Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

НДС в Рыночной Стоимости Объекта Недвижимости Опции · Вид
Слуцкий
От: Sunday, March 17, 2019 6:06:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Я вот ещё как предлагаю рассмотреть.
Вот все знают про экспертизу отчётов в СРОО.
Когда Вы в цену отчёта об оценке закладываете цену экспертизы (как я, ни один заказчик с этим возиться не хочет, да и дороже ему это встанет), можно эту цену сопоставить/усреднить с ценой этого же отчёта, но без экспертизы? И выдать это за цену отчёта, сложившуюся на рынке. Она же на рынке, кто же спорит.
Или цена квартиры от покупателя идёт 105 у.е., в том числе 5 - 50% от комиссии риелтора (договорились 10% риэлтору пополам). Цена квартиры тут какая 100, 105 или 110?
Ведь 100 же, хотя 105 заплатил покупатель. И это всем понятно, потому, что 5 не за квартиру.
И с экспертизой так же. Цену отчёта от цены экспертизы надо очистить. Или ерунда получится.
Вот НДС - аналогично - расходы, связанные со сделкой и её ценой, но это не за объект деньги и не продавцу.
И вообще ничего сакрального. Серьезное настроение
В начало
 
blinov-a-v
От: Sunday, March 17, 2019 8:37:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Я вот ещё как предлагаю рассмотреть.
Вот все знают про экспертизу отчётов в СРОО.
Когда Вы в цену отчёта об оценке закладываете цену экспертизы (как я, ни один заказчик с этим возиться не хочет, да и дороже ему это встанет), можно эту цену сопоставить/усреднить с ценой этого же отчёта, но без экспертизы? И выдать это за цену отчёта, сложившуюся на рынке. Она же на рынке, кто же спорит.
...
И с экспертизой так же. Цену отчёта от цены экспертизы надо очистить. Или ерунда получится.


Какой хороший пример, как не надо делать.Улыбка

Если очистить цену объекта "отчет + экспертиза" от цены экспертизы, то получится меньше, чем цена объекта "просто отчет". Потому что цена объекта "экспертиза" для самого клиента - "дороже ему это встанет".

Слуцкий сообщал(а):
Или цена квартиры от покупателя идёт 105 у.е., в том числе 5 - 50% от комиссии риелтора (договорились 10% риэлтору пополам). Цена квартиры тут какая 100, 105 или 110?
Ведь 100 же, хотя 105 заплатил покупатель. И это всем понятно, потому, что 5 не за квартиру.


Цена вещи - это цена, уплаченная и полученная за эту вещь. То есть сумма, указанная в договоре купли-продажи. А не выгода (или убыток) какого-либо лица в результате совокупности нескольких сделок (в Вашем примере - трех: 1) купля-продажа квартиры; 2) оказание услуг риэлтором покупателю; 3) оказание услуг риэлтором продавцу).

Конкретно по услугам риэлторов при сделках с недвижимостью: да, есть практика включения их гонорара с сумму ДКП. Этому несколько причин, но главная - элементарная психология: 3% от 10 млн.р. выглядит гораздо скромнее, чем просто 300 тыс.р.
Я имел дело с риэлторами. И оплачивал их услуги, если они были мне нужны. Конкретные деньги за конкретные услуги, по отдельному договору. А никакие не проценты, и никаких хитровыделанных включений затрат по договору с одним лицом в договор с другим лицом.

Слуцкий сообщал(а):
Вот НДС - аналогично - расходы, связанные со сделкой и её ценой, но это не за объект деньги и не продавцу.
И вообще ничего сакрального. Серьезное настроение


Ага, все просто: будет сделка - будет НДС. Или не будет. Может, собственник сменит налоговый режим.

Сакральный смысл еще проще. Очищение от НДС нужно банкам, которые приобретают права на заложенное имущество после того, как торги по его реализации признаны не состоявшимися. Чтобы свои будущие операционные затраты по реализации этого имущества тоже возложить на плечи своего бывшего клиента, причем уже сейчас, пока эти затраты еще только предстоят, и могут даже не наступить (например, если банк захочет оставить это имущество себе). Короче говоря, такой же схематоз, как у риэлторов. Только тут еще и права заемщика нарушаются. Так что оценщика за участие в этом схематозе очень даже можно привлечь. Серьезное настроение
В начало
 
Юрий К.
От: Monday, March 18, 2019 10:16:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
blinov-a-v сообщал(а):


Слуцкий сообщал(а):
Вот НДС - аналогично - расходы, связанные со сделкой и её ценой, но это не за объект деньги и не продавцу.
И вообще ничего сакрального. Серьезное настроение


Ага, все просто: будет сделка - будет НДС. Или не будет. Может, собственник сменит налоговый режим.

Сакральный смысл еще проще. Очищение от НДС нужно банкам, которые приобретают права на заложенное имущество после того, как торги по его реализации признаны не состоявшимися. Чтобы свои будущие операционные затраты по реализации этого имущества тоже возложить на плечи своего бывшего клиента, причем уже сейчас, пока эти затраты еще только предстоят, и могут даже не наступить (например, если банк захочет оставить это имущество себе). Короче говоря, такой же схематоз, как у риэлторов. Только тут еще и права заемщика нарушаются. Так что оценщика за участие в этом схематозе очень даже можно привлечь. Серьезное настроение


Воот! - Золотые слова! - "Мы считаем что это должно быть так, потому что иначе нам это будет невыгодно!"Улыбка

1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, March 18, 2019 10:37:34 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Вот, кстати, про смену налогового режима.
Один раз и в самом деле у меня такой случай был. Оценили помещение в 16 000 000 руб., не включая НДС. Заказчик по рукам с покупателем ударил. Но заказчик не принял во внимание, что у него ОСН. А выручки нет. Только помещение это на балансе. Точь в точь, как Вы думал. 16 и 16, какая там разница … От бухгалтера по башке получил и три месяца покупателя динамил, пока систему налогообложения не поменял. Потом продал всё-таки. А мог бы тупо вместо прибыли на помещении НДС заплатить. Всего-то. Нам ли великим такими мелочами озадачиваться? Его же проблемы.
ПС. Рыночная стоимость же не просто цифра. Это же ведь чти-то деньги. Где-то читал такое.Голова идет кругом Вот это как раз тот случай.
В начало
 
Шогин В.
От: Tuesday, March 19, 2019 9:10:36 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
А.А.. Че-то я ваш пример не понял. Ну продал за 16. Был на ОРН. Заплатил ндс не с 16, а с 16 минус затраты на приобретение. В дальнейшей деятельности мог бы и возместить

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, March 19, 2019 10:42:04 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Не минус затраты на приобретение, а со всей полученной суммы, если он в течение квартала (а не всей оставшейся жизни) ничего не купил с НДСом. А деятельности у него не было. Было помещение, которое он, видимо, без НДС и получил (взносом в УК, покупкой у упрощенца или физика). Так мне кажется.
Т.е. вот как мне примерно представляется на ОСН
1. получил Х руб. в УК (НДС нет)
2. купил ОО за Х без НДС (НДС нет)
3. продал ОО за Х включая НДС (получил НДС в ползу гос-ва и его должен)
4. купил в течение квартала что-то за Х включая НДС (отдал, заплатил НДС гос-ву). по НДСу чист
5. не купил в течение квартала ничего - плати тот НДС, который получил, гос-ву.
Поэтому ему между 2 и 3 надо было ОСН на УСН поменять, чтобы продать за Х, не включая НДС.
В 1. вместо УК может быть кредит на Х и всё тоже самое.
В начало
 
Olegovich
От: Tuesday, March 19, 2019 10:47:03 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
Вот, кстати, про смену налогового режима.
Один раз и в самом деле у меня такой случай был. Оценили помещение в 16 000 000 руб., не включая НДС. Заказчик по рукам с покупателем ударил. Но заказчик не принял во внимание, что у него ОСН. А выручки нет. Только помещение это на балансе. Точь в точь, как Вы думал. 16 и 16, какая там разница … От бухгалтера по башке получил и три месяца покупателя динамил, пока систему налогообложения не поменял. Потом продал всё-таки. А мог бы тупо вместо прибыли на помещении НДС заплатить. Всего-то. Нам ли великим такими мелочами озадачиваться? Его же проблемы.
ПС. Рыночная стоимость же не просто цифра. Это же ведь чти-то деньги. Где-то читал такое.Голова идет кругом Вот это как раз тот случай.

о чем говорит это пример?
если как Вы говорите НДС платит покупатель - так и путь платил бы... а нет... покупатель то не дурак его платить... и за 16+НДС брать не хочет... а почему?
да как раз потому что РС без НДС и не РС вовсе! вот как-то так и получается.
т.е. РС 16 для покупателя тождественна, что с НДС, что и с НДС не предусмотрен... заплатит он в итоге конечную цифру. и это и есть РС
а для продавца - так это его личные трудности работы головного мозга, что он перед сделкой не выбрал для себя оптимальный налоговый режим.
кстати, перейдя на УСН он заплатит не НДС, а 6%... а эти 6% от налога от сделки - они по Вашему входят в РС или не входят? или их тоже сверху надо приписывать? и продавать РС+6% (ну или 0,15 от Д-Р)
В начало
 
Olegovich
От: Tuesday, March 19, 2019 10:54:48 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
Не минус затраты на приобретение, а со всей полученной суммы, если он в течение квартала (а не всей оставшейся жизни) ничего не купил с НДСом. А деятельности у него не было. Было помещение, которое он, видимо, без НДС и получил (взносом в УК, покупкой у упрощенца или физика). Так мне кажется.
Т.е. вот как мне примерно представляется на ОСН
1. получил Х руб. в УК (НДС нет)
2. купил ОО за Х без НДС (НДС нет)
3. продал ОО за Х включая НДС (получил НДС в ползу гос-ва и его должен)
4. купил в течение квартала что-то за Х включая НДС (отдал, заплатил НДС гос-ву). по НДСу чист
5. не купил в течение квартала ничего - плати тот НДС, который получил, гос-ву.
Поэтому ему между 2 и 3 надо было ОСН на УСН поменять, чтобы продать за Х, не включая НДС.
В 1. вместо УК может быть кредит на Х и всё тоже самое.

просто для каждого вида деятельности есть свой оптимальный для него налоговый режим... для кого-то работа УСН6% выгодна, для другого на 15% отД-Р, для кого-то патент, у иных ЕСХН, а есть может и такие кому и ОСН выгодна... каждый выбирает удобный для него налоговый режим. и это проблемы менеджмента. а не вина НДСа... но в той или иной форме он платит налог будет... если в Вашем случае у продавца не хватило мозгов подумать вперед перед сделкой о последствиях (и таких на самом деле я случаев знаю много не только с НДС, но и с другими налогами) - говорит только мягко говоря о дальновидности субъекта и не более
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, March 19, 2019 11:38:32 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Дальновидны / недальновидный - это оценки субъективные. Руководителей за комплекс качеств назначают. В основном по принципу преданности более высокому хозяину, а ум, разум, образование - не наш путь, не наиболее вероятный у нас.
Суть в другом.
Есть возможность подсказать заказчику, что и было тогда сделано. И это не требует никаких экстраординарных усилий. А можно, да, отнестись к нему пофигистически.
Но в первом случае он скорее всего придёт ещё раз (как это и произошло, ещё не один заказ чел. разместил и всем рекомендовал), а во втором, если и придёт, то оч. вероятно, что со скандалом.
А к оценщикам и так уважения совсем немного ...
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, March 30, 2019 11:53:07 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
EUROPEAN VALUATION STANDARDS 2016
EIGHTH EDITION
https://www.tegova.org/data/bin/a5738793c0c61b_EVS_2016.pdf
EVS 5. Reporting the Valuation
g. Conclusion
Стоимость в отчёте должна быть указана четко и недвусмысленно вместе с подтверждением того, что для обоснования мнения о стоимости было проведено достаточное исследование;
A clear statement as to whether transaction costs such as VAT, fees, etc. are or are not included in the reported value;
Должно содержаться четкое заявление о том, включены или не включены в стоимость транзакционные издержки, такие как НДС, сборы и т. д.

Вот ведь очевидно же. Ну вааще не понимают гейропейцы ни-че-го.
Потому как

Eugene сообщал(а):

6. РС должна рассчитываться на том уровне, на котором фактически формируются цены в рыночных условиях, а не искажаться очисткой от НДС строго на ставку 20%. Очисткой от НДС полученной РС должен заниматься в дальнейшем бухгалтер в условиях фактически совершаемой сделки, а не оценщик
В начало
 
blinov-a-v
От: Saturday, March 30, 2019 12:49:37 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
Четкое указание на то, как учитывались налоги при определении стоимости - это одно. А "очистка от НДС" - это совсем другое.

Там же (TEGOVA):
"Where the client is not registered for VAT (such as a private individual) the total fee including VAT should be stated".
(Если клиент не является плательщиком НДС (такой как физическое лицо) должна быть указана совокупная величина сборов включая НДС)
"‘open market value’ shall mean the full amount that ... a customer ... would have to pay"
(Рыночная стоимость означает полную сумму, которую потребитель будет должен заплатить).

Так что TEGOVA категорически против "очистки от НДС".
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, March 30, 2019 1:09:18 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Не. Не передёргивайте.
Надо указать полную сумму, так я и не против. Вот и укажите. РС столько-то, а НДС столько то. В том числе, или сверх, или его нет (ноль).
Имея РС без НДС это элементарно. А имея РС включающий хз сколько НДС - наглое введение в заблуждение.Которое не сложно разоблачить, вычислив, сколько НДС в результате есть фактически.
Поэтому, не почистив от НДС, требование стандарта соблюсти не возможно.
В начало
 
blinov-a-v
От: Saturday, March 30, 2019 1:48:13 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
Ни в коем случае, я-то слежу за руками.Улыбка

Все предельно просто: "reported value" - это результат оценки. Безотносительно вида стоимости. Которая может быть какой-нибудь специальной, определяемой без НДС, например. А "market value" - она всегда "full amount that a customer would have to pay", то есть не может быть "очищена" от чего-либо.

Суть в том, что банкам нужна залоговая стоимость (Mortgage Lending Value), со своим порядком определения. Вот и пусть лоббируют внесение изменений в 135-ФЗ. Другого законного пути нет.
В начало
 
Шогин В.
От: Saturday, March 30, 2019 2:07:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
Высший пилотаж Будь здоров, товарищ!

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, March 30, 2019 2:29:02 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
blinov-a-v сообщал(а):
Ни в коем случае, я-то слежу за руками.Улыбка

Все предельно просто: "reported value" - это результат оценки. Безотносительно вида стоимости. Которая может быть какой-нибудь специальной, определяемой без НДС, например. А "market value" - она всегда "full amount that a customer would have to pay", то есть не может быть "очищена" от чего-либо.

Суть в том, что банкам нужна залоговая стоимость (Mortgage Lending Value), со своим порядком определения. Вот и пусть лоббируют внесение изменений в 135-ФЗ. Другого законного пути нет.


Повторяю. Не передёргивайте.
Не очищайте. Но укажите какой НДС в результате содержится.
И не подмешивайте банковские потребности про мортгадж лендинг Она тут вообще не при чём. Вообще иначе, чем РС определяется.

Изменения не в ФЗ, а в стандарты, судя по всему лоббировать придётся. Результаты опроса показывают, что это необходимо. Тут почти полное единство. Правда есть экстравагантные ответы, типа "Про НДС в РС говорить ничего не надо. Такого вопроса нет. РС по определению без НДС". И полностью обратный.
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, March 30, 2019 2:52:25 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
blinov-a-v сообщал(а):

"Where the client is not registered for VAT (such as a private individual) the total fee including VAT should be stated".
(Если клиент не является плательщиком НДС (такой как физическое лицо) должна быть указана совокупная величина сборов включая НДС)

Вот не понял.
Ну, клиент - заказчик - физлицо. С чего бы он не плательщик НДС? Ещё какой плательщик. В России, по крайней мере. Может где-то в гейропах физлица НДС не платят?
А у нас он неполучальщик НДС.
И что надо указать сверх той суммы, что он получит без НДС? Нуль.
В начало
 
blinov-a-v
От: Sunday, March 31, 2019 11:56:03 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Но укажите какой НДС в результате содержится.


Максимум, что может оценщик, это указать на сам факт вероятного содержания НДС в цене сделке, которая будет заключена в отношении объекта оценки в рамках предполагаемого использованием результата оценки. Факт, а не размер. Кстати, то же написано в TEGOVA ("are or are not included" = "включены или нет"). Что совершенно логично, каждый должен заниматься своим делом; оценщик не должен брать на себя функции бухгалтера заказчика. Если оценщик имеет такое желание и соответствующую квалификацию - почему бы нет, но не следует называть это оценочной деятельностью и тем более обязанностью оценщика.

Вообще говоря, тут тонкая грань. Например, ЗЗПП указывает на обязанность исполнителя услуг предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию об услугах, обеспечивающую возможность их правильного выбора. Я понимаю это так: если имеются аспекты, которые влияют на саму возможность использования результатов оценки, о них следует сообщить (например, что оценка РС едва ли нужна для наследования недвижимости, если есть кадастровая стоимость на нужную дату). А вот насколько эффективно заказчик будет использовать результаты оценки - это его дело. Если сам не попросит дополнительных пояснений. Так и с НДС: прямой обязанности нет, но сообщить о факте его возможного наличия - следует. Все остальное - уже не оценка.
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, March 31, 2019 1:26:31 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Вот практический пример.
Оцениваем офисный дом.
Аналоги 10 штук все имеют цены более 800 лямов. Во всех 10 объявлениях чётко указано, что цены включают НДС. Все на земле в аренде у города.
У меня вопрос. Какими спец. познаниями надо обладать, чтобы определить, что усреднённый результат будет включать в себя НДС?
Какая тут "тонкая грань"? Где она?
Но, собственно, дело хозяйское, что считать оценочной деятельностью, а что не считать. Пока про НДС и в самом деле ничего нигде у нас не написано. Я считаю. И я такой совсем не один.
В начало
 
blinov-a-v
От: Sunday, March 31, 2019 3:20:33 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
Грань в том, какие дополнительные (не обязательные, но полезные для клиента) вещи следует писать в отчете об оценке, а какие нет. Указать на наличие НДС - разумно (только не в составе РС, а в цене будущей сделки), указывать сумму НДС - весьма опрометчиво, а совершать с этим возможным будущим НДС какие-то действия уже сейчас (например, "очищать" от него РС) - это за гранью.
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, March 31, 2019 3:44:45 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Не. Не за гранью. Как раз нормально. Отвечает вызовам текущего момента. Череп
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005