|
|
|
Милана
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/17/2017
Сообщений: 18
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Добрый день. Верно ли рассчитана корректировка?
Корректировка на благоустройство зу (наличие забора), сборник "СтатРиелт"(https://statrielt.ru/):
Не огражденные - 1,0
Огражденные по периметру забором -(нижняя граница - 1,04), (верхняя граница -1,11), (среднее значение -1,07)
Расчет корректировки (объект без забора, аналог с забором): 1/0,07 = -6,54%
______________________________________________________________
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,519
Местонахождение: Москва
|
Знаю оценщика, которого за ТАКУЮ корректировку уволили с работы.
Стоимость забора никак не связана со стоимостью земельного участка.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Ну, допустим, при оценке недвижимости оценщик обязан учесть компоненты движимости, с ней связанные. Так что как поглядеть на связана / не связана. Забор - это нашефсё!
А слабо нормально посчитать затраты на возведение забора? Обязательно мутотень эту использовать? Вы ОБЯЗАНЫ проверить экспертную корректировку на соответствие рыночным данным. Если проверки нет - нарушение.
Только зачем проверять, если элементарно использовать эти рыночные данные.
ПС. Но сначала надо бы и в самом деле убедиться, что влияние забора имеет место быть.
|
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
|
Тут целое исследование надо проводить. О влиянии наличии забора на стоимость участка. В том числе доказывать или опровергать гипотезу, что вся разница только в затратах на его возведение. Естественно не абстрактного участка, а участка со схожим ВРИ и в том же регионе.
Оценщики, готовые это делать каждый раз в рамках бюджетов на оценку и в установленные сроки приглашаются мной на работу. Вэлком в личку.
|
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Вы ОБЯЗАНЫ проверить экспертную корректировку на соответствие рыночным данным.
Тут все зависит от того, что в справочнике (Статриэлт, СРК/СРД, Лейфер и др.) в преамбуле стоит. Экспертные ли там корректировки или на основе рынка. То есть вполне возможно, что это корректировка уже и есть вывод из исследования рынка о влиянии забора на стоимость участка
Так что и проверять ее незачем, точно также как не проверяют, например, индексы КО-Инвеста (тоже справочник) и его удельные расценки на строительство.
|
|
|
Милана
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/17/2017
Сообщений: 18
Местонахождение: Санкт Петербург
|
В сборнике СтатРиелт указаны рыночные корректировки, дополнительный анализ не требуется
Вот есть письмо на их сайте:
https://statrielt.ru/images/otvet.png
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
На самом деле всё довольно не сложно.
Показываем же, например, отсутствие влияния мебели на цены элитных коттеджей, типа права аренда/собственность ЗУ, удалённости от метро в пределах 1 км, ВРИ торговое / пром на цены ЗУ, выходящих на Ярославку. Ничего там военного нет. Надо просто набрать с десяток аналогов.
А то, что написано в справочнике скоро никому интересно не будет. Если нет исходных данных, алгоритма и процесса их обработки - не допустимый источник инфы для оценки.
Вчера презентовались в Синергии на конфе.
|
|
|
Павел_Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
|
Я не считаю это чем-то сложным.
Можно взять и сделать.
Но оценка - коммерческая деятельность, а не научная.
Бюджета на такие исследования не выделяют.
Если этот ваш документ будет должным образом утвержден, станет обязательным, то в идеале все будут в равных условиях. 
Вчера только видел результаты тендера. МСФО. 1000 объектов разной нежилой недвижимости. По всей России. С осмотром. Срок 3 недели. Выиграла некая фирма за 500.000 руб.
Очень завидую предпринимательским талантам ее владельцев. Организовать бизнес-процессы таким образом, чтобы за 500 руб. сделать осмотр и оценить, согласовать с заказчиком и EY и остаться в плюсе.
А может быть они еще и справочники не будут использовать, а будут по рынку считать (это же не сложно). Вообще боги
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Я никому не завидую и ничьи деньги не считаю. Но если взять рейтинг по выручке и посчитать выручку на одного оценщика в мес. в среднем по всем компаниям, то за те деньги надо выдавать качественный продукт, основанный на рынке, а не на экспертных оценках. Так что в среднем эффективность и прибыльность ОД вполне себе нормальная. Я даже не беру компании с выручкой по неск. лямов на 1 оценщика в мес. Явный схематоз. Но то, что все пупок надрывают за копейки - не правда. Просто отнюдь не все в части коммерциализации умеют работать. И равняться на них просто глупо.
Документ будет сначала рекомендуемым. Потом апробация в общероссийском масштабе. Я, например, предлагаю в обязательные проверки вменить. От 1 отчёта в год никто не помрёт.
Будет ли он обязательным, не уверен.
Но вот вопрос: а если есть рекомендации, то почему ими бы и не пользоваться? И уж по крайней мере, отчёты с выполненными рекомендациями, не ровня отчётам, выполненным без выполнения рекомендаций.
|
|
|
Стриж
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/23/2017
Сообщений: 118
Местонахождение: Мыс доброй надежды
|
Павел_Лазарев сообщал(а):Я не считаю это чем-то сложным. Вчера только видел результаты тендера. МСФО. 1000 объектов разной нежилой недвижимости. По всей России. С осмотром. Срок 3 недели. Выиграла некая фирма за 500.000 руб. Очень завидую предпринимательским талантам ее владельцев. Организовать бизнес-процессы таким образом, чтобы за 500 руб. сделать осмотр и оценить, согласовать с заказчиком и EY и остаться в плюсе. А может быть они еще и справочники не будут использовать, а будут по рынку считать (это же не сложно). Вообще боги
это сплошь и рядом, торги превращены в рейтинг демпинга и усе. Качество работ будет "О". Давно на это махнул рукой, да еще и вход на площадку платный. Так сказать для категории "избранных". Думать не надо, все путем, специально для НИХ
|
|
|
Стриж
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/23/2017
Сообщений: 118
Местонахождение: Мыс доброй надежды
|
Коллеги, нужен совет, может есть у кого чего...Суть такая, нежилое здание со стенами из пеноблоков, аналоги с кирпичными стенами. Оценка делается на март 2016 года (оспаривание). Вроде как напрашивается такая корректировка на отличие стен, но в существующих справочниках на ту дату оценки ничего нет (есть на сэндвич, дерево). По жилым домам такая корректировка существует (0,88 Справочник 2016 Лейфер), но ее же как "пришить" к расчету по нежилому? Может у кого есть что нибудь, адекватная информация или соображения? Подскажите, пожалуйста
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 2,839
Местонахождение: Коломна
|
Стриж сообщал(а):Коллеги, нужен совет, может есть у кого чего...Суть такая, нежилое здание со стенами из пеноблоков, аналоги с кирпичными стенами. Оценка делается на март 2016 года (оспаривание). Вроде как напрашивается такая корректировка на отличие стен, но в существующих справочниках на ту дату оценки ничего нет (есть на сэндвич, дерево). По жилым домам такая корректировка существует (0,88 Справочник 2016 Лейфер), но ее же как "пришить" к расчету по нежилому? Может у кого есть что нибудь, адекватная информация или соображения? Подскажите, пожалуйста
Как вариант: издать следующий справочник с корректировками....
|
|
|
Стриж
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/23/2017
Сообщений: 118
Местонахождение: Мыс доброй надежды
|
тут речь о 2016 годе, новое к учету не принимается
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 2,839
Местонахождение: Коломна
|
Стриж сообщал(а):тут речь о 2016 годе, новое к учету не принимается
Шутка ведь....
Новый справочник, а данные на 2016 год - в чем проблема?
Щас справочниковделмастера кинут опросник, кто-то туда накидает цифирок, затем "верчу-кручу" и опля справошник за 2016 год))))
|
|
|
Стриж
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/23/2017
Сообщений: 118
Местонахождение: Мыс доброй надежды
|
Дааа... Опля это имеет место быть. тут вчера отчет принесли, оценщик оценил 9 разных объектов недвижимости за раз, сложил площадь и посчитал как один объект. А затем в долях ОПЛЯ разделил и получил стоимость каждого. Во как. Как вообще такие оценщики по земле ходят, удивляюсь. И хоть бы чё
|
|
|
Admiral
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/9/2007
Сообщений: 25
Местонахождение: Москва
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Знаю оценщика, которого за ТАКУЮ корректировку уволили с работы.
Стоимость забора никак не связана со стоимостью земельного участка.
Интересно, а за что увольнять?
Такая же умозрительная корректировка как и ряд ваших.
Вот вы, например, аж с 2014 г. перестали приводить корректировку на снос зданий или строений. Неужели пересмотрели свою позицию?
Или из-за ее применения тоже кого-то уволили?
|
|
|
Guest |