижимости, найти даже 4 хорошо подходящих аналога по земле и 4 ЕОН - очень сложно. Про МО говорю. В Москве не лучше. Тут вообще такие заказы - редкость. Пихать туда всё что ни попадя, дабы аналогов было больше? Не. Это не наш путь. Есть ещё аналоги для доходника - это ведь тоже аналоги. 4 сравнительный + 4 доходный = 8 аналогов использовано. Есть в конце концов затратник. Т.е. достоверность оценки обеспечивается не числом аналогов в сравнительном, а процессом оценки в целом. Так щетайу.
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Поясню СУТЬ трех аналогов. Надеюсь, Вы меня поймете. ВСЕГДА можно найти более 3-х аналогов. ОБЫЧНО, оценщик подбирает 5-6 аналогов. ОДНАКО, он пытается выйти на "заданную стоимость". В процессе "подъема вверх" или "спуска вниз" для получения сглаженного представительного результаты "отбраковываются" неугодные ВЫБРОСЫ. А движение к желаемому результату оптимизируется при МИНИМАЛЬНОМ количестве ОСТАВЛЕННЫХ аналогов. Как только вижу 3 аналога, - пытаюсь понять КУДА двигался оценщик.
|
|
Упоров
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/13/2017 Сообщений: 38 Местонахождение: Новосибирск
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Поясню СУТЬ трех аналогов. Как только вижу 3 аналога, - пытаюсь понять КУДА двигался оценщик.
Практически всегда использую три аналога. Не потому что куда - то там "двигаюсь", а потому что, совершенно в этом уверен, убедился неоднократно за много лет практики, лучше три очень хороших аналога, чем пять или семь - восемь средненьких или еще каких (если квартиры, то именно такой площади, такого состояния, аналогичный этаж и именно в этом доме. Если коммерческая недвижимость, то максимально схожая по местоположению и функционалу и ближе в середине интервала.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Сделал оценку по 20 аналогам. Тренд отличный, удельная цена чёткая. При этом вариация - больше 2 раз. Эксперт говорит: 20 аналогов на бывает, что такое вариация больше 2 раз? Не годится. Переделывай по нормальному, как принято. ОК. Делаю по 4 средним самым близким. Получается удельная цена побольше, чем было. Эксперт говорит: Не. 4 мало, 6 нормально. ОК. Добавляю ещё два ближайших. Получаю удельную цену ещё побольше. При этом, задача была не дай Бог не завысить. Вот плз пример http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-intervalnoe-predstavlenie-ocenki-rynochnoj-stoimosti-kvartira-massovogo-sprosa/ Оценка по 39 аналогам, по 5 ближайшим аналогам + 2 тенденциозные оценки - на максимум и на минимум по 4 аналога. В оценке коммерческой последнее время откровенно движусь к таким аналогам, которые дают пересечение интервалов РС ДП и СП. Экзерсисами занимаюсь. А что касается трёх аналогов ... Если в данном доме продаётся три трёхкомнатных квартиры, то аналога будет 3. Если 4 - 4. А если их 2, то притягивание аналогов из соседних, да ещё и неоднотипных домов, только ухудшит достоверность. Хотя, если у них удельные цены примерно равны, то норм.
|
|
Анализатор
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/29/2008 Сообщений: 32
|
Помню в свое время были актуальны всякие ТЗ, вот выдержки: 1). Техническое задание на определение рыночно обоснованной величины арендной платы за земельный участок, находящийся в собственности РФ (в рамках сравнительного подхода): - "количество сходных объектов при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды в рамках прямого сравнительного подхода должно быть не менее пяти." 2). Техническое задание на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы за встроенные помещения, являющиеся собственностью РФ и расположенные на территории поселений (критерии необходимости и достаточности для отказа от выполнения прочих подходов- зп и дп): - "количество сопоставимых объектов – не менее 4 при использовании данных хотя бы об одной сделке с объектом-аналогом, и не менее 6 при использовании только цен предложения (спроса)"; 3). Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории г. Москва (в рамках сравнительного подхода): - "количество сходных объектов при проведении оценки объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке должно быть не менее пяти".
Мое мнение не менее 4 аналогов, при спорных случаях 5-10. При этом обязательный предварительный отсев иррациональных значений.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Анализатор сообщал(а): При этом обязательный предварительный отсев иррациональных значений.
Согласен. Даже, думаю, стоит на них специально внимание обратить, скрины приложить и объяснить, почему вот этот и подобные ему рассматриваться не будут. Потом враг полезет аналоги смотреть, найдёт (вражины они такие, времени вагон), а оно нате, уже найдено, приложено и объяснено. Умысла нет. Буквально сейчас этим и занимаюсь по отчёту. Кстате, отношусь к этому абсолютно спокойно. Акцент в оценке смещается от умения выбрать и обосновать аналоги к умению предвидеть, что тебе будут пытаться вменить враги. Увлекательная штука, как оказывается. Интереснее, чем потом от жалоб отписываться дебильных.
|
|
Guest |