|
Андрей Попов
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/22/2013 Сообщений: 35 Местонахождение: Нижний Новгород
|
Здравствуйте, хотелось узнать мнение по вопросу возникшему в результате просмотра одного отчета.
Перейду к сути: объект оценки это админ.здание в поселке 2-х этажное, сегмент рынка: производств.здание (обосновано целью оценки), цель: оспарив.кад.стоим. Различия по использованию этажей отсутствуют. При оценке сравнительным подходом оценщик использует в аналоги здания различной этажности (от 1 до 3) и делает корректировку на этажность здания....а вот тут самое интересное - используется корректировка опубликованная в "Справочнике ...." по помещениям.
теперь вопрос: - ваше мнение о сути корректировки (корректировка на этажность), и мнение по применяемой корректировке рассчитанной к помещениям
спасибо за участие и высказанное мнение.
P.S. буду очень признателен если это не скатится в выяснение "кто круче"...спасибо
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,244 Местонахождение: Саратов
|
Лично я применяю и для типовых нежилых зданий, т.к.: - при желании здание может быть разделено и реализовано/сдано в аренду раздельно; - удобство эксплуатации, а значит полезность и стоимость, 2-го этажа ниже; - есть потеря части полезной площади из-за размещения лестниц; и т.п.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Со справочными корректировками многие охренели просто кмк. При этом элементарно ФСО нарушают в части приоритета рыночных данных. А надо сначала смотреть, есть ли корреляция ул. цены с этажностью аналогов. И если она будет, то корректировка вылезет сама. А вот если её не будет, то и корректировать ничего не надо. И так с любыми корректировками на что угодно. На площадь самое наглядное. Справочники - не учебники и к теории оценки вообще никакого отношения не имеют.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
присоединяюсь - охренели. Но токмо от того, чтобы выдержать требование - чих должен быть обоснован. А фигней не фигней или правильно/неправильно, неважно - главное чтоб було. На мой взгляд в больш случаев разницы между 1 и 2 никакой, если только проход на 2й этаж не не по хрен знает чему
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Да вот дело в том, что "на мой взгляд", "на взгляд самого справочника" - не аргумент. Вот цены аналогов для данного конкретного случая. Корреляции нет, корректировки нет. Корреляция есть, причём с эрквадрат более 0,5 (и то мало, 0,65 хотя бы) по корреляции и корректировка. Эрквадрат меньше 0,5 - среднее значение, корреляции нет. Правда есть такие факторы, для которых корректировки очевидны - коммуникации, например.
|
|
Марат Уфа
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/27/2007 Сообщений: 109 Местонахождение: Уфа
|
По нескольким сопоставимым объектам вывод может получиться какой угодно. И от подбора зависит и от иных отличий. На больших выборках- несколько сотен объектов (только ОСЗ) - частная корреляция фактора "этажность", как правило, всегда ниже 0,5. Но в многофакторных моделях на таких выборках фактор всегда значим сам и резко повышает статистическую значимость модели. Повторение этого на протяжении многих периодов является одним из косвенных подтверждений гипотезы о том, что фактор "этажность" является одним из ценообразующих для ОСЗ.... Мне так кажется..... :)
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Марат Уфа сообщал(а):По нескольким сопоставимым объектам вывод может получиться какой угодно. Может и правильно кажется. А может это локальный эффект какой. Но ведь дело то в том, что вывод об РС мы делаем именно по тем объектам - аналогам, которые выбрали и проанализировали. А не по систематическим многолетним наблюдениям за рынком вообще. Соответственно да, при каком-то наборе аналогов корректировать может быть и надо, а при другом не надо. Альтернатива - использовать неск. сотен аналогов (они у нас очень широко определены) и МРА. Только сдаётся мне, что только минимальное описание этих аналогов займёт листов стопицот в отчёте. А уж скрины ... Ну и к заказчику на тачке такой отчёт надо будет везти. С барабаном и горном.
|
|
Андрей Попов
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/22/2013 Сообщений: 35 Местонахождение: Нижний Новгород
|
вообще я согласен с утверждением, что для зданий единственным ценообразующим фактором в данном контексте этажности будет только площадь.
по моему данная корректировка "от лукавого" и ее цель просто снизить кадастровую стоимость.
данный оценщик (чей отчет я видел) просто скопировал ее, но при общении с другими знакомыми они заявили мне, что несомненно так и надо....
вот я задумался....что-то я неуч то какой...и решил вынести это на обсуждение.
В целом оно здание и может быть продано по частям, но тогда это уже другой О.О. и тем самым другие корректировки, где корректировка на этаж будет на мой взгляд уместной.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Да и площадь будет или нет ещё вопрос. Вполне может и не быть корреляции. Будет линейный тренд цена - площадь с высоким эрквадрат, и досвидос корректировка. Т.е. надо смотреть, что было до корректировки, что стало после. Оч. наглядно кстате. Никто же промежуточные диаграммы не строит и не показывает. А там такие ляпы вылезают ...
|
|
Андрей Попов
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/22/2013 Сообщений: 35 Местонахождение: Нижний Новгород
|
Eugene сообщал(а):Лично я применяю и для типовых нежилых зданий, т.к.: - при желании здание может быть разделено и реализовано/сдано в аренду раздельно; - удобство эксплуатации, а значит полезность и стоимость, 2-го этажа ниже; - есть потеря части полезной площади из-за размещения лестниц; и т.п.
я ниже высказал свое мнение и хотел немного дополнить:
на мой взгляд полезность/не полезность 2 этажа это домыслы Оценщика при оценке. Полезность 2 этажа, если на 1-ом расположено производство, не меньше !!!! это позволяет использовать 2 этаж, как административно-бытовое помещение, а 1-ый этаж благодаря такому переносу становится полезным на 120% )))) ..это о полезности
о лестницах и потере площади - здания (ну по крайней мере я такие встречал) строят, так что лестничные пролеты расположены один над другим и тем самым потерянная площадь минимальна.
в целом всем этим я хотел сказать, что на мой взгляд только анализ рынка может дать ответ на зависимость стоимости от этажности.
|
|
Андрей Попов
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/22/2013 Сообщений: 35 Местонахождение: Нижний Новгород
|
Слуцкий сообщал(а):Да и площадь будет или нет ещё вопрос. Вполне может и не быть корреляции. Будет линейный тренд цена - площадь с высоким эрквадрат, и досвидос корректировка. Т.е. надо смотреть, что было до корректировки, что стало после. Оч. наглядно кстате. Никто же промежуточные диаграммы не строит и не показывает. А там такие ляпы вылезают ...
сейчас вообще редко кто что-то строит - имею в виду диаграммы )))) взял "Справочник ..... 20.. год" ба-бах корректировку и все супер !!! и можно успех
|
|
Андрей Попов
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/22/2013 Сообщений: 35 Местонахождение: Нижний Новгород
|
и хотел извиниться, что сам начал навязывать вам свое мнение....и помешал обсуждению.
спасибо
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Андрей Попов сообщал(а): ... на мой взгляд только анализ рынка может дать ответ на зависимость стоимости от этажности.
Да вот не совсем так. Поскольку давно доказана теорема Дебрё - Мантеля - Зонненшайна ( ), одним из следствий (частных случаев) которой является запрет распространения закономерностей деятельности макрорынка (или типичного экономического агента) на деятельность конкретного экономического агента. Иными словами, то, что характерно для рынка в целом нельзя распространять на конкретный объект оценки. Поэтому, рынок - рынком, а рулит исключительно набор специально подобранных и отобранных аналогов.
|
|
Денис Валерьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/20/2008 Сообщений: 114 Местонахождение: Енисейск
|
Имеем соседнее одноэтажное здание с высоким крыльцом и с подвалом. Первый этаж 2 уровня. 3 уровень - подвал. Цена аренды верхнего уровня 750 руб/кв.м Среднего 650 руб/кв.м. ( проход к нему через верхний уровень) и подвал 480 руб. ( имеет дополнительно отдельный вход). На все здание один туалет на среднем уровне, и все. Разница есть даже вроде на одном этаже.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Ну так ФуИ имеет место. Его и посчитать можно через разницу ставок. Что такое через чердак в дом ходить? Как раз такие случаи обобщению и не подлежат.
|
|
Guest |