|
|
|
Борис Ф
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/8/2006
Сообщений: 21
Местонахождение: Москва
|
Добрый вечер, уважаемые коллеги!
Цель оценки в ТЗ: определение рыночной стоимости права пользования, выраженное величиной годовой ставки арендной платы за объект оценки.
Собственник участка: РФ.
Оцениваю годовую арендную плату за ЗУ под БЦ в Москве.
Проводил аналогичную работу в 2015 году, когда еще действовала прошлая редакция Постановления Правительства РФ №582 от 16.07.2019 г. Тогда для получения искомой величины необходимо было тупо умножить стоимость участка на ставку рефинансирования ЦБ на начало года.
Сейчас методика поменялась с 01.01.2009 г.
6. Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.
В данном случае необходимо стоимость права аренды (я так понимаю со стороны арендодателя) поделить на срок договора.
И тут начинают терзать некоторые сомнения.
В 2015 г. условный участок стоил 170 млн.руб., умножаем на ставку рефинансирования 8,25% и получаем 14 млн.руб./год
Сейчас участок стоит плюс-минус тех же денег. Делим 170 млн.руб. на 49 лет и получаем 3,5 млн.руб./год Я как то не верю в бескорыстность государства.
Второй вопрос в разнице права собственности и права аренды участка, владельцем которого является РФ. В Москве подавляющее большинство участков под коммерческой недвижимостью принадлежит государству, а собственник улучшений заключает договор аренды. Соответственно вычленяя из стоимости комплекса стоимость улучшений у меня остается стоимость права аренды на этот самый участок и никаких дополнительных корректировок вносить соответственно не требуется.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Вы подумайте сначала.
1. оцениваете РС?
2. можно ли продать / купить право аренды ЗАСТРОЕННОГО участка? Кто и зачем нафик его купит? Арендатор своё право продать не может 100%. А государство - арендодатель - аналогично. Частный арендодатель может теоретически.
Посмотрите
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=15307
|
|
|
Борис Ф
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/8/2006
Сообщений: 21
Местонахождение: Москва
|
Безусловно, если рассматривать такую продажу с практической точки зрения, то она не пройдет. Однако, в "Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной
платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" совершенно недвусмысленно написано про рыночную стоимость права аренды застроенного участка.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Это не с практической, а с законной точки зрения. Никому кроме владельца ОКС, и никто, кроме владельца ОКС. Его исключительное право.
А те, кто пишут такое, просто законов не читают. Или смысла их не понимают.
Кстати, недавно смотрели предложения на продажу незастроенныов участки под ТЦ на Ярославке. Разницы в аренде они, или в собственности нет.
Заказчику выкуп права долгосрочной аренды участка предложили по цене участка в собственности (МосОблБТИ оценивало).
Моё мнение - право аренды арендодателя имеет РС только, если ставка выше рынка. Что опять же исправимо судом по иску арендатора.
|
|
|
Борис Ф
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/8/2006
Сообщений: 21
Местонахождение: Москва
|
Ок, а как бы вы решали такую задачу в рамках новой редакции правил?
Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Приравнял бы право собственности к праву аренды арендодателя. Всё равно ничего кроме права собственности там нет.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Если РС собственность = РС аренды, то по алгоритму из постановления рассчитайте аренду на 1 день и на 49 лет, результат удивит всех )
Алгоритм расчета в постановлении писали видимо не очень умные люди
ПС. Кстати, если я правильно помню прошлое постановление, то по нему оценщик определял только РС объекта, умножение на ставку рефинансирования и получение таким образом ставки аренды, делали сами чиновники на основании РС из отчета
|
|
|
Guest |