Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

АНКЕТИРОВАНИЕ ПО ВОПРОСУ НДС В РС Опции · Вид
Слуцкий
От: Wednesday, March 13, 2019 5:15:16 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Уважаемые господа и дамы.

Инициативная группа энергичных оценщиков – методологов в составе (по алфавиту)
• к.т.н. Баринов Н.П.,
• д.э.н. Козырь Ю.В.,
• к.т.н. Слуцкий А.А.
приглашает Вас принять участие в опросе оценщиков – методологов по чрезвычайно актуальному вопросу методологии оценки рыночной стоимости – учёту НДС в процессе оценки и в итоговом результате.
Требований к респондентам всего два, но они достаточно жёсткие
1. наличие учёной степени;
2. наличие подтверждённого опыта в теории, методологии и практике оценки, отражённого в опубликованных монографиях, статьях, презентациях выступлений, а также выступлениях на профессиональных конференциях, круглых столах и т.д.
Объективность процесса обеспечивается нашими заведомо разными взглядами на вопрос. Мы не преследуем цели собрать мнения в пользу одной конкретной позиции, а хотим обобщить представления, существующие в данный момент времени в среде оценщиков - методологов.
Мы составили список коллег, которых пригласим к участию, но мы можем кого-то неосознанно и забыть, не найти координаты и пр.
Поэтому, если кто-то из лиц, соответствующих указанным критериям, не хочет ждать приглашения, пишите мне в личку, представляйтесь, давайте почту, я вышлю анкету.

Будь здоров, товарищ!

ПС. Жизнь не даёт времени на раскачку. Поэтому, пока контрольный срок - конец марта.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, March 29, 2019 12:09:04 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Информирую.
На данный момент есть 20 анкет, из них 5 докторов наук, остальные кандидаты.
Ждём ещё 2 - 3. А может ещё у ряда молчунов проснётся желание к тому, чтобы их голос был учтён.
Таким образом, мероприятие состоялось. Стат порог (более 20) почти уверен пробьём.
Отмечаю, что у целого ряда респондентов (у скольких пока не готов) мнения абсолютно чёткие и последовательные. Но есть и иные примеры.
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, March 29, 2019 8:31:15 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,813
Местонахождение: Тула
я как бы не участник, но выскажусь Улыбка

рс - стоимость в обмене, когда одни блага (мани) меняются на другие - объект покупки. Поэтому рс - сумма, переходящая из рук в руки.
ни покупатель, ни продавец не являются ч-либо налоговыми агентами. Они платят каждый свои налоги. По результатам своей деятельности.
РС - вероятная цена сделки. Но не цена сделки. Стоимость - лишь рекомендация, мотивированное мнение специалиста. Решение о цене сделки относится к полномочиям сторон сделки.
Налоги у нас исчисляются из цены сделки, а не из стоимости.
Налоги не являются транзакционными издержками.
Поэтому РС должна быть величина, равная сумме денег, уплаченных в сделке.

Относительно НДС: само название характеризует суть налога - с добавленной стоимости. Он уплачивается с разницы между ценой приобретения (сделки) ценой продажи (тоже сделки). Т.е. с цены продажи, равной или меньшей цене приобретения, НДСа нет. Ранее уплаченный при приобретении ндс в момент продажи возвращается продавцу. Тем самым, продавец получает полную цену, а не уменьшенную (очищенную) на (от) НДС. Да, с превышения НДС уплачивается в бюджет. Но это конституционная обязанность платить налоги и то другая песнь.
Если придерживаться позиции, что РС не должна включать в себя НДС (т.е. должна быть очищенной от него), то с таким же успехом можно было бы доказывать, что и налог на прибыль, возникающий от продажи объекта, тоже надо вычесть. Но это абсурд.

И последнее. РС подразумевается в единственном числе (что следует из ее определения). Апологеты неучета/выделения ндс из стоимости фактически предлагают наличие одновременно двух рыночных стоимостей - с НДС (в т.ч., т.е. без вычитания) и без НДС (т.е. величину, уменьшенную на 20%). Это, противоречит определению стоимости и допускает одновременное существование РС=1000 руб и РС=833,3 руб.

Применительно к налогообложению: не стоимость является объектом налогообложения, а объект недвижимости. И никакого двойного налогообложения при рыночной базе нет Автомат

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, March 29, 2019 11:13:32 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
А я хоть и участник, но высказываться не буду. Я на след неделе ответы сортировать буду.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, April 02, 2019 1:23:30 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Приём анкет закончен.
Всего 24 респондента. 5 докторов.
Думаю, что это по любому более 50% всех, удовлетворяющих предъявленным критериям по РФ.
Результаты мною обобщены, проверяются Ю.В. и Н.П.
Доминирующее мнение видно чётко. Так что будет, что предъявить.
В начало
 
Кашников Михаил
От: Tuesday, April 02, 2019 10:19:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/21/2006
Сообщений: 396
Галилей был со своим мнением один, а весь мир был против. Время показало кто был прав.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, April 03, 2019 1:22:48 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Галилей анкету не заполнял. Такого респондента нет.
Один респондент отказался участвовать, потому как голосованием решать вопрос он не согласен, в науке так не делается.
Понимаем. Дело добровольное.
Но в науке делается именно так. Все более - менее важные вопросы науки решаются именно голосованием наиболее продвинутых. Учёные советы называется.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, April 08, 2019 4:25:17 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
В связи с поступающими вопросами.
Мною всё обобщено, подготовлен материал к печати.
Сейчас (начиная с утра) Ю.В. и Н.П. смотрят. Надо утрясти интерпретации, либо дать каждому свою.
С м.т.з. там всё однозначно, у Ю.В. нет, а как у Н.П. пока не знаю. Улыбка
На всякий случай. Публиковать будем в ИмОт в РФ. Но, думаю, что как только, так размещу в отерытый доступ ещё до публикации.
Такие планы.
Уточню, что мнения конкретных людей по конкретным вопросам опубликованы не будут. Часть респондентов на это нам указала. Не хотят. Я своё мнение тоже никому не скажу. Череп
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, April 11, 2019 1:19:15 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Материал почти готов. По мне так и вообще готов. 20 страниц, однако. 15 диаграмм. Вопрос декомпозирован на кусочки, затем скомпозирован назад в целое.
Но Ю.В. отбыл в Дагомыс … Однако его замечания кмк Н.П. учёл в полной (или почти полной) мере.
Так что на след. неделе поставим точки над ЁНДС.
В начало
 
Павел Лазарев
От: Thursday, April 11, 2019 1:47:50 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 33
Местонахождение: Москва
Как там с практическими рекомендациями?
Например, с трактовками указания "НДС" в объявлениях об аренде/продаже недвижимости.

Да и окончательную точку зрения надо довести будет до собственников, арендодателей, риэлторов, аналитиков рынка, чтобы они свои публикации привели в соответствие с последними достижениями науки.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, April 11, 2019 2:19:08 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Про то, как читать объявления на русском там пока есть ссылки на мои рекомендации. Но есть мнение, что им там не место. Не об этом вопрос. Тут бы в принципе определиться. Это уже в итоге посмотрим, что останется.
Там есть ответы на принципиальные вопросы вычитать или нет, когда он есть, прибавлять или нет, когда его нет.
А до сведения собственников и пр. тоже нам доводить надо? У меня, например, проблем с чтением объявлений нет.
В начало
 
Павел Лазарев
От: Thursday, April 11, 2019 2:36:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 33
Местонахождение: Москва
А у меня есть определенные трудности. Да и у многих других есть. Не было бы трудностей, не было бы и обсуждения.

Вот есть 3 объявления о аренде недвижимости, аналоги полностью идентичны:
Аналог №1 - 20 000 руб. НДС включен.
Аналог №2 - 15 000 руб. не включая НДС
Аналог №3 - 19 000 руб.. НДС не облагается, арендодатель на УСН.

Какова рыночная арендная ставка?
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, April 11, 2019 2:51:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
http://tmpo.su/sluckij-a-a-kommentarii-k-razsneniyam-i-prakticheskie-rekomendacii/

((20 000 / 1,2) + 15 000 + 19 000) / 3.

Последнюю цифру надо проверить. Если запрашиваемый ГАП больше 150 000 000, то не 19 000, а 19 000 / 1,2
В начало
 
Павел Лазарев
От: Thursday, April 11, 2019 3:44:05 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 33
Местонахождение: Москва
Не совсем понятно, почему "НДС не облагается / УСН" не требует также вычета условного НДС для приведения к единой базе. Эта сумма, как и в случае "с НДС" предполагает полный платеж арендатора.

Например, у банков позиция прямо противоположная: считать РС надо при условии, что банк уже изъял залог и платит НДС с арендных поступлений.
При этом арендатору все равно на систему налогообложения арендодателя - больше 19 000 руб. он не заплатит. То есть 19 000 становится "с НДС".

У вас получается, что рыночная стоимость объекта зависит оттого, кто им владеет. Если упрощенщик, то одна стоимость, а если на ОСН, то она сразу снижается на 20%.

____

Можно еще с авто рассмотреть пример. Заказчик/собственник - юрлицо на ОСН. Продавцы аналогов - физики, неплательщики НДС.
На мой взгляд, на выходе после усреднения цен аналогов, мы получаем стоимость, которая включает в себя все налоги. Просто физик их не платит, а юрлицо заплатит.
То есть если РС авто равна в среднем на auto . ru 1 200 т.р., то для юрика РС будет либо 1 200 т.р. с НДС либо 1 000 т.р. без НДС.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, April 11, 2019 3:51:31 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Уже пошло очередное обсуждение.
У нас (и у Вас теперь, и у всех) получается, что РС - наиболее вероятная цена - всегда без НДС (НДС сверху). А РС + НДС получается ценой сделки по рыночной стоимости в конкретных условиях налогообложения владельца.
Сразу скажу, что мнение банкиров учтено (2 респондента).
Но этот результат, он, скорее, для судов. Далее иметь своё мнение (ЦБ, банки, ГБУ и пр.) можно любое, но коллективное мнение проф. экспертного сообщества именно такое.
В начало
 
Павел Лазарев
От: Thursday, April 11, 2019 4:13:26 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 33
Местонахождение: Москва
РС всегда без НДС - ну ок. Если честно, мне все равно: с или без.

Мне не сложно ни умножать на 1,2, ни делить на 1,2
Просто оценщику нужен четкий алгоритм как считать, а юристам и бухгалтерам явно понимать, что на выходе.

Вот в моем примере с автомобилями, по вашей логике получается, что РС автомобиля = 1 200 т.р.
А цена сделки будет зависеть от конкретных особенностей налогообложения владельца.
То есть для юрлица на ОСН цена сделки должна быть 1 200 *1,2= 1 440 руб.?
За эту цену, компания должна продать свое авто, чтобы не было к ней претензий?
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, April 11, 2019 4:28:25 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Да. Именно так. А может поменять систему на УСН и продать за 1 200. Улыбка Реально такое наблюдал. Писал уже.
А чтобы претензий совсем не было, хорошо бы ещё интервал РС (без НДС) определить. Глядишь, и 1 440 в него попадёт.
Ни у одного юриста и бухгалтера за последние лет 5 никаких вопросов не было по практике, когда читают "РС = ХХХ, не включая НДС". Иногда уточняют: "НДС сверху? Да? ОК". Фсё.
В начало
 
Павел Лазарев
От: Thursday, April 11, 2019 4:42:21 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 33
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Да. Именно так. А может поменять систему на УСН и продать за 1 200. Улыбка Реально такое наблюдал. Писал уже.
А чтобы претензий совсем не было, хорошо бы ещё интервал РС (без НДС) определить. Глядишь, и 1 440 в него попадёт.
Ни у одного юриста и бухгалтера за последние лет 5 никаких вопросов не было по практике, когда читают "РС = ХХХ, не включая НДС". Иногда уточняют: "НДС сверху? Да? ОК". Фсё.


Интересна какая же по вашему вероятность, что при средней цене на авто в 1 200 руб., компании удастся продать свой автомобиль за 1 440 руб.?
Менять систему налогообложения ради одной сделки - абстрактная экзотика. Да и вообще УСН не всем по определению доступен, добровольных дураков платить НДС и налог на прибыль нет.

Так у меня за 20 лет тоже ни разу не было вопросов по НДС к более чем 10 000 отчетов, к которым я имел отношение. В отчетах всегда было указано "с НДС" или "без НДС" или "не включая НДС" или 2 цифры или "НДС не облагается", да и в отчетах коллег и конкурентов, что я видел везде так и указывается, в 99,999% случаев.
Не об этом же спор.

Всегда считал поименование стоимости как "не включая НДС" без реального вычета НДС из цен аналогов - некорректной практикой, направленной на завышение стоимости. Если профессиональное научное сообщество такое признает нормальным. Ну что же... Это открывает определенные перспективы в продаже оценочных услуг.Круто

А с интервалом интересное предложение. Если государство 50% НДС введет, то сразу погрешность любой оценки увеличитсяУлыбка Надо же затыкать дырку.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, April 11, 2019 5:13:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Не. Вы не правильно понимаете РС.
РС - та сумма денег, которую получил бы продавец, если продал авто в дату оценки и деньги получил. А не та, по которой он сможет продать после даты оценки.
Вот если бы он в дату оценки продал за 1 440, то ему бы осталось 1 200 (РС), и на 240 поимел обязательство по налогу государству.
А покупатель в свою очередь заплатил продавцу те же 1 200 и на 240 исполнил своё обязательство по налогу государству.
Рад, что Вы видите перспективы. А погрешностей у оценки нет. Неопределённость есть.
В начало
 
Павел Лазарев
От: Thursday, April 11, 2019 5:31:04 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 33
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Не. Вы не правильно понимаете РС.
РС - та сумма денег, которую получил бы продавец, если продал авто в дату оценки и деньги получил. А не та, по которой он сможет продать после даты оценки.
Вот если бы он в дату оценки продал за 1 440, то ему бы осталось 1 200 (РС), и на 240 поимел обязательство по налогу государству.
А покупатель в свою очередь заплатил продавцу те же 1 200 и на 240 исполнил своё обязательство по налогу государству.
Рад, что Вы видите перспективы. А погрешностей у оценки нет. Неопределённость есть.


Я понимаю РС ровно так как записано в стандартах - как наиболее вероятную цену продажи.
Если 1000 продавцов-физических лиц на рынке предлагаю свой товар за 1.200 , то и 1001-й продавец - юридическое лицо сможет продать идентичный только за 1.200.
То что юрлицо, платит НДС 200 руб., а физик кладет эти деньги себе в карман - покупателя не волнует совершенно.
Покупатель, "действуя разумно и располагая всей необходимой информацией" никогда не купит за 1 440 руб., что до даты оценки, что после даты оценки.


В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании