Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Однородность выборки Опции · Вид
АДРЕСАТ ВЫБЫЛ
От: Sunday, November 20, 2011 8:46:14 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/17/2011
Сообщений: 148
Местонахождение: *
...одни говорили что Ганди -это голова, другие - что Данди это голова, третьи утверждали, что Данди это город и головою быть не может... Вы извините, уважаемые коллеги, но мне ваша дискуссия напоминает шепот в ночной казарме, где студенты-новобранцы обсуждают заявление старшины о том, что в зимнее время суток значение косинуса должно равняться четырем. Никакой статистической базы под согласование подходов подводить вообще нельзя. В чем экономический смысл применения трех подходов? В том, что согласно принципу замещения рынок, оценивая объект руководствуется только тремя составляющими спроса - инвестиционным, потребительским и спекулятивным. В зависимости от природы объекта в первую очередь (дом с колоннами, мясорубка, ущерб от ДТП) оценщик принимает решение о применимости или неприменимости подходов. Насколько результаты применения подходов будут совпадать, зависит только от конкретного объекта, к которому конкретный оценщик правильно или бездарно применяет методы оценки в рамках каждого из подходов. И статистики здесь никакой нет и быть не может. А ФСО может требовать не только применения всех трех подходов для мясорубки или балалайки, но и обязательной пляски цыганочки с выходом перед безграмотным любым проверяющим самого нежного возраста. Будем исполнять-с? Я предпочитаю предпринять усилия по замене проверяющего на более осторожного в требованиях. Прошито-пронумеровано, ну и слава Богу...
Последний раз был на аппрайзере пять лет назад (до его успешного причесывания). Ну ничего абсолютно не изменилось. Стенания ( старшина безграмотный дурак, а мы в универе учились), обсасывание регрессий-прогрессий (экономически бессмысленных), ну и конечно эмоциональный профит. Почему за почти двадцать лет оценочной деятельности вообще не решены никак вопросы подобные осбуждаемому здесь, который выеденного яйца не стоит? Бюрократы из МЭРа не позволили всем договориться и заявить - что обязательное требование трех подходов для всего и вся - бред? Или что ННЭИ только для земли придумано и потребно? Какие мы - такая и оценка. Давайте еще подискутируем вопрос какого цвета носки любят проверяющие в Супербанке. Уверен, что в дискуссии появятся сторонники и противники разных узоров и оттенков. И распределение найдут - нормальное и ненормальное , Гаусс бы снял свою шляпу ...
с торгов...
В начало
 
Бондарев Е.В.
От: Monday, November 21, 2011 12:02:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 2/3/2009
Сообщений: 406
Местонахождение: Москва
Воооот,
Новый поворот,
И мотор ревет,
Что он нам несет,
Пропасть или взлет?
......

Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
В начало
 
Некоторый другой
От: Monday, November 21, 2011 12:45:37 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 231
Местонахождение: Москва
Бондарев Е.В. сообщал(а):
Воооот,
Новый поворот,
И мотор ревет,
Что он нам несет,
Пропасть или взлет?
......


Пропасть!
Потому как сказано: "Все суета сует и томление духа"!

В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, February 10, 2019 6:24:44 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,907
Местонахождение: Резиноподобная
Эх... Было время.
Какие дискуссанты. Какой интеллект. Напор, сарказм, ирония … Всё при них.Высший пилотаж
Интересно. А мнения не поменялись? Может критерии какие новые появились, кроме тупого коэффициента вариации? Я таких не знаю.
Хотя требование ФСО7 к аналогам вроде исчерпывающее - тот же сегмент рынка и единый механизм ценообразования. Правда, включая объект оценки.
А откуда я знаю, у них - аналогов из того же сегмента - с объектом оценки единый механизм или не единый? Ну, допустим, можно предположить. Хотя никто такого предположения не прописывает.
Ещё мне интересно, а сколько нужно аналогов, чтобы утверждать это единство? 2н + 1, где н - число корректировок (помимо НДС и торга)? А если одна корректировка по всем аналогам проходит, то её можно исключить?
Щетаю, есть смысл вернуться к темке.
В начало
 
Мамаев Денис Леонидович
От: Monday, February 11, 2019 3:14:39 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/2/2007
Сообщений: 572
Местонахождение: Якутск
1) По-прежнему банкам (точнее - их работникам) выгодно чтобы оценщики подстраивались под их хотелки. Поэтому де-факто отраслевым стандартом является "Что просят, то и пишу". Т.е. основным потребителям качество оценки не нужно в принципе. Качество экономически не востребовано - это главное по теме. Все остальное - маргинальная болтовня. И ситуация будет быстро ухудшаться (для оценки, не для банков), потому что ЦБ проводит программу приватизации оценки рисков. В том числе, потому что независимой оценки как института так и не появилось. Жили без нее и развиваться дальше будут без нее. Только уже без формального присутствия оценки как независимого института.
2) СРО так и не защитили оценщиков от выкручивания рук банками. Так продажные руководители загубили неродившуюся отрасль. Неуместно рассуждать о применении тонких инструментов оценки, если продукция лапшеразвешивательной машинки всех устраивает. В данном случае фарфалле и канчелони значительно дороже лапши и зачем платить больше?
3) Стандарт оценки на полстранички это позорный приговор. Ни европейские, ни международные, ни американские стандарты на территории страны недействительны, хоть о них и говорят не переставая. Но нет, в суде на них сослаться невозможно.
4) СРО так и не создали механизм коллективного сбора, валидации и верификации рыночных данных. Потому что руководители СРО руководствуются интересами своего бизнеса, а не интересами отрасли.
5) Волшебная поправка на торг исключает всякий смысл математического колдовства со статзаклинаниями. После применения неизмеримого параметра определять однородность выборки? Это же диагноз. А экспозицию измерять ни-ни, это же сломает бизнес-модель отрасли.

Ключевое: "можно предположить. Хотя никто такого предположения не прописывает." Фактически, вся оценка как явление это одна согласованная сверху донизу фальсификация. Все сверху донизу знают об этом и никто не основывает на ней более-менее значимых решений. Такое купированное злокачественное образование.

Такшта "Сколько нужно аналогов" это прям боль, да.
В начало
 
Шогин В.
От: Monday, February 11, 2019 10:16:17 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,719
Местонахождение: Тула
Высший пилотаж Высший пилотаж Высший пилотаж Высший пилотаж Высший пилотаж

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, February 11, 2019 10:30:11 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,907
Местонахождение: Резиноподобная
Чего же тут Высший пилотаж ?
Проблемы трансгендеров совсем не раскрыты.
А так-то да, днище. Или пропасть?
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, February 11, 2019 2:06:42 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,907
Местонахождение: Резиноподобная
Вот.
Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.В. (2008), О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом, Вопросы оценки, № 1, http://infosec.spb.ru/wp-content/uploads/2014/06/VO_2003_1.pdf
Гладких Н.И., Кузнецова В.В. (2016), Определение необходимого количества аналогов при заданном числе ценообразующих факторов для целей оценки недвижимости методами корреляционно-регрессионного анализа, Имущественные отношения в РФ, №6(177), https://srosovet.ru/content/editor/Metod/IOvRF_Gladkih.pdf

Вторая работа более подробная, даёт полно ответ на вопрос о необходимом числе аналогов при разном количестве ценообразующих факторов и фактически получаемых эрквадрат.
Таким образом, никаких вопросов с однородностью нет в принципе. И не должно быть. Однородность / не однородность выборки - это просто не грамотный увод темы в сторону статистики, которая к делу не относится в принципе.
В начало
 
NB
От: Thursday, February 14, 2019 8:08:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,994
Местонахождение: Санкт Петербург
Слуцкий сообщал(а):
Таким образом, никаких вопросов с однородностью нет в принципе. И не должно быть.

Запальчиво. Улыбка Можно даже сказать - вызывающе Улыбка
Полно вопросов с этой однородностью, увы нам.
В качестве подсказки, Александр Анатольевич - содержание понятия "однородная выборка" зависит от того, каким операциям будут подвергнуты данные в этой выборке. Т.е. для разных методов обработки "однородные выборки" - разные.

ЗЫ. В цитируемых публикациях, как само собой разумеющееся, выборка считается однородной.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, February 14, 2019 9:29:34 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,907
Местонахождение: Резиноподобная
Это, Николай Петрович, Вы именно в сторону уводите.Улыбка Ещё и методическую неопределённость подмешать хотите для ясности.
В начале ветки Вы проще изъяснились. Я согласен с тем определением. И не надо с пути истинного сбивать. Серьезное настроение
Но однородность- понятие конвенциональное. Какую выборку договоримся считать однородной, такая и будет.
ФСО такого термина не содержат. Они содержат требования к аналогам. Причём ооочень мягкие. Но какие есть.Оценщику самому предлагается озаботиться ужесточением.
В общем, пока думаю, что если выбока удовлетворяет требованию к минимальному размеру (т.е. однородность от размера таки зависит) + требованию по эрквадрату на тренде цена - площадь, как самый сильный ценообразующий фактор, то она однородна. А вот ошибки всякие, вариации, осцилляции - совсем не показатель однородности, а показатель неопределённости. И ссылаться на стат. определение к-та вариации тут ни к чему. Статистика понятия неопределённости не содержит. Вот там однородность с неопределённостью и смешана.
Но ошибки / неопределённости - это процесс отдельный. Им пока и не занимается никто толком на практике.
Тут "мухи от котлет" надо отделять. В смысле, 1. определение РС в качестве конкретного числа и 2. определение интервала в котором она может находиться. Смешивать - не, нельзя.
Меня больше вот что сечас волнует. Это именно к теме определения РС в виде числа, но не её определённости (что есть второй отдельный и совсем не обязательный пока этап). Не спроста я про минимальный размер выборки (ген. совокупности) заговорил.
1. РС - показатель некоей тенденции.
2.Соответственно, начиная с какого размера выборки мы тенденцию под вопросом считаем тенденцией без вопроса? Ответ во второй указанной статье есть. Не точный? Так а что в оценке точно?
3. Эрквадрат показатель наличия и силы тенденции. Он без претензий, но широко применяемый. Вот и связка хорошая образуется. Высокий эрквадрат - достаточно меньше аналогов. Пониже жрквадрат - давай поболее для подтверждения. Нету их? Или спрятаны? Ну так и отношение к результату будет соответственное.
И вот только не надо про глобальные сложности с наличием аналогов на убогих рынках. Это я не Вам Н.П., а вообще. С одной стороны, нет аналогов и оценки достоверной нет. А с другой стороны, разве архивами у нас кто озабачивается? Вот пора бы. Там на всех аналогов хватит. Яндекс.Недвижимость - пример.


В начало
 
Мамаев Денис Леонидович
От: Friday, February 15, 2019 4:06:58 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/2/2007
Сообщений: 572
Местонахождение: Якутск
Слуцкий сообщал(а):
ссылаться на стат. определение к-та вариации тут ни к чему. Статистика понятия неопределённости не содержит. Вот там однородность с неопределённостью и смешана.

Раскройте уже интригу, с какой целью вам понадобилось изобретать новое понятие однородности.

Слуцкий сообщал(а):
1. определение РС в качестве конкретного числа и 2. определение интервала в котором она может находиться. Смешивать - не, нельзя.

Что мешает?
Первое является враньем в статусе закона. Второе сложнее применять на практике и поэтому не нужно потребителю.
Вроде бы надо сближать эти подходы, чтобы смысл из второго можно было применять на практике так же просто, как первый.

Пример из моей практики.
Результат затратного 4 у.е., доходного минус 3 у.е., сравнительного нет. В интервале от 2 до 4 у.е. есть нарушение права, за его пределами нет. Эксперт отказывается от результата доходного в согласовании. Я предлагаю дополнительную экспертизу для определения интервала. Судья посылает меня под предлогом "в судебной практике интервал оценки не практикуется".
Оставляя за скобками все нюансы, принципиальный вопрос остается основополагающим для оценки: как применять интервал на практике?
При отсутствии ответа на этот вопрос разработка методики интервальной оценки не имеет смысла. Зачем изобретать то, что не имеет практического применения?

Слуцкий сообщал(а):
Так а что в оценке точно?

Этот постулат убивает оценку как класс. Благодаря ему в суде встречаются несколько отчетов с различающимися в разы результатами. Поэтому оценка без определения ее достоверности не должна считаться валидной.

Слуцкий сообщал(а):
3. Эрквадрат показатель наличия и силы тенденции.

Остается назначить нормативно приемлемый эрквадрат для однушек в Москве, избушек в Мухосранске, барж на Волге, и т.д. и т.п. и для бесконечного количества рыночных сегментов.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, February 15, 2019 8:51:31 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,907
Местонахождение: Резиноподобная
Вот как раз эрквадрат уже и назначен для всех сегментов всех рынков сразу - в первой приведённой статье в общих чертах, во второй статье поширее и почётче. Хорошо бы сначала почитать, а потом писать. Ну или ждать, пока я не напишу.

В общем, таблица 1 вГладких Н.И., Кузнецова В.В. (2016), Определение необходимого количества аналогов при заданном числе ценообразующих факторов для целей оценки недвижимости методами корреляционно-регрессионного анализа, Имущественные отношения в РФ, №6(177), https://srosovet.ru/content/editor/Metod/IOvRF_Gladkih.pdf
В начало
 
Мамаев Денис Леонидович
От: Friday, February 15, 2019 9:46:02 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/2/2007
Сообщений: 572
Местонахождение: Якутск
Спасибо за ссылку.
Там сначала

Потом с помощью
Цитата:
Нужно обязательно учитывать содержательную интерпретацию уравнения регрессии.

и
Цитата:
по нашим наблюдениям

при отсутствии формального статанализа
приводится предложение считать некоторые значения эрквадрата "правильными" для некоторых частных не вполне определенных случаев.
При этом отсутствует оценка области применимости этого предложения, его вклада в повышение достоверности оценки и сравнение с другими возможностями.
Поэтому Ваш оптимизм в отношении эрквадрата как удобной меры качества выборки требует большего разъяснения.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, February 15, 2019 9:57:20 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,907
Местонахождение: Резиноподобная
Вот прямо с рабочего что называется стола.
У меня вот прям сейчас есть 8 аналогов ЗУ в одном КП (по площади больше и меньше ОО).
Тренд цена/площадь даёт эрквадрат 0,95...
Корректировка будет 1 - на ланшафтный дизайн причём у всех, так что эрквадрат не поменяется. Но смотреть его надо и до и после корректировок.
До - для того, чтобы утверждать единство ценообразования. После - для сличения с Таблицей 1.
Смотрим Таблицу 1.
При таких условиях мне достаточно 4 аналогов. У меня их более чем достаточно для того, что утверждать, что моя тенденция даёт именно РС, а не хз что.
Но. С восемью аналогами на одной корректировке я себе могу позволить эрквалрат даже 0,6. И вывод будет тот же самый.
И ежели кто найдя пару более дешёвых/дорогих или и дешёвых и дорогих аналогов, которые пропустил я, станет утверждать, что мой результат под вопросом, то уже не прокатит. Надо именно минимум 4 для таких заявлений и с эрквадрат 0,95... В ином случае говорить не о чем. Просто брехня.



В начало
 
Слуцкий
От: Friday, February 15, 2019 10:10:30 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,907
Местонахождение: Резиноподобная
А теперь то, что касается неопределённости. Это совсем другая задача.
Средняя ошибка определения РС в этих условиях - 10%, максимальная - больше 20%.
Большой эрквадрат подтверждает силу использованной тенденции - правильность определения РС в виде числа, но ничего не говорит о его неопределённости.
В начало
 
blinov-a-v
От: Friday, February 15, 2019 5:14:46 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 718
Местонахождение: Москва
Мамаев Денис Леонидович сообщал(а):
приводится предложение считать некоторые значения эрквадрата "правильными" для некоторых частных не вполне определенных случаев.

Именно так.
При этом содержание первых 4,5 страниц мне понравилось: хороший обзор того, что сделано "до нас". А вот со слов "Мы продолжили работу С.В. Грибовского, Н.П. Баринова и И.Н. Анисимовой..." лично я увидел попытку даже не уменьшить требования к минимальному количеству аналогов, а переместить акцент на R2, забыв о значимости коэффициентов и случайности остатков. Вот это хуже всего.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, February 15, 2019 5:24:43 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,907
Местонахождение: Резиноподобная
Ну, насчёт значимости и пр. наворотов я так понимаю (хотя могу ошибаться) в первой статье говорится следующее
«Требование 5 – 7 - кратного превышения объемом выборки числа факторных переменных призвано обеспечить значимость не только регрессионного уравнения в целом, но также и каждого из коэффициентов регрессии». При этом, « … выявление тонкой структуры указанных связей применительно к задаче индивидуальной оценки недвижимости является избыточным», поскольку « … оценщик, провода расчет рыночной стоимости (или ставки аренды) … не решает задачи иной, чем количественное определение суммарного результирующего влияния основных ценообразующих факторов на формирование цены (арендной ставки) данного объекта».
Т.е. значимость незначима для целей оценки. Не, если есть "пяти- семикратное" соотношение, то в добрый путь.
А про нормальность распределения пяти -семи (а не пяти - семи сотен, даже не десятков) остатков ... А.В., ну что Вы. Откуда там нормальность / ненормальность. Они там не водятся. От слова совсем.
В начало
 
Olegovich
От: Friday, February 15, 2019 5:27:16 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,545
Местонахождение: -
а я вот немного не так делаю... не понимаю зачем проверять однородность выбранных аналогов... ведь их цены потом корректируются и могут даже корректироваться значительно! и первоначальная выборка после корректировок может разлететься очень даже не слабо... зачем это делать?
я проверяю однородность скорректирванных цен. ИМХО это больший показатель корректности получаемого результата - чтоб не получалось что мы будем выводить нечто средневзвешенное из полученных скорректированных цен с неадекватным разбросом. а дальше все по обычному - коэффициент вариации нормальный - можно согласовывать... не нормальный - надо что-то делать (убирать/заменять выбившийся аналог)...
коэффициент вариации - обычная статистика... зачем еще придумывать велосипед? для обычной оценки этого вполне достаточно...
В начало
 
Olegovich
От: Friday, February 15, 2019 5:37:22 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,545
Местонахождение: -
а доверительный интервал потом считаю по методике для малой выборки: http://www.mathelp.spb.ru/book2/tv12.htm
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, February 15, 2019 5:43:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,907
Местонахождение: Резиноподобная
Коэффициент вариации применительно к задачам оценки - совсем не показатель однородности. Разброс цен может быть субъективным. Или ещё круче - в момент скачка курса в новогодние праздники, например, одни цены переставили, другие нет.

Однородность определяется критериями выбора аналогов. И Н.П. прав - тем, что с ними потом делать будут. Но это немного не то. Т.е. задав правила выбора аналогов, Вы задали правила, по которым Вы именно определяете однородность. Всё. При этом, с Вашими правилами все имеют право быть не согласны. Но тут уж …
.
Соответственно, проверять на неоднородность не надо ни до, ни после корректировок.
А вот показать единство ценообразования до корректировок Вы обязаны. Иначе, с чего Вы утверждаете, что это именно аналоги? А это, в отличие от однородности, прямое требование ФСО.
Но ещё важнее показать, что и скорректированные цены сохранили единство ценообразования. И вот тут уже и эрквадрат кмк в помощь. И именно в связке с числом аналогов и корректировок.
Кстати, мы один раз так докорректировались, что после корректировок удельных стоимостей, соотношение абсолютной цены и площади стало снижающимся. И, уверяю, такие вещи имеются и у других, просто их не проверяют, а из ьабличек этого не видно легко.
Поэтому, последнее время у нас закон - точечные диаграммы абсолютная цена - площадь до и после корректировок. И оттуда видно, например, что на площадь корректировать не надо, вопреки бредням кочующим по справочникам. Дополнительно можно после корректировок диаграмку для удельных цен - уже для подтверждения отсутствия значимой корреляции удельная цена - площадь.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании