|
Ксения48
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/12/2019 Сообщений: 1 Местонахождение: Архангельск
|
Нам поступила заявка на оценку речных судов: часть из них находится в собственности, часть - на праве аренды. На рынке не представлены аналоги судов, находящиеся на праве аренды, но, очевидно, это повлияет на стоимость. Может, кто-нибудь сталкивался с подобной ситуацией, есть ли источники, в которых представлены корректирующие коэффициенты для судов в собственности?
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Таких источников нет. Вот по каким причинам: - право аренды оформляется на определенный срок. Обычно, он небольшой. - право аренды предусматривает ведение бизнеса, поэтому стоимость права аренды следует "вынимать" из стоимости бизнеса, а бизнес бесконечен, но право аренды - конечно. - теоретически, право аренды может быть оценено методом освобождения от роялти в течение срока Договора об аренде при использовании Выручки от чартера, бербоуд-чартера...(роялти придется строить и ставку ТОЖЕ)...
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Проще надо быть. А народ потянется. Право аренды арендодателя имеет РС только в случае, если фактическая ставка аренды меньше рыночной. Тогда есть что продавать (переуступать). Соответственно, 1. вычисляете разницу (Рыночная ставка - Фактическая ставка) 2. прогнозируете её изменение на период действия договора аренды. 3. дисконтируете (над обоснованием СД надо будет поработать) до конца срока действия договора аренды. Если положительной разницы в ставках нет, продать (переуступить) право аренды нереально. РС нет. Так же её нет, если переуступка не допускается по договору аренды - право аренды арендодателя необоротно. "И никакого мошенства".
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Интересен тезис: Право аренды арендодателя имеет РС только в случае, если фактическая ставка аренды меньше рыночной. Тогда есть что продавать (переуступать). Этот тезис нас мучал в 90-х годах того века. Для недвижимости ОН РАЗБИЛСЯ о рыночную стоимость здания с правами собственности и правами аренды на землю (разница то небольшая, но в одну сторону). ТЕЗИС НЕ РАБОТАЕТ, - ДАВНО УСТАРЕЛ.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Ну да? Вот это новость. Не слыхал, потому и не мучаюсь. И что же теперь продают под видом переуступки права аренды? Если не секрет, конечно. Наверное, право собственности на арендованный пароход с правом аренды воды? Хотя в эпоху левоэкспертных корректировок всё может быть. Даже экспертная корректировка соотношения рыночной и кадастровой стоимостей для всей Москвы. Докатились.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а): Для недвижимости ОН РАЗБИЛСЯ о рыночную стоимость здания с правами собственности и правами аренды на землю (разница то небольшая, но в одну сторону).
Не туда он развился и не у всех. Право аренды арендатора застроенного ЗУ не имеет РС в принципе в соответствии с законодательством. НЕ оно продаётся вместе со зданием. Но на эту тему здесь спорить не буду. Вопрос не об этом совсем.
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Вот это - ПРАВИЛЬНО, в чем не разбираетесь - не спорьте. И ТЕЗИС больше не воспроизводите...
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Что значит "не воспроизводите"? Ещё как воспроизведу. Сейчас просто не до этого. Статью начал, но добить не могу с учётом комментариев коллег. Там на рыночных данных и нормах закона. Но не на левосправочных, выдуманных. Ветка есть. Читайте.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
интересно - а 1-3 законы Ньютона тоже устарели? алгоритм, изложенный Слуцким, ЕДИНСТВЕННО (!!!!) верный и адекватный... все остального от лукавого. единственное что с 90-х разбилось - это мозг Яскевича вследствие падения и удара головой о землю... целым похоже только мозжечок остался .. наверно потому что земля, о которую он ударился, была на праве аренды.
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Еще один остался в 90-х годах. Сожалею о некомпетентности. ДАЖЕ ЕСЛИ ПРАВА АРЕНДЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ОПЛАЧИВАЮТСЯ ПО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, СТОИМОСТЬ НМА В ВИДЕ ДОЛГОСРОЧНЫХ ПРАВ АРЕНДЫ ОСТАЕТСЯ ВЫСОКОЙ. ДОКАЗАТЕЛЬСТВОМ СЛУЖАТ СОПОСТАВИТЕЛЬНЫЕ ПРОДАЖИ ЗДАНИЙ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ НА ПРАВАХ СОБСТВЕННОСТИ И ПРАВАХ АРЕНДЫ. Берутся в залог НМА в виде долгосрочных прав аренды на ЗУ. Смотрите сборники Лейфера, Яскевича, сибирские сборники. Уровень некомпетентности оппонента - ниже плинтуса, доказательная база - НУЛЕВАЯ.
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009 Сообщений: 1,093 Местонахождение: Москва
|
Olegovich сообщал(а):алгоритм, изложенный Слуцким, ЕДИНСТВЕННО (!!!!) верный и адекватный... все остального от лукавого. Ну да. Это же очевидно. "И незачем так орать"(С)
Забавно. Скоро будут сборники корректировок для начальной школы издавать, типа "2+2 = 3,5...4,2". То-то будет у первоклашек уровень компетентности!
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
неее!! будем уравнения 2*Х=4 через дискриминант решать!
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Итак, есть ДВА варианта: 1-ый Вариант. Если арендная ставка на ЗУ меньше рыночной, то стоимость прав аренды существует. Там есть что продавать. Если равна рыночной, то стоимость равна НУЛЮ. Этот вариант отстаивают: Слуцкий Olegovich blinov-a-v
2-ой Вариант. Если арендная ставка на ЗУ меньше рыночной, равна рыночной или даже выше рыночной то стоимость прав аренды существует и достаточно существенна, но всегда меньше (или равна) стоимости прав собственности на ЗУ. Надо разбираться по местоположению и направлению использования ЗУ. Этот вариант отстаивает Яскевич (косвенно он присутствует в Сравочниках Лейфера).
Мнения по этим вариантам - лакмусовая бумажка степени компетентности в оценке прав аренды на ЗУ. (ЕСТЬ ЕЩЕ 3-ий вариант, зависящий от вида использования ЗУ, но это - для очень подготовленных оценщиков).
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
Считаю, что стоимость права аренды существует всегда, вне зависимости от соотношения с рыночной ставкой аренды. Правда есть одно условие - находящееся на участке строение должно удовлетворять признаку полезности.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Господа - товарищи. А Вы ничего не попутали? У Вас походу пароходы в землю вросли на правах аренды. На вопрос-то посмотрите. Он про рыночную стоимость права арендатора пароходов. У них с землёй напряжёнка. Они по воде ходят (даже не плавают). А по земле они не ходят и ея не арендуют. А про право арендатора застроенного ЗУ - другая тема. Я её приподнял в другом месте. Но там пока таймаут.
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009 Сообщений: 1,093 Местонахождение: Москва
|
Шогин В. сообщал(а):Считаю, что стоимость права аренды существует всегда, вне зависимости от соотношения с рыночной ставкой аренды. Правда есть одно условие - находящееся на участке строение должно удовлетворять признаку полезности.
Стоимость как мера полезности и редкости - пожалуй. Рыночная стоимость - только при условии, что объект может быть отчужден на типичных для рынка условиях (т.е. 1) оборотоспособен; 2) сделка по отчуждению таких объектов является достаточно типичной и условия таких сделок известны).
Бутерброд с маслом продается в 5 различных столовых города по цене 50 рублей. Это его рыночная стоимость. Состав затрат по производству бутерброда: 2р.-хлеб, 8р.-масло, 40р.-расходы и прибыль столовой. Какова рыночная стоимость масла на этом бутерброде?
В который раз возвращаюсь к принципу: не имеющие самостоятельного обращения на рынке частичные права, деривативы, ущербы и т.д. должны иметь установленный стандартами порядок их оценки. Сборники корректировок - это по сути шаг в том же направлении. Но есть разница: стандарты должны быть жестко привязаны к цели (предполагаемому использованию) результата такой оценки, иначе - профанация. А сборники претендуют на универсальность.
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007 Сообщений: 742 Местонахождение: Пермь
|
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
раз это недвижимость то и возьмите корректировку из справочника по недвижимости
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Это только для палубы можно сделать. По ней же ходят, как по земле. Но тогда надо сначала из РС права собственности корабля РС права собственности всего, кроме палубы, вычесть. А потом к РСправа собственности на палубу применить корректировку на право аренды, как для не застроенной земли по справочнику Яскевича.
|
|
Guest |