Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка качества результата оценки рыночной стоимости в виде конкретного числа, определение интервала Опции · Вид
blinov-a-v
От: Thursday, November 21, 2019 11:38:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 852
Местонахождение: Москва
АА, а почему бы "чистым статистикам" вешаться от Спирмена? Это не манипуляция с исходными данными, это анализ нового набора данных, которые получены на основе исходной выборки единообразно по заранее заданному (до формирования выборки) алгоритму. Математические абстракции - это нормально; удельные показатели - это ведь тоже абстракция, и ничего страшного. А не нормально - "экспертные" поправки на этапе формирования выборки: произвольный ("экспертный") способ выбора данных и/или произвольная ("экспертная") корректировка отдельных данных. Вот за это в статистике бьют.

Про вероятность 50% - понятно. А вот вероятность неслучайности 95% и 90% (в таблице с оценкой качества) - как рассчитана?

Про примеры не только я говорил, кстати. Проще надо. Желательно, совсем просто, как справочники. Иначе не привьется. А хорошо бы привилось, чтобы направление было правильное. Тогда, если кому-то хочется глубже копать (в правильном направлении) - тот сам разберется. Про Монте-Карло для затратника из той же оперы: или признаешь, что точность низкая, или сам рассчитываешь - какая она, если можешь.
В начало
 
blinov-a-v
От: Thursday, November 21, 2019 11:42:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 852
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Результат оспариваемой оценки может быть оспорен только оспаривающей оценкой или иным документом доказательственного значения, результат которой (которого) лучше обоснован (доказан) и более достоверен.


Вот за это отдельное спасибо.
В начало
 
Геннадий
От: Thursday, November 21, 2019 11:47:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,866
Местонахождение: Кашира
Заседание вершителей судеб.
Главный создатель мира – «Ну как, Красиво?»
Странный – «Да облака что надо, красиво выглядит»
Тот самый – «А что это уже работает? Кроме картинки, другой результат есть?»
Присутствующая – «Может у оценщиков спросить?»
Главный – «Хорошо, спросим.» двигает своей дланью животворящей и вылавливает из облака.
Явление первое было какое-то странное, чумазый, с рейкой на одном плече, с рюкзаком за плечами и чего-то в коробке на правом плече.
Главный – «Ты кто?»
Явление – «Оценщик»
Главный – «Оценщик всего, наверное?»
Явление – «Нет, по автомобилям»
Главный – «А чего такой чумазый»
Явление – «С осмотра я, кто-то туману напустил, мокро, сыро, ни чего не видно, пот и пришлось под машиной на брюхе ползать»
Главный – «Ну так уж совсем и плохо»
Явление – «Вы тут на солнышке сидите, облаками любуетесь, а спуститесь в низ, там ни чего кроме сырости и тумана, ходишь на ощупь не знаешь, что правильно и куда идти, пакость одна»
Странный – «А вызнаете, что это мы создали эту красоту»
Глаза у явления заблестели, зубы оскалились, снимет с правого плеча ящик и размахивая им надвинулся на компанию.
Компания скрылась в тумане.
Явление прицелилось, увеличило скорость вращения ящика и запустило его вслед, дождавшись характерного звука поражения цели, довольный удалился.

Действие второе те же, там же, в тех же позах.
Странный почесывая затылок – «Прицельно кидал, на звук, наверное»
Главный – «Посмотри, чем он в тебя запустил»
Странный с кряхтение достает из под …. Ящик, открывает. Когда присутствующие смотрели на странного, ни у кого не возникло сомнения в его кличке, изумлению на лице не было предела и эта гримаса была крайне странной – «Бусоль, геодезическая буссоль»
Тот самый – «А ты откуда знаешь, геодезист что ли?»
Странный – «Тут на крышке написано. Зачем оценщику автомобилей буссоль? Подрабатывает, наверное».
Главный – «Странный ты какой то, кто же свой инструмент разбрасывать будет? Щас разберемся». Делает характерный жест и появляется второй.
Главный – «Ты кто?»
Второй – «Оценщик»
Главный – «Оценщик всего, наверное?»
Второй – «Нет, по квартирам, некогда мне здесь с вами, с коллегами туман разгоняем, напустил кто то, знали, убили бы». Развернулся и удалился в туман.
Главный – «Какова птица, франт, а туда же туман разгонять, не для того облака создавал». Обращаясь к тому самому – «Исключите его»
Тот самый – «Не за что, на него ни одной жалобы»
Главный щелкнул пальцами, из тумана появился неизвестный, склонился в почтительной позе и некоторое время о чем-то шептался с главным.
Главный обращаясь к тому самому – «Жалобы будут, дальше твоя работа» Ладно поищем еще.

Третье явление было настолько интересное, что в пору кличку странный ему присвоить – в драных джинсах, косоворотке, на голове ирокез, в ушах наушники, идет неуверенной походкой еще и дергается.
Главный – «Ты кто?»
Третий – «Оценщик»
Главный – «Оценщик всего, наверное?»
Третий – «Дедуль, а ты догадливый»
Главный – «Всего, всего?
Третий – «Всего, всего, а что есть заказы?»
Главный – «Заказы есть, но, по-моему, ты пьяный»
Третий – «Это мы с корешами первую годовщину окончания института отмечали».
Главный – «И что, за год научился все оценивать?»
Третий – «Почему за год? Нас в институте научили».
Присутствующая – «В каком институте так готовят».
Дальнейшего не ожидал ни кто – третий изменился в лице, гримаса ужаса была настолько сильной, что ужас почувствовали все присутствующие. Третий с воплем «Оно разговаривает» скрылся в облаках.

Действие четвертое те же, там же, в тех же позах.
Главный – «Надо же, одна мысль выдать адрес секретного институты привела его в ужас».
Странный подводит итог – «Что мы имеем ?» Его попытку выступить с аналитическим опусом обстановки прервал Главный.
«Это что еще за чудо?» Воскликнул Главный, видя как из облаков еле еле передвигая ноги выползает незваное чудо.
«Да, да, чего припелся» вторит присутсвтуящая.
Чудо – «Так вас искал, есть предложение»
Тот самый – «Какое позволите узнать?»
Чудо – « создал теорию ликвидации справочников методом статистического анализа гипертрофированных форм аномально отличающихся претендентов на аналоги с учетом диверсификации распределения квантовых полей»
Главный взмахнул дланью, Чудо превратилось в туман, не успев достичь плотности облака, растворилось в воздухе – «Много тут было ликвидаторов, а нам за справочники деньги платят» в сердцах, сожалея о гибели души незадачливого новатора, заявил главный.

Дальнейшее содержание совещания неизвестно, у жучка, заложенного в карман Главного, закончилась батарейка.

Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, November 22, 2019 9:01:48 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,383
Местонахождение: Резиноподобная
А.В.
1. экспертные манипуляции с выборкой оцениваются низким качеством. корректировки, полученные на самой же выборке манипуляциями не считаются. корректировки, полученные из иных источников, но рыночных - хуже, но тоже не считаются манипуляциями. при этом, в статистике, может за это и бьют, а в оценке не будут, поскольку тут цель 100% оправдывает средства - как иначе ответить на сакральный вопрос "а сколько нужно аналогов?" я не знаю. есть альтернативные предложения?
2. вместо вероятности 95% можно поставить уровень стат. значимости 5%, вместо 90% - 10%. но сложно объяснить, что рост уровня значимости - хуже, а не лучше.
3. "не буду я проще, и не надо ко мне тянуться" (с). про примеры я уже говорил. даже коллегам рассылал пример оценки ЕОН двумя подходами с расчётом критериев, интервалами по подходам, согласованием интервалов и пр. за мною дело не встанет. но примеры - отдельный труд коллектива авторов листов на 50. при этом, например, ДДП я не использую и примера у меня соотв-но, нет. придумать? качественные методы оценки (на кой то присутствующие в фсо7) я вообще без понятия, где я Вам пример возьму?.
4. повторяю, как только критерии для затратника будут, мы их тут же рассмотрим и введём, но, например, меня многие поддержат во мнении, что затратник - тоже вынужденная мера в отсутствии рынка и не более. соответственно оспаривание результатов сравнительного (для которого критерии есть) результатами затратного - есть не правильно, и об этом должно быть определённо сказано. оно и сказано.-
В начало
 
blinov-a-v
От: Friday, November 22, 2019 1:14:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 852
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
как иначе ответить на сакральный вопрос "а сколько нужно аналогов?" я не знаю. есть альтернативные предложения?

Альтернатива известна: если сама выборка не позволяет исследовать влияние некоторых ценообразующих факторов, то их и не надо учитывать. Вернее, их можно учесть на этапе выбора аналогов. То есть подумать, является ли отличие аналогов по данному ценообразующему фактору столь существенным, что они и не аналоги вовсе; а если все-таки аналоги, но влияние данного фактора из самой выборки установить невозможно (в том числе по причине малого объема выборки) - значит, эти различия просто одна из причин вариации в пределах полученного интервала неопределенности, наряду с целым рядом других причин, в том числе субъективных. И не надо пытаться искусственно сузить интервал неопределенности, вводя поправки неизвестной точности.

Про примеры. Да, время нужно. Но задачка интересная. Ведь, действительно, может оказаться, что не все так плохо с поправками. Но в том-то и дело, что в Ваших примерах таких многочисленных поправок нет. То есть Вы допускаете их возможность, но сами так не делаете. И я не делаю. Поэтому и не считал интервал неопределенности с учетом таких поправок. А хорошо бы от теории перейти к практике.

Значит, нужен пример отчета, где эти поправки есть. И на этом примере посчитать интервал, двумя методами: Монте-Карло и интервальным. Для начала достаточно отчета об оценке какого-нибудь достаточно типичного объекта только сравнительным подходом, с применением более 3-х количественных поправок к ценам аналогов, при количестве аналогов не менее 5 (но и не более 10, иначе следует уже многофакторную модель строить и с ней сравнивать, а мы сейчас о "классическом" сравнительном методе говорим). В идеале, для каждой поправки должен быть известен диапазон возможных значений и тип распределения (например: гаусс, релей, равномерное), но даже это можно самому установить (например, из того же справочника, откуда эти поправки). Тогда можно будет рассчитать интервал неопределенности результата оценки с учетом всех поправок, и сравнить его с показателями вариации исходной выборки. Если (как я предполагаю) показатели вариации результата с поправками будут выше, чем у исходной выборки - значит, поправки только вредят точности оценки. Если наоборот - значит, хотя бы какой-то смысл в них есть. И я первый это признаю.

Времени у меня не много, но на такое дело найду. Осталось найти отчет. Желательно такой, к которому не будет других замечаний, в том числе формальных. Например, с положительным заключением СРО.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, November 22, 2019 2:58:23 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,383
Местонахождение: Резиноподобная
С аналогами и корректировками вопрос интересный и отдельный - не задача именно этого документа. Следом надо браться за вообще ревизию подходов и методов.
Я вот точно могу сказать, что стоит принять за правило ориентацию на то, что видишь в конкретном месте в данное время, и придёт понимание того, что в справочниках туфта. Реально влияющих факторов раз-два, как правило. И корректировок много не требуется. И аналогов много не требуется. У нас их как правило с избытком.
Вот утверждаю, что для БЦ (ЕОН) у м. Кропоткинская А класс в пределах 1 км. всего 1 (один) ценообразующий фактор - площадь БЦ. Больше в пределах установленных норм ошибок не влияет ни-че-го. Ни площадь ЗУ, ни вид права на ЗУ, ни удалённость от метро, ни расположение в переулке / на улице. Можно ещё перебирать до бесконечности, но при имеющихся 11 аналогах (ещё пару, как выбросы выкинули) стат значимого влияния не-ту. Ошеломляющее открытие. Улыбка А просто надо не в справочники смотреть, а в рынок. Но в данный момент могут предъявить, что оценка - не про рынок, а про справочники. Высший пилотаж
Сейчас обсуждаем, требование о том, что необходимость каждой поправки должна быть обоснована, и если её введение не улучшает корреляцию и не снижает ошибку, то она не нужна. Это для оценки с недостатком аналогов будет особо актуально.
Но, повторюсь, с мтз - это немного из иной оперы.
Про Монте - Карло - к Нейману. Улыбка Он на Сочах опыт поимел. Там требования тоже не сахар, как он говорит.
В начало
 
blinov-a-v
От: Friday, November 22, 2019 3:26:42 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 852
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Сейчас обсуждаем, требование о том, что необходимость каждой поправки должна быть обоснована, и если её введение ... не снижает ошибку, то она не нужна.


Вот это и предлагал показать расчетом. Но если и так умным людям понятно, то хорошо.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, November 22, 2019 3:46:00 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,383
Местонахождение: Резиноподобная
Так я уже же показывал (статья про квазистат критерии) на данных Лейфера. Улыбка Но все статьи в пользу бедных ...
В начало
 
Владимир Коломна
От: Friday, November 22, 2019 4:54:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 486
Местонахождение: Коломна
Слуцкий сообщал(а):
Так я уже же показывал (статья про квазистат критерии) на данных Лейфера. Улыбка Но все статьи в пользу бедных ...

Сколько лиц, столько и мнений....все корректировки, проценты, "+" "минусы" и т.д. просто рассуждения, мнения отдельных лиц - вот и все...справочники как блины на рынке - каждый хвалит свой товар....была бы ответственность у составителей данных справочников - можно было бы и посмотреть сколько справочников осталось бы....вот этот раздрай и поливание друг друга еще раз указывает на необходимость регулирования государством данного сегмента.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, November 22, 2019 5:19:28 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,383
Местонахождение: Резиноподобная
Надо справочники экспертных корректировок от ГБУ по регионам издавать. Высший пилотаж Ихние блины хорошо брать будут. Но как ни крути, а экспертные данные должны быть проверены на рынок. Правда можно это требование и убрать.
Да и оценку РС недвижки им же и разрешить. Чего не разрешили, не понял.
Какой там конфликт интересов? О чём это вообще?
За гос. зарплату КС оценили. Потом им занесли по договору на оценку РС, они эту КС снизили до заданной РС. А если не снизят, зачем заносить? И так гармония наступит и счастье без мнений этих.
ГБУШников правда сажать будут за опускание КС, и на них иксперды трёханалоговые найдутся. Ну иак ведь и органам работа нужна. Премии, звёзды, должности.
В начало
 
Павел Лазарев
От: Friday, November 22, 2019 5:29:00 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 71
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Но как ни крути, а экспертные данные должны быть проверены на рынок. Правда можно это требование и убрать.


Вполне достаточно в предисловии к справочнику написать, что он сделан на основе обработки рыночных данных, как обобщение опыта и анализа... И уже никакая проверка не нужна.
Ссылки достаточно. Для особо дотошных принт-скрин в приложение.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, November 22, 2019 5:40:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,383
Местонахождение: Резиноподобная
Ну значит в предисловии к справочникам ГБУ так прям и писать.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, November 22, 2019 5:53:51 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,383
Местонахождение: Резиноподобная
blinov-a-v сообщал(а):
АА, а почему бы "чистым статистикам" вешаться от Спирмена? Это не манипуляция с исходными данными,


А.В. забыл пояснить.
Спирмен = по определению непараметрический показатель, т.е. свободный от вида распределения. Сопоставить с его помощью две корреляции не заморачиваясь видом распределения - самото. А вот определить его значимость невозможно. Так я понимаю.
Если нужна значимость, тогда эрквадрат и либо нормальное с Фишером, либо Стьюдента со Стьюдентом. Про иные типа логнормлального не в курсе.
В начало
 
blinov-a-v
От: Friday, November 22, 2019 7:14:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 852
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
blinov-a-v сообщал(а):
АА, а почему бы "чистым статистикам" вешаться от Спирмена? Это не манипуляция с исходными данными,


А.В. забыл пояснить.
Спирмен = по определению непараметрический показатель, т.е. свободный от вида распределения. Сопоставить с его помощью две корреляции не заморачиваясь видом распределения - самото. А вот определить его значимость невозможно. Так я понимаю.
Если нужна значимость, тогда эрквадрат и либо нормальное с Фишером, либо Стьюдента со Стьюдентом. Про иные типа логнормлального не в курсе.


Ну да, Спирмен дает корреляцию без необходимости принятия допущения о нормальности распределения. Но чем так плохо допущение о нормальности распределения? Ведь оно проверяемое! В отличие от многих других допущений, принимаемых оценщиками.
В начало
 
blinov-a-v
От: Friday, November 22, 2019 7:52:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 852
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Так я уже же показывал (статья про квазистат критерии) на данных Лейфера. Улыбка Но все статьи в пользу бедных ...


Там было показано, что увеличение количества аналогов при одновременном вынужденном увеличении количества поправок(свыше 3х) не приводит к повышению точности и достоверности оценки, а наоборот. Кто бы сомневался. И расчет нагляден. Но остается место для сомнения: а может, это поправки не правильные, а вот если бы были более точные и правильные справочники...

А можно так же наглядно показать (как я думаю), что точность оценки при количестве поправок более 3х в принципе никакая, то есть обычно даже ниже, чем исходная вариация цен. Логически это понятно: мы многократно умножаем вариацию результата, вводя в расчет переменные, которые сами характеризуются вариацией. Но делается это под эгидой уточнения результата. Парадокс.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, November 22, 2019 8:19:50 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,383
Местонахождение: Резиноподобная
В том то и дело, что допущение о нормальности проверяемое. С.А. Смоляк на эту тему хорошо говорит. А ну как оценщик примет без проверки (а он примет, даже не сомневаюсь), а враг покажет, что распределение скорее логнормальное? Автоматом вывод о недостоверности? А там аналогов 5-10 и говорить вообще о распределении не следует. Моё мнение - предположение о распределении только в крайнем случае. Вот показ значимости это тот крайний случай. Отбраковка выбросов, там практически все критерии под нормальность заточены - ещё один. Вот собственно и всё.
А про число корректировок полностью согласен. Интервальный анализ имеет в этой связи самостоятельную значимость. На ЕОНах можно и отрицательные РСы получить на минимуммах. Улыбка
Да собственно таблички значимости уже прозрачно намекают, что защитимую оценку с большим числом корректировок не получить, аналогов не хватит (о чём тут народ беспокоится). И это вынуждает ... И приходишь к открытиям, типа того, что ценообразующих факторов и в реале немного в конкретной ситуации оценки.
ПС. Кстати было показано, что в Мос и Лен областях корректировки на зарплату и численность населения - туфта. Ну и результаты корректирования в той статье не удивляют. Не может быть "более правильного справочника" в принципе.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, December 03, 2019 9:32:18 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,383
Местонахождение: Резиноподобная
Инфо о планируемом заседании Санкт-Петербургского научно-методического совета по оценке 9 января в 16 часов на тему:
«Методические рекомендации по оценке качества результата оценки, определение интервала стоимости. Существенность/несущественность расхождения результатов двух и более оценок»
Для он-лайн участия будет организована прямая трансляция заседания на You-Tube канале по ссылке: https://www.youtube.com/channel/UC4PXibXUGve2BNAe4QOowTg.
ПС. Докладывают Баринов, Кузнецов, Ласкин, Козин.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании