Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Количество аналогов в сравнительном /доходном подходе Опции · Вид
Оррин
От: Thursday, March 15, 2018 6:57:00 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/28/2011
Сообщений: 135
Местонахождение: Москва
Уважаемые оценщики, есть ли нормативный документ, или какая-либо судебная практика, которая устанавливает какое количество аналогов должно быть в сравнительном/доходном подходе.
На мой взгляд, использование 3 аналогов для абсолютно типовых, небольших по площади, складских/офисных помещений на достаточно ликвидных рынках - Санкт-Петербург или Москва - не допустимо, не говоря уже о том, что это мувитон.
В начало
 
Марат Уфа
От: Thursday, March 15, 2018 7:42:10 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/27/2007
Сообщений: 77
Местонахождение: Уфа
Да сто пИсят раз уж обсуждали...... Нет ничего такого..... В некоторых бывает: не менее трех...... Единственный способ что-то доказать - найти все остальные (и побольше) и на этой выборке доказать, что три взятых объекта не отражают рынок или (о ужас) не являются аналогами вовсе......
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, March 15, 2018 8:58:39 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,666
Местонахождение: Резиноподобная
РИКС своим членам рекомендует использовать не более трёх аналогов, дабы самому не запутаться и заказчика в заблуждение не ввести.
У нас считается, что 3 мало. Кем считается, почему?
Поэтому у нас (у меня) все расчётные эксельные шаблоны заточены под 4 аналога. Улыбка Максимум как-то видел у Аверса - 7. Нахрена, коли они примерно одинаковые? А разрыв в отчёт вставлять приходится на альбомный. Мне, например, эстетически не нравится такие перевороты отчёта при чтении.
В ФСО7 есть требование использовать всю доступную информацию.
Ваша задача дать объективную информацию об уровне цен и ставок в районе расположения ОО, и показать. что используемые аналоги по выбранным вами критериям самые близкие к ОО, не самые дорогие, не самые дешёвые, а примерно посерединке. И вот при таких вводных хотя бы три даже в Москве найдите ...
Недавно, правда офисное помещение в БЦ ценили, там 7 примерно таких же сдавалось. Так все и использовали, исключительно для того, чтобы лишних вопросов не было дурацких. А можно было из них 4 средних взять, ничего бы не поменялось сильно. Сталбыть избыточная информация.
ПС. Во. Недавно было 2 оценки под экспертизу. Так я там по 20 аналогов использовать хотел: из того же сегмента и единое ценообразование показано (соответствет ФСО7). Удельные цены и ставки различались в два с лишним раза. Эксперт сказал, что так не бывает - 20 аналогов. Улыбка
А вон статья у меня в блоге висит. Квартира по 39 аналогам. А разница с 5 самыми близкими - 9%. И что верно?
В начало
 
NB
От: Thursday, March 15, 2018 6:46:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,977
Местонахождение: Санкт Петербург
Нормативов на число аналогов в НПА нет. Но "муветон" о трех аналогах на активных рынках поддерживаю. Есть старенький файл (см. ниже), где показано: если хочешь, чтобы неопределенность оценки РС была не больше разброса скорректированных цен, нужно 5-7 аналогов.
ФСО7 требует обосновать использование лишь части доступной информации, но это требование никто не выполняет.
ЗЫ Пока еще член РИКС (с 2009 г). О требовании 3х аналогов слышу впервые. Улыбка

Вложения:
Выборка из 3х аналогов_v6.xlsx 37 KB, загружено: 161 раз.


В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, March 15, 2018 7:37:42 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,666
Местонахождение: Резиноподобная
Есть такое у меня, Николай Петрович.
Искать только надо. Но, поскольку Вас оно всё равно не убедит, то и зачем? Улыбка
Американские отчёты смотрел по коммерческой недвижке (в интернете есть). Не более 5 у грандов со столичными объектами. Те, кто попроще, попровинциальнее и по 3 используют. Ну нету у них больше близких аналогов. А не близкие им не интересны.
ПС. Про РС права аренды застроенного ЗУ написали бы чего плз. Я же знаю, Вам есть чего написать. Улыбка
В начало
 
Olegovich
От: Friday, March 16, 2018 2:35:29 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,479
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
Американские отчёты смотрел по коммерческой недвижке (в интернете есть). Не более 5 у грандов со столичными объектами. Те, кто попроще, попровинциальнее и по 3 используют. Ну нету у них больше близких аналогов. А не близкие им не интересны.

американские отчеты веселые ... на двух листиках... но это что... мне тут попался отчет об оценке акций крупного предприятия выполненного одними из большой четверки... так скажу - у нас студенты лучше делают...
В начало
 
Olegovich
От: Friday, March 16, 2018 2:38:51 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,479
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
***
Ваша задача дать объективную информацию об уровне цен и ставок в районе расположения ОО, и показать. что используемые аналоги по выбранным вами критериям самые близкие к ОО, не самые дорогие, не самые дешёвые, а примерно посерединке. И вот при таких вводных хотя бы три даже в Москве найдите ...***

а вот кстати интересный момент... а почему "посерединке"? если вспомнить из теории принципы сравнительного подхода (нормативно это убрали) - то в основе СП заложен принцип, что благоразумный покупатель не купит объект дороже, чем может приобрести иной объект на рынке с аналогичными потребительскими свойствами... тогда получается нужно выбирать не средние, а минимальные.....???!!! что скажите?
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, March 16, 2018 8:22:43 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,666
Местонахождение: Резиноподобная
Скажу, что принцип замещения у нас отменён. Наш типичный покупатель не самый дешёвый покупать будет, а средний будет вычислять. Либо средневзвешенный.
ПС. А оценку по самым дешёвым аналогам, возможно, примут банки (и то не всегда), но не примут приватизаторы и стоящие за ними след. органы.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, March 16, 2018 8:28:32 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,666
Местонахождение: Резиноподобная
Olegovich сообщал(а):
Слуцкий сообщал(а):
Американские отчёты смотрел по коммерческой недвижке (в интернете есть). Не более 5 у грандов со столичными объектами. Те, кто попроще, попровинциальнее и по 3 используют. Ну нету у них больше близких аналогов. А не близкие им не интересны.

американские отчеты веселые ... на двух листиках... но это что... мне тут попался отчет об оценке акций крупного предприятия выполненного одними из большой четверки... так скажу - у нас студенты лучше делают...

Те что я видел, вовсе не на двух листках. Типа наших. С макрообзором и обзором рынка.
Статью даже писал
http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2013-4.pdf
Там ссылки есть, может живые ещё
В начало
 
Eugene
От: Friday, March 16, 2018 8:34:55 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,107
Местонахождение: Саратов
Самые дорогие отбраковываются по понятной причине, а вот самые дешевые... я бы это пояснил так:
1) несовершенство получаемой оценщиком информации (в дешевом объекте вероятно наличие не озвученного отрицательного фактора),
2) разумное поведение типичного покупателя (он тоже, как правило, подозревает какой-то подвох),
3) разумное поведение продавца (если 10 чел. продают такую квартиру по $1000, а 1 чел. по $500, если продажа без вынужденной составляющей, то лучше выставить свой объект за $999),
4) дешевых объектов на всех не хватит (1 сделка по $500 не существенна для рынка со средней ценой в $1000, то есть не оказывает реального влияния на ценообразование),
5) реально аналогичных объектов недвижимости очень мало, после массы корректировок мы получаем только некую вероятную величину, а не фактическую цену сделки (что лучше взять самый дешевый аналог и внести 50% как корректировку или средний и скорректировать только на 10%?).

Хотя тут видимо нужно смотреть на конкретную выборку и как там распределены цены:
1) если объектов много и цены равномерно разбросаны по диапазону, то логично взять "дешевые",
2) если "дешевые" редки и больше смахивают на выбросы, то логично их забраковать.

Я бы был за то, чтобы процесс выбора официально формализовали по критериям: активность рынка, кол-во аналогов в выборке, кол-во отличий (необходимых корректировок, если не по размеру, так хоть по кол-ву) и т.п.

П.С. По кол-ву аналогов, с м.т.з. при наличии достаточной исходной выборки их кол-во должно хотя бы на 1 превышать кол-во вносимых корректировок
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, March 16, 2018 8:54:40 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,666
Местонахождение: Резиноподобная
В оценке квартир аналоги надо подбирать, чтобы корректировки вообще не делать. На торг я за корректировку не считаю - это изменение расчётной базы.
А в случаях оценки, например, пром. недвижимости, найти даже 4 хорошо подходящих аналога по земле и 4 ЕОН - очень сложно. Про МО говорю. В Москве не лучше. Тут вообще такие заказы - редкость.
Пихать туда всё что ни попадя, дабы аналогов было больше? Не. Это не наш путь.
Есть ещё аналоги для доходника - это ведь тоже аналоги. 4 сравнительный + 4 доходный = 8 аналогов использовано.
Есть в конце концов затратник.
Т.е. достоверность оценки обеспечивается не числом аналогов в сравнительном, а процессом оценки в целом.
Так щетайу.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Friday, March 16, 2018 11:15:06 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,354
Местонахождение: Москва
Поясню СУТЬ трех аналогов.
Надеюсь, Вы меня поймете.
ВСЕГДА можно найти более 3-х аналогов.
ОБЫЧНО, оценщик подбирает 5-6 аналогов.
ОДНАКО, он пытается выйти на "заданную стоимость".
В процессе "подъема вверх" или "спуска вниз" для получения сглаженного представительного результаты "отбраковываются" неугодные ВЫБРОСЫ. А движение к желаемому результату оптимизируется при МИНИМАЛЬНОМ количестве ОСТАВЛЕННЫХ аналогов.
Как только вижу 3 аналога, - пытаюсь понять КУДА двигался оценщик.
В начало
 
Упоров
От: Friday, March 16, 2018 11:39:31 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/13/2017
Сообщений: 38
Местонахождение: Новосибирск
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Поясню СУТЬ трех аналогов.
Как только вижу 3 аналога, - пытаюсь понять КУДА двигался оценщик.


Практически всегда использую три аналога. Не потому что куда - то там "двигаюсь", а потому что, совершенно в этом уверен, убедился неоднократно за много лет практики, лучше три очень хороших аналога, чем пять или семь - восемь средненьких или еще каких (если квартиры, то именно такой площади, такого состояния, аналогичный этаж и именно в этом доме. Если коммерческая недвижимость, то максимально схожая по местоположению и функционалу и ближе в середине интервала.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, March 16, 2018 11:40:45 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,666
Местонахождение: Резиноподобная
Сделал оценку по 20 аналогам. Тренд отличный, удельная цена чёткая. При этом вариация - больше 2 раз.
Эксперт говорит: 20 аналогов на бывает, что такое вариация больше 2 раз? Не годится. Переделывай по нормальному, как принято.
ОК. Делаю по 4 средним самым близким. Получается удельная цена побольше, чем было. Эксперт говорит: Не. 4 мало, 6 нормально.
ОК. Добавляю ещё два ближайших. Получаю удельную цену ещё побольше.
При этом, задача была не дай Бог не завысить.
Вот плз пример
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-intervalnoe-predstavlenie-ocenki-rynochnoj-stoimosti-kvartira-massovogo-sprosa/
Оценка по 39 аналогам, по 5 ближайшим аналогам + 2 тенденциозные оценки - на максимум и на минимум по 4 аналога.
В оценке коммерческой последнее время откровенно движусь к таким аналогам, которые дают пересечение интервалов РС ДП и СП. Экзерсисами занимаюсь. Высший пилотаж
А что касается трёх аналогов ...
Если в данном доме продаётся три трёхкомнатных квартиры, то аналога будет 3. Если 4 - 4. А если их 2, то притягивание аналогов из соседних, да ещё и неоднотипных домов, только ухудшит достоверность. Хотя, если у них удельные цены примерно равны, то норм.
В начало
 
Анализатор
От: Monday, May 21, 2018 7:09:47 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 4/29/2008
Сообщений: 32
Помню в свое время были актуальны всякие ТЗ, вот выдержки:
1). Техническое задание на определение рыночно обоснованной величины арендной платы за земельный участок, находящийся в собственности РФ (в рамках сравнительного подхода):
- "количество сходных объектов при определении рыночной величины арендной платы за объект аренды в рамках прямого сравнительного подхода должно быть не менее пяти."
2). Техническое задание на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы за встроенные помещения, являющиеся собственностью РФ и расположенные на территории поселений (критерии необходимости и достаточности для отказа от выполнения прочих подходов- зп и дп):
- "количество сопоставимых объектов – не менее 4 при использовании данных хотя бы об одной сделке с объектом-аналогом, и не менее 6 при использовании только цен предложения (спроса)";
3). Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории г. Москва (в рамках сравнительного подхода):
- "количество сходных объектов при проведении оценки объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке должно быть не менее пяти".

Мое мнение не менее 4 аналогов, при спорных случаях 5-10. При этом обязательный предварительный отсев иррациональных значений.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, May 21, 2018 9:26:31 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,666
Местонахождение: Резиноподобная
Анализатор сообщал(а):

При этом обязательный предварительный отсев иррациональных значений.

Согласен. Даже, думаю, стоит на них специально внимание обратить, скрины приложить и объяснить, почему вот этот и подобные ему рассматриваться не будут. Потом враг полезет аналоги смотреть, найдёт (вражины они такие, времени вагон), а оно нате, уже найдено, приложено и объяснено. Умысла нет.
Буквально сейчас этим и занимаюсь по отчёту.
Кстате, отношусь к этому абсолютно спокойно.
Акцент в оценке смещается от умения выбрать и обосновать аналоги к умению предвидеть, что тебе будут пытаться вменить враги. Увлекательная штука, как оказывается. Высший пилотаж
Интереснее, чем потом от жалоб отписываться дебильных.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании