|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Закончил статью на сию тему. Такой вопрос к обчеству. Есть формула РСеон = РСзу + РСулучш которую для случая ЗУ в собственности владельца улучшений ес-но записать РСправ собств.еон = РСправ собств.зу + РСправ собств.улучш. А вот если ЗУ в аренде, то казалось бы РСправ собств.еон = РСправ арендатора.зу + РСправ собств.улучш.
Это не так, на самом деле, об этом статья. Но может ли кто дать сцыль на какой первоисточник, где именно и буквально так чисто и конкретно написано. Просто я такого не знаю. Но если его нет, то вааще трендетц. Статью сейчас разошлю по коллегам уважаемым, потом выложу. Там, кстати обещанный показ того, что вид права на ЗУ - не ценообразующий фактор для ЕОН.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-Р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков" пункт 2 раздела IV... с него идет отсыл на распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
А по кокнретней?? Там не про еоны с застроенными участками.
|
|
Марат Уфа
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/27/2007 Сообщений: 109 Местонахождение: Уфа
|
Так и анализ рынка показывает, что права на зу не являются ценообразующим фактором для ЕОН. Да и с чего бы..... Ставки аренды чаще всего равны ставкам налога (во всяком случае по РБ). Риски изъятия при наличии окс сопоставимы. Все согласования при строительстве и реконструкции окс одинаковы.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):А по кокнретней?? Там не про еоны с застроенными участками. куда уж конкретней? 1102-р: 2. Метод выделения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. * смотрим 568-р: 2. Метод выделения Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. .......; Метод предполагает следующую последовательность действий: .... расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
Марат Уфа сообщал(а):Так и анализ рынка показывает, что права на зу не являются ценообразующим фактором для ЕОН. Да и с чего бы..... Ставки аренды чаще всего равны ставкам налога (во всяком случае по РБ). Риски изъятия при наличии окс сопоставимы. Все согласования при строительстве и реконструкции окс одинаковы. я думаю надо дождаться статью....
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Olegovich сообщал(а):Слуцкий сообщал(а):А по кокнретней?? Там не про еоны с застроенными участками. куда уж конкретней? Спасибо.
Интересно, это они сами придумали, или списали откуда? ПС. Кстати при оценке прав арендодателя тут всё верно. А вот про права арендатора там ничего прямо нет.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Марат Уфа сообщал(а):Так и анализ рынка показывает, что права на зу не являются ценообразующим фактором для ЕОН. Да и с чего бы..... Ставки аренды чаще всего равны ставкам налога (во всяком случае по РБ). Риски изъятия при наличии окс сопоставимы. Все согласования при строительстве и реконструкции окс одинаковы. Ну, "с чего бы", это не разговор. А вот на анализ рынка с фактурой глянуть было бы интересно. Вообще-то при оценке ЕОН на арендованном ЗУ по аналогам на собственных ЗУ принято делать понижающую корректировку, как по не застроенным участкам. Что кмк не верно. Из рынка застроенных ЗУ (точнее рынка ЕОН, поскольку рынка застроенных ЗУ нет в природа) это не следует. Я свой фактик привожу, если есть поддержка фактурой - оч. хорошо. Цель и смысл статьи в другом. При продаже ЕОН на собственном ЗУ продаётся / покупается ЗУ, напр., за 20, и улучшение, напр., за 80. А при продпже ЕОН на арендованном ЗУ продаётся / покупается только улучшение, но за те же 100. Потому как больше продавать / покупать (в части ЗУ нечего).
ПС. От владельца офисного здания на арендованном ЗУ. Арендовать выгоднее даже при равенстве АП налогу. Поскольку на выкуп своих денег нет, а по кредиту проценты платить надо. Так что аренда выгоднее (на кредитную ставку - это 10% и более). А риск не продления договора аренды (с любым сроком) практически 0.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
Цитата:ПС. Кстати при оценке прав арендодателя тут всё верно. А вот про права арендатора там ничего прямо нет. а это отдельная тема - нужно ли их различать....
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а): При продаже ЕОН на собственном ЗУ продаётся / покупается ЗУ, напр., за 20, и улучшение, напр., за 80. А при продпже ЕОН на арендованном ЗУ продаётся / покупается только улучшение, но за те же 100. Потому как больше продавать / покупать (в части ЗУ нечего).
мне уже здесь есть что возразить... ибо ИМХО второе предложение в корне неверно... но хотелось бы дождаться статью...
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
|
|
Марат Уфа
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/27/2007 Сообщений: 109 Местонахождение: Уфа
|
1."А вот на анализ рынка с фактурой глянуть было бы интересно.". Писал уже, что мы сплошной анализ рынка по РБ и Уфе делаем с начала 2015г. Выборочный, по Уфе - с 2009. На всех выборках частная корреляция прав на зу с ценой ЕОН является или оч низкой или неправильной. В многофакторных моделях пару -тройку раз фактор попадал в модель. Но в основном или неправильно работает или малозначим. 2."...принято делать понижающую корректировку....". Принято, это один вопрос. Принято нынче все поправки для всей страны по Лейферу делать..... А обоснованно или нет - совсем другой вопрос.... Вы озвучили тезис, что фактор не значим. Я поддержал этот тезис на основании многолетнего анализа рынков Уфы и РБ...... 3.СРО вместо того, чтобы ограничивающие условия по применению разных сборников указать, проводят семинары обучающие по применению этих сборников...... Увы..... А параллельно вопят: девальвируется профессия оценщик.......
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
+100500. Но мы идём своим путём. Вот Вы делаете, результаты получаете .. Ну вот какую мне ссылку в статье дать, что вот есть результаты по РБ, многолетние, надёжные и т.л. И вот они совпадают с моими по Москве. А вот то, что принято, рынком не подтверждается и стало быть в печь это то, что принято. Напишите на эту тему хотя бы на страничку и разместите гдинить. Хотите, у себя на тмпо.су могу разместить. Иначе, зачем исследования? Чахнуть над ними? ПС, А статью я послал членам президиума ЭС РОО. И не только. Поглядим, что скажут. Вода камень точит. На самом деле, не очень-то рыночные данные и публикуют, для того, чтобы говорить про то, что принято - в печь.
|
|
Марат Уфа
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/27/2007 Сообщений: 109 Местонахождение: Уфа
|
Даже не знаю..... Обзоры мы за копеечку продаем, поэтому в полной версии они в открытом доступе отсутствуют.... На моей страничке в ФБ https://www.facebook.com/groups/1151881934832063/ и на сайте http://invest-nedv.ru/ мы размещаем анонсы обзоров. Это обзор с зажатыми диаграммами и пустыми таблицами. Но регрессионные модели как правило не стираю: и в формате представления MS Excel и в текстовой интерпретации. В последний год точно не стирал. Если не лень гляньте там: что понравится - напишите, обсудим, мож смогу чем помочь. Для хороших людей я не жадный.... :) Как вариант. Вы пишете статью (книжку), а в ней или мне даете задание что-то написать или сами ссылаетесь на наши модели. Все исходные и расчетные материалы по моделям имеются конечно: объекты исходные в оригинале, база в екселе, все мучения с моделями в екселе (чтобы 1-3 модели по сегменту отобрать, приходится несколько десятков пробных моделей строить) и т.д. То есть доказать, что мы это не из пальца высосали, а на фактическом материале построили легко..... :) P.S.Обратите внимание на размеры выборок: маленькие по ЗУ - несколько сотен объектов, нормальные по ЕОН - больше тысячи ........
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а): ПС, А статью я послал членам президиума ЭС РОО. И не только. Поглядим, что скажут. Вода камень точит. На самом деле, не очень-то рыночные данные и публикуют, для того, чтобы говорить про то, что принято - в печь. Александр Анатольевич,а можно попросить скинуть мне разосланный вариант на электронку...? я на новогодних каникулах пока будет время с удовольствием бы почитал...
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Olegovich сообщал(а):Слуцкий сообщал(а): ПС, А статью я послал членам президиума ЭС РОО. И не только. Поглядим, что скажут. Вода камень точит. На самом деле, не очень-то рыночные данные и публикуют, для того, чтобы говорить про то, что принято - в печь. Александр Анатольевич,а можно попросить скинуть мне разосланный вариант на электронку...? я на новогодних каникулах пока будет время с удовольствием бы почитал... Без проблем. Киньте электронку в личку.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
скинул. спасибо
|
|
Admiral
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/9/2007 Сообщений: 25 Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а): которую для случая ЗУ в собственности владельца улучшений... А вот если ЗУ в аренде...
Не претендую на роль супер эксперта, но попробуйте представить позицию собственника ЗУ в случае его изъятия для, например, федеральных нужд: если ЗУ в собственности - компенсируем, если ЗУ в аренде - досвидос (хотя, надо смотреть договор аренды).
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Арендатору ес-но ничего не компенсируют за ЗУ. Ему компенсируют за ОКС. Собственнику ЗУ компенсируют за ЗУ.
В чём вопрос? Хотя там тема есть, которую пока в стороне оставлю. И по кадастровой ОКС на арендованном ЗУ тема есть.
|
|
Admiral
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/9/2007 Сообщений: 25 Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Арендатору ес-но ничего не компенсируют за ЗУ. Ему компенсируют за ОКС. Собственнику ЗУ компенсируют за ЗУ. В чём вопрос? Хотя там тема есть, которую пока в стороне оставлю. И по кадастровой ОКС на арендованном ЗУ тема есть. У Вас есть ЗУ с ОКС и у меня (причем полностью все аналогичное по размерам), но отличаются только права на ЗУ. И что, разве наши компенсации будут отличать примерно на 10-11% (это если по Яскевичу)? Да никогда такого не будет.
|
|
Guest |