Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
оценка вспомогательных помещений - лестничных клеток
|
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,093
Местонахождение: Москва
|
Eugene сообщал(а):Справочники - полезная вещь, при правильном использовании. Требуется не бороться с ними, а оговорить пределы их применения, например: явно ввести ограничение на использование коллективного экспертного мнения на активных рынках при наличии большого кол-ва потенциальных аналогов.
Поддерживаю. Еще примеры пределов применения:
- сумма модулей поправок не должна превышать интервал вариации исходной выборки;
- расчет статистических показателей (мат.ожидание, показатели вариации, корреляции и т.д.) допустим только для исходной выборки, а не для скорректированной (в дополнение к Вашему примеру - чтобы исключить профанацию, когда сначала поиграются с исходными данными, а затем рисуют красивые графики).
А еще я бы обратил внимание на две группы поправок:
1) Особенности самого объекта, существенно отличающие его от типичных для сегмента рынка (типичных для выборки). Тут поправки необходимы, в этом нет сомнений. Но применять их надо не к аналогам, а к результату обработки выборки. Классический пример такой поправки - поправка на торг при использовании выборки цен предложения.
2) Особенности аналогов. Это обычно и корректируют. И именно этим достигается псевдо-точность оценки. Вот это и нужно ограничивать.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Критерии качества результата будут. И корреляция будет, и стат. значимость и ещё там будут.
Про малые выборки всё правильно. Но малые/не малые - ниачём. Аналогов должно быть достаточно, а лучше больше, чем достаточно, а лучше существенно больше, чем достаточно.
Т.е. можно мало аналогов и с подбором их цен, и с подбором корректировок, только качества результата будет снижаться по мере сокращения числа аналогов и роста числа корректировок. Про всё это я уже писал. И про лимитированные ошибки писал. Коллеги нормально отнеслись.
Смысл будет в как можно большем числе аналогов и как можно меньшем числе корректировок. Вот ОММВ работаем вообще без корректировок. И работает.
Про требования к процессу оценки, включая, например, то, насколько в итоге можно корректировать - это впереди работа. Но вот например, в комиссионной экспертизе следствия по амурскому уг. делу (в суде сейчас уже) корректировки аналогов - зу осуществлены в 9 - 21 раз. И вот на основе такой экспертизы тётку посадить хотят.
Мне вот другое интересно: почему никто не ставит вопрос о коллективных исследованиях рынка? Кроме меня ес-но. Я вот корректировки рыночные публикую со всеми прибамбасами. А остальные только ноют про важность и полезность коллективной профанации.
Тем не менее, инициатива о сборе рыночных корректировок, определённых по определённым требованиям мною уже выдвинута (причем не только о корректировках, но и об отсутствии влияния факторов). РВЭЙ готов к сотрудничеству. Будем постановку задачи обсуждать с ними. По любому не пропадём, а доверие, глядишь повысим к своей работе.
Яскевич вон может поправит свой справочник из категории недопустимых источников инфо (а он туда 100% попадает вместе со всякими Статриэлтами) до приоритета второго уровня. Хотя сомнения есть у меня …
Но мозги надо будет перестраивать на рынок и учиться максимум брать с конкретной ситуации оценки.
А оценки СП на чисто экспертных корректировках приравниваются по качеству результата к оценке ЗП - минимальное качество. И как хотите.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Всё же поподробнее
Eugene сообщал(а):Справочники - полезная вещь, при правильном использовании. С этого всё и начинается. А критерии правильности каждый сам для себя сам и определяет. А потом у кого ресурса больше, тот и прав.Требуется не бороться с ними, а оговорить пределы их применения, Запрету подлежат только справочники с неясными источниками, скорее всего полностью липовые, парой - тройкой человек на коленке слепленные.например: явно ввести ограничение на использование коллективного экспертного мнения на активных рынках при наличии большого кол-ва потенциальных аналогов. Да и там не запрещаются, просто хоть на активных, хоть на пассивных рынках качество таких оценок будет оцениваться, как низкое. Только на пассивных рынках это низкое качество - следствие объективных причин, то на активных рынках показ врагом того, что можно было и лучше на рыночных данных, а вместо этого экспертная липа, то  и основание для заказчика требовать деньги взад.Некоторые корректировки без коллективного разума вообще не обосновать, например: скидка на торг. Только лучше коллективным разумом участников рынка пользоваться даже в этом очевидном вопросе. Что и надо организовать.В справочниках заложен здравый смысл, например: в виде перечня ценообразующих характеристик, Никто с этим и не спорит. Но на этом здравый смысл и заканчивается, зато спекуляции и профанации начинаются.если Вы на базе фактических данных докажете, что в данном конкретном случае какой-либо из них не имеет влияния, прекрасно, так тому и быть. Именно этим с год и занимаемся. Но уже чувствуем, что при условии лимитирования ошибок (средней и максимальной) это является метанием бисера и напрасной тратой времени. Всё и так уже учтено в лимитированных ошибках. Правда иногда в самом деле получается найти фактор, учёт которого снижает ошибки уже в пределах лимита, т.е. улучшает и без того приемлемый результат.Однако доказательства, выдавленные из малой выборки аналогов, ничем не лучше справочников. Малых это каких? В некоторых маловероятных для практики ситуациях 3 аналогов может быть достаточно для утверждения о том, что это с 95% вероятностью есть не случайный результат. Но всё равно чем больше аналогов, тем лучше. А больше 15 не получалось никогда при всё старании. У нас вообще нет ограничений по числу аналогов сверху. Только срок, за который надо сделать работу. Один раз месяц аналоги искали. Поначалу 4 было и их было достаточно, но потом ещё один вылез и стало ещё лучше.У меня, как наверное и у всех оценщиков, копится база данных по обработанным когда-либо объектам, если задаться целью манипулировать базой, то можно как доказать наличие какого-либо влияния, так и опровергнуть, зависит от "правильной" обработки Вот тут не понял. У меня тоже копятся. И что мне с них?
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|