Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

согласование результатов подходов Опции · Вид
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Wednesday, March 21, 2018 9:08:22 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Теория вероятностей имеет очень отдалённое отношение к оценке.
Надо читать ОСНОВЫ философии. Там про методы сравнения и стат. обобщения давно уже всё написано.
Соответственно, все эти доверительные интервалы - чушь собачья. В отличие от интервального анализа. Вот он в самую тему.


ОЧЕНЬ сильно для кандидата наук.
ПО ЭТОЙ причине с Вами дискутировать совершенно нецелесообразно.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, March 21, 2018 9:24:37 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Правильно.
Сначала читать надо.
http://tmpo.su/sluckij-a-a-dokazatelstvennaya-veroyatnost-v-ocenke/
В начало
 
NB
От: Wednesday, March 21, 2018 12:15:13 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Н.П.
... рассматриваемый пункт ФСО абсолютно корректен для людей разбирающихся в теории вероятности и математической статистики.
ОДНАКО, этот пункт выполним ПОКА при выполнении ТОЛЬКО одного условия,...

Евгений Евстафьевич, замечу по делу.
В вашей конструкции (интервал для сравнительного, точечные значения затратного и доходного) один подход дает интервал для РС, а два других - точные значения. Но это не так. Оба других также имеют свои интервалы, т.к. не могут претендовать на точное определение РС.
И критерий согласованности в ФСО нужно формулировать с учетом этого факта. Т.е. для того, чтобы не было существенного расхождения совсем не обязательно, чтобы точечное значение оценки РС каждого из подходов попадало в интервалы неопределенности других.

А то что "этот пункт пока работает при таких ограничениях" дела не меняет. В станадрте о них - ни слова.
Так что, увы, формулировка ФСО некорректна. По вашей логике в ней не хватает, как минимум, слова "пока" Улыбка
В методрекомендациях РОО по неопределенности (Лейфер) есть корректные формулировки.
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, March 21, 2018 12:52:52 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
ну доходный точно не дает точный результат. Полагаю, не дает его и затратный: как мне помнится Фридман определил ВИ как разницу между результатом затратного и СП (или согласованного результата СП и ДП). Коль те не точечные, то, соответственно, и ЗП не точка. Другое дело, имеет ли смысл применять ЗП, если есть нормальные условия для применения СП и ДП

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Wednesday, March 21, 2018 1:15:14 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Н.П.
Чтобы установить интервалы, - следует определиться с РИСКАМИ.
В сравнительном подходе риски выражены разбросами итоговых значений по аналогам (прямое сравнение) либо границами доверительных интервалов (сужающихся к середине и расширяющихся к началу и концу диапазонов) для КРА.
В затратном и доходном подходах риски - расчетные величины, которые не каждому оценщику "по-зубам" и которые требуют дополнительного времени для расчета.
Заменять риски на "ошибки измерений" нецелесообразно.
ПОЭТОМУ, чтобы удовлетворить требования ФСО надлежит сравнить результаты Затратного и Доходного с диапазоном значений Сравнительного подхода. Если Сравнительный лежит в диапазонах 8...12 ед. (допустим и в КРА - 9 - 11 в середине) при среднем значении в 10 ед., то и Затратник с Доходным должны ВХОДИТЬ в 8...12, а если не входят, то
пп.28 и 30 ФСО-7 придется как-то выполнять.
Могу предположить, что ТВиМС даст ответ при сравнении со Средним значением Сравнительного подхода (или с медианой, если масса аналогов). Тут и правило 2-3 сигм может быть полезным (матаппарат сравнения упростит).
Тогда и не будет дискуссий по отклонениям в 1,3 - 2,0 раза.
Нужна хорошая исследовательская (диссертационная) работа, на которую потом можно будет все свалить...
.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, March 21, 2018 1:54:38 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Неопределённость СП обусловлена
- дисперсией цен
- интервальным характером корректировок
Неопределённость ДП обусловлена
- дисперсией ставок
- интервалами ОР и КП
- интервалами вакансий
- интервальным характером корректировок
- интервальным характером СК (в прямой капитализации)
Что там с КоИнвестои - не понятно, но ясно, что там всё оч. непросто.
А кроме того
- интервальный характер ПП
- интервальный характер износов
Ну и интервальный характер РС ЗУ (см. неопределённость СП, если там не СП, то ещё хуже всё).
По СП уже 3 работы опубликованы (трактор, квартира и усадьба). Нормально решается вопрос. Но там согласовывать не надо.Улыбка
Есть у меня два примера с согласованием двух подходов. Они удачные, там интервалы МП и ДП пересекаются. Но пока не покажу.
Уже на большую работу затеялся с 8 практическими примерами по 4 категориям объектов (однокомпонетные 1 подход, 2 компонентные 1 подход, 1 компонетные 2 подхода, 2 компонентные 2 подхода).
Третий - ЗП, пока подождёт. Самый неопределённый в силу непрозрачности информации.
Кому диссер нужен? o><
Но по любому, для определения НЦП торгов на уровне минимума интервала РС (о чём просит РАД и банкиры) результаты уже хорошие. Только их мало.Работаем-то по волонтёрски, из чистого интереса.
В начало
 
NB
От: Wednesday, March 21, 2018 5:12:13 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Чтобы установить интервалы, - следует определиться с РИСКАМИ.

В самую точку, Евгений Евстафьевич.
Именно риски оценщика пострадать ни за что требует четких формулировок ФЗ и ФСО.
Надеюсь, прошли времена, когда оценщику вменяли уголовку или нехилые имущественные иски из-за того, что "эксперт" дал другую оценку,отличающуюся на 0,6-5% .
Сейчас понятие интервала потихоньку входит в жизнь.
Но существующая формулировка ФСО1 сужает интервал, в пределах которого обе оценки можно считать несущественно отличающимися.
Меня волнуют именно такие ситуации.
Согласование подходов у меня проблем не вызывает.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Wednesday, March 21, 2018 5:41:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
NB сообщал(а):
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Чтобы установить интервалы, - следует определиться с РИСКАМИ.

В самую точку, Евгений Евстафьевич.
Именно риски оценщика пострадать ни за что требует четких формулировок ФЗ и ФСО.
Надеюсь, прошли времена, когда оценщику вменяли уголовку или нехилые имущественные иски из-за того, что "эксперт" дал другую оценку,отличающуюся на 0,6-5% .
Сейчас понятие интервала потихоньку входит в жизнь.
Но существующая формулировка ФСО1 сужает интервал, в пределах которого обе оценки можно считать несущественно отличающимися.
Меня волнуют именно такие ситуации.
Согласование подходов у меня проблем не вызывает.


ТВиМС трактует несущественность с точки зрения ОШИБКИ ИЗМЕРЕНИЙ.
Вывод напрашивается такой:
СНИЗУ: Все результаты подходов осредняются, если их разницы укладываются в ошибку измерения.
СВЕРХУ: Подходы не могут различаться более, чем на 2-сигма от медианы Сравнительного подхода (это на обсуждение)....
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, March 21, 2018 5:45:25 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
А меня вот к согласованию подходов вопросов много. % на 20 результат подвигать можно весами этими самыми.
А вышеозначенный пункт ФСО1 понимаю следующим образом.
1. Интервалы ВСЕХ использованных подходов вынь да положь.
2. Согласование можно делать только тогда, когда, например, наиболее вероятное значение из интервала СП попадает в интервал ДП, либо наиболее вероятное из интервала ДП попадает в интервал СП.
И вот тут у меня и всех начинаются проблемы.Поскольку интервалы должны быть очень широкими, про 20% тут забыть...
ПС. А знатокам за сигмы хорошо бы понять разницу между измерением истинной физической величины (хотя бы и косвенным) и оценкой правдоподобной экономической величины. Иначе, совсем плохо.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, March 22, 2018 3:44:45 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
А до меня, кажется, дошла логика Яскевича.
1. Берём СП с итоговым результатом, например, 200
2. Делаем ему максимально широкий интервал. Например, от 100 до 400. Макс/Мин = 400%. Один - два "левых" "аналога" резко отличающихся и всё ОК. Т
3. У ДП и СП интервалы не важны, но их результаты должны быть от 21 до 399.
Таким образом, результаты 21, 100 и 399 отличаются "не значительно" и их в полном соответствии с ФСО1 можно согласовывать.
Финиш

Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

Формулировка корректна, поскольку основана:
- на проверке нуль-гипотезы при установлении доверительных интервалов на основе Стьюдентова распределения;
- понятие интервалы неопределенности связаны с разностью между верхним и нижним номинальными значениями диапазона измерений (например, при 95% д.в.).
Читайте ОСНОВЫ...

Так вот какая ты "нуль-гипотеза" ... Детство
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, March 23, 2018 7:50:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Извиняюсь. Яскевич не при чём.
Это В.Б. Михайлеца идея
Михайлец В.Б. (2010), Способ согласования результатов определения рыночной стоимости методами различных подходов к оценке // Вопросы оценки. 2010. № 3, https://ru-sroroo-9a2cc46a.storage-download.googleapis.com/iblock/e49/vo_03_10.pdf

Метод «… допускает, что искомая рыночная стоимость может находиться в пределах диапазона возможного варьирования цен на данный объект».
В связи с этим, должно уделяться « … повышенное внимание к обоснованию границ диапазона минимальных и максимальных цен в рамках сравнительного подхода, так как выход за эти границы результатов двух других подходов недопустим (задача не имеет решения) ... ».

Стал быть цены варьируются, а вариациями ставок и пр. пренебрегаем. Неее. Это натяжка удава на слона. Не наш метод.
Ну и никаких там нуль гипотез.
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, March 24, 2018 7:36:56 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Накропал тут.

Процесс согласования в Федеральных стандартах оценки

В соответствии с п. 25. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N 1) :
«В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом.
При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, (выделено мною – авт.) в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (выделено мною – авт.) (при наличии)».
Это положение, автор которого широкой общественности не известен, поначалу понимается с трудом.
Однако, если задуматься, то оно практически «срисовано» с метода согласования В.Б. Михайлеца (со всеми его недостатками, о которых речь шла выше). Достаточно просто слова «другого подхода» заменить на «сравнительного подхода».
При этом, вне зависимости от ширины интервала «другого подхода» (например, если максимум интервала превышает минимум интервала в несколько раз) результаты подходов будут отличаться «не существенно». Поясним ущербность такого подхода на двух примерах.
Пример 1. Интервал сравнительного подхода [50; 200]. Результат сравнительного подхода – 125. Результат затратного подхода – 190. Результат доходного 55. В итоге, результаты 55, 125 и 190 отличаются «не существенно», их можно согласовывать без каких бы то ни было объяснений. Между тем, максимальное и минимальное «не существенно отличающиеся» значения различаются почти в 3,45 раза.
Пример 2. Интервал сравнительного подхода [120; 140]. Результат сравнительного подхода – 130. Результат затратного подхода – 110. Результат доходного 115. В итоге, результаты 110, 115 и 130 отличаются «существенно», и «в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений» и только после этого приступать к согласованию. Между тем, максимальное и минимальное «существенно отличающиеся» значения различаются всего на 18%.
Относиться к этому всерьёз просто невозможно.
В начало
 
blinov-a-v
От: Sunday, March 25, 2018 2:25:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Стал быть цены варьируются, а вариациями ставок и пр. пренебрегаем. Неее. Это натяжка удава на слона. Не наш метод.


Ну так еще 5 лет назад Лужанский Б.Е. предлагал математически стройную методику для оценки интервала неопределенности результата любого подхода/метода: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3684
Особых сложностей в реализации - нет. Я пробовал, все работает. Вот только интервалы получаются очень широкие, сразу становится видна реальная точность оценки, основанной на допущениях и усреднениях. И даже становится легко увидеть, где именно "легкая натяжка" привела существенному влиянию на результат. Такая прозрачность, разумеется, не может нравится корифеям, для которых главным аргументом является авторитет.

Слуцкий сообщал(а):
... Теория вероятностей имеет очень отдалённое отношение к оценке.
... А знатокам за сигмы хорошо бы понять разницу между измерением истинной физической величины (хотя бы и косвенным) и оценкой правдоподобной экономической величины.


Разница, конечно, есть. Но не в том, что экономика принципиально отличается, например, от социологии или медицины, где математические (статистические) методы замечательно работают.

Любая область знания переживает в своем развитии период, когда хороший практический результат может быть получен только от узкой группы знающих людей, использующих не столько расчетные методы, сколько личный опыт и эмпирические правила. Затем эти "ноу-хау" становятся известны более широкому кругу лиц, после чего, как правило, появляется научная (расчетная) методология, в которой эти правила становятся частными случаями.
Итак, главным фактором перехода от цеховой системы сакральных знаний к научной методологии является распространение и практическое использование эмпирических правил, а не слепая вера конкретным носителям этих правил (знающим людям).

Для оценочной деятельности один из главных критериев ее практической ценности - это интервал неопределенности полученного результата. Да и сам результат оценки - это, все-таки, число. Значит, от математики и конкретно статистики тут никуда не денешься. Иначе - застой и мракобесие.Улыбка

Лейфер Л.А. и Яскевич Е.Е. публикуют эмпирические правила, что есть предпосылка для прогресса, но нужен еще "естественный отбор", вроде метода Лужанского Б.Е.
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, March 25, 2018 4:05:10 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
И Лужанский предлагал, и Лейфер предлагал. Я в курсе.
Решил и я предложить.
Начиная от философского понимания РС, как доказательственной величины, через неопределённо - интервальный характер параметров, используемых для её вычисления, через процесс оценки с использованием ошибок и интервалов корректировок и с практическими примерами.
На ТМПО.су три есть: бульдозер, квартира - это однокомпонетные объекты одним подходом + вот про усадьбу ОММВ - это двухкомпонентный объект одним подходом.
http://tmpo.su/sluckij-a-a-intervalnoe-predstavlenie-rezultata-ocenki-ommv-usadba/
(Как там с оценками по Баринову будет Улыбка интересно)
Есть примеры однокомпонентных объектов двумя подходами (магазин) и двухкомпонетный двумя подходами - офисное здание на ЗУ в Москве.
И вот тут уже без согласования результатов, ну никак. Улыбка
Вот сейчас дошли руки до статьи про интервальное согласование, когда интервалы пересекаются, там понятно, хоть и не по ФСО. А вот когда они не пересекаются? И есть решение.
Но, главное, абстрактная неопределённость оценки уже получила конкретный запрос от потребителя. Именно как неопределённость, а не как воспроизводимость.
В начало
 
blinov-a-v
От: Sunday, March 25, 2018 5:12:38 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
Неопределенность и воспроизводимость - две стороны одной медали.
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, March 25, 2018 5:19:18 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Согласен, в принципе. Но не всегда в условиях недобросовестности и ангажированности.
Только неопределённость (в виде минимума своего интервала) уже в конкретные заказы должна перейти. А от невоспроизводимости только неприятности.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005