Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

К вопросу о расчете ставки капитализации Опции · Вид
Андрей П.
От: Sunday, August 04, 2019 8:44:33 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/4/2019
Сообщений: 1
Местонахождение: Москва
К вопросу о расчете ставки капитализации
В соответствии с требованием ФСО 7 (п. 23):
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;
В соответствии с требованием ФСО 7 (п. 22):
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Таким образом, расчет ставки капитализации в соответствии с требованиями ФСО 7 должен быть определен на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
Обоснованный расчет ставки капитализации для конкретного объекта оценки может быть проведен только при полном соответствии рыночной стоимости (цены) аналога и доходов (рыночной ставки арендной платы, скорректированной на недозагрузку, недополучение арендных платежей, эксплуатационные и коммунальные расходы, налоговые выплаты – для получения чистого операционного дохода) объектов-аналогов и объекта оценки.
В связи с тем, что на рынке не может быть объектов, абсолютно идентичных объекту оценки по всем характеристикам (с учетом требуемых корректировок на обязательное уторговывание, учет условий рынка и условий финансирования, расположение и техническое состояние, экономические характеристики и прочие отличия аналогов и объекта оценки), расчет ставки капитализации для каждого конкретного объекта оценки может быть проведен только на основании соотношения скорректированных величин ставок арендной платы аналогов и скорректированных цен (продажи или предложений к продаже) аналогов, которые в соответствии с требованиями ФСО 7 п. 22ж могут быть определены с использованием сравнительного подхода к оценке.
Использование в рамках доходного подхода справочных статистических (обобщенных) данных (метод экспертных оценок) при наличии достаточно развитого рынка продажи и аренды объектов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки, возможно лишь при конкретном указании в Справочнике всех характеристик объектов, для которых предлагается данная конкретная ставка капитализации (включая рыночные условия, расположение, технические и эксплуатационные характеристики и т.п.).
Использование усредненных данных Справочников (без указания проводимых при расчете ставок капитализации корректировок при наборе статистических данных и сделанных допущений) скорее всего не позволит правильно определить соотношение выбранного Оценщиком дохода от недвижимости и рыночной стоимости объекта оценки.
Как правило, при применении ставок капитализации, указанных в Справочниках для определенного типа недвижимости, при капитализации чистого операционного дохода приводит к значительному отличию результатов доходного подхода от результатов сравнительного (как правило, в меньшую сторону), что вынуждает оценщиков обосновывать такое большое расхождение, придавать необоснованно низкий вес результату доходного подхода или отказываться от него при согласовании результатов.

Единогласное мнение членов Совета РОО (заседание от 25.07.2019 г.) обязывает, во исполнение требований ФСО 7, расчет ставки капитализации проводить только на основании аналогов, предлагаемых одновременно к продаже и аренде на рынке. К сожалению, абсолютно идентичных объекту оценки по всем характеристикам таких аналогов не может существовать. Таким образом, предполагается наличие предпосылок и обоснования со стороны Экспертов-членов Совета РОО (при документальном подтверждении этого мнения м внесения соответствующих рекомендаций для корректировки ФСО 7) для полного отказа от использования доходного подхода к оценке.
При допущении расчета ставки капитализации на основании скорректированных цен предложения к продаже и ставок аренды других аналогов, не используемых при определении рыночной стоимости аналога (в рамках сравнительного подхода) и рыночной ставки арендной платы (в рамках доходного подхода), скорректированные значения стоимости и ставки аренды при корректном проведении корректировок будут аналогичны.
Таким образом, в соответствии с требованием ФСО 7, п. 23в, наиболее приемлемым значением ставки капитализации является усредненное значение (среднее, мода или медиана) соотношения скорректированных ставок аренды аналогов, определенное в рамках доходного подхода (с применением сравнительного подхода) и скорректированных цен предложения аналогов, определенных в рамках сравнительного подхода.
Интересует мнение Членов Совета РОО, Экспертов и практикующих Оценщиков.

В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, August 04, 2019 10:43:00 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,383
Местонахождение: Резиноподобная
Проблем с определением СК вообще где бы то ни было нет. От слова совсем.
По объявам о продпже объектов арендного бизнеса (ЧОД реальный, цена запрашиваемая). Всё опубликовано, рассказано давно.
Только вот для МО (торговые) определили по 40 объявам, как среднюю. Интервал широкий, да.
А определяли и для Новосиба, и для Краснодара, и для Красноярска...
Туфта это всё. Нет там никаких проблем.
И со сходимостью результатов ДП и СП проюлем тоже нет. Более 10% расхождения уже не оя. хорошо, щетаю.
Для МО, о чём выше, совпадение результатов - менее 1% было. Никому не говори

ПС. А мнение членов совета РОО логичнее спрашивать в ФБ РОО. А здесь они оч. редко и только 2 пояаляются.

В начало
 
Геннадий
От: Sunday, August 04, 2019 11:17:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,866
Местонахождение: Кашира
Слуцкий сообщал(а):

А определяли и для Новосиба, и для Краснодара, и для Красноярска...
Туфта это всё. Нет там никаких проблем.
И со сходимостью результатов ДП и СП проюлем тоже нет. Более 10% расхождения уже не оя. хорошо, щетаю.
Для МО, о чём выше, совпадение результатов - менее 1% было. Никому не говори

ПС. А мнение членов совета РОО логичнее спрашивать в ФБ РОО. А здесь они оч. редко и только 2 пояаляются.



Это Вы хорошо загнули - города.

А про деревни?

Тут есть деревенька в 100 км от МКАД, расположена прямо почти на трассе, только до нее 4-5 км по грунту, доступность для транспорта месяцев 6-8 в году, если конечно не вездеход.

Там магазин продают.

В районе три аналога по местоположению, но там нет магазинов.

С чем сравнивать будем, что бы и в продаже и в аренде?

Во, забыл. Есть аналог с магазином. Там дворов может с десяток, и магазин.
Дворов было больше, но москвичи всю деревню скупили, такой маленький семейный уголок. Дорогу отсыпали щебнем сами, там около 3 км.

Очень большое сомнение что магазин там кто нибудь купит.


Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании