Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

расчет валовой коррекции Опции · Вид
ЯнаЧ
От: Thursday, May 21, 2020 2:04:58 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/21/2020
Сообщений: 3
Местонахождение: Новокузнецк
Всем здравствуйте! в сравнительном подходе, при расчете рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж, рассчитываю весовой коэффициент как сумму корректировок, взятых по абсолютной величине. Корректировки ввожу в коэффициентах а не в процентах. Если корректировку не ввожу в аналог, то в описании прописываю: Корректировка на то-то не производилась. Значение ценообразующего фактора равно 1.
по итогу, для расчета валовой коррекции суммирую все корректировки пр. 0,84+1(по факту это нулевая корректировка)+1,01+1+1=4,85, т.е. ввела 5 корректировок абсолютная величина которых равна 4,85
на крайней комиссии по рассмотрению споров о КС комиссией было заявлено, что расчет валовой коррекции выполнен не верно, пояснять больше ничего не стали
естественно, на основании валовой коррекции, идет определение весовых коэффициентов!!!
Как вы рассчитываете валовую коррекцию для определения весов?

В начало
 
Paradoks
От: Friday, May 22, 2020 10:03:19 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/8/2007
Сообщений: 779
а разве эти корректировки не перемножать надо?
Вы экзамен сдавали? Там же были такие вопросы и даже задачки .

Извиняюсь, если что то не так понял в вопросе :) Еще не проснулся :)

-
В начало
 
Eugene
От: Saturday, May 23, 2020 9:13:15 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,171
Местонахождение: Саратов
А как Вы перешли от такой своеобразной "валовой корректировки", которая вовсе не валовая корректировка, к весовым коэффициентам?
Есть у меня подозрение, что комиссия была права, и это прямо повлияло на результат... Улыбка
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Sunday, May 24, 2020 2:19:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,457
Местонахождение: Москва
Обычно во многих отчетах присвоения весов в сравнительном и доходном подходе производится витиевато:
- Учитывается количество корректировок;
- Учитывается общая суммарная корректировка;
- Учитывается близость местоположения и т.п.
Общий принцип присвоения весов должен основываться на постулате:
чем меньше изменилась первоначальная стоимость аналога, тем выше его вес.
Статистика говорит о влиянии количества корректировок: чем их больше, тем точность меньше. Но это об ошибках измерений.
Наилучший аналог - тот, чья первоначальная стоимость не изменилась (он "ОПТИМАЛЬНО" подобран в части влияния всех корректировок на стоимость объекта.
Поэтому, после проведения корректировок, скорректированная стоимость по каждому аналогу делится на первоначальную.
Получаются соотношения.
Минимальному соотношению присваивается наибольший ранг (при 4 аналогах этот ранг - 4).
Максимальному соотношению присваивается наименьший ранг (при 4 аналогах этот ранг -1).
Находятся веса: 4/(1+2+3+4) = 0,400......1/(1+2+3+4)= 0,100.
В начало
 
ЯнаЧ
От: Monday, May 25, 2020 1:34:26 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/21/2020
Сообщений: 3
Местонахождение: Новокузнецк
Eugene сообщал(а):
А как Вы перешли от такой своеобразной "валовой корректировки", которая вовсе не валовая корректировка, к весовым коэффициентам?
Есть у меня подозрение, что комиссия была права, и это прямо повлияло на результат... Улыбка


Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:

(1)

Где,
К – искомый весовой коэффициент;
n –номер аналога
- сумма корректировок по всем аналогам;
- сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;
- сумма корректировок 1 –го аналога;
- сумма корректировок 2-го аналога;
- сумма корректировок n-го аналога.
Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1/ , в результате получим


В начало
 
ЯнаЧ
От: Monday, May 25, 2020 1:38:55 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/21/2020
Сообщений: 3
Местонахождение: Новокузнецк
Paradoks сообщал(а):
а разве эти корректировки не перемножать надо?
Вы экзамен сдавали? Там же были такие вопросы и даже задачки .

Извиняюсь, если что то не так понял в вопросе :) Еще не проснулся :)

да!Корректировки перемножать!
но речь идет не об этом, не проснулись!!!!
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, May 26, 2020 1:22:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,171
Местонахождение: Саратов
Так суммируются или перемножаются? )))
Ищем валовую корректировку? Что такое корректировка? Видимо разница между двумя значениями.
Что такое используемый Вами коэффициент, на который нужно умножать для внесения корректировки? Видимо совсем не та "разница", что "корректировка".
Да, использовать коэффициенты вместо корректировок стало модно последнее время, так как они связаны математически.
Как от коэффициента перейти к корректировке? Видимо: корректировка = коэффициент / 1 - 1 = коэффициент - 1 (некоторые даже пишут: 1 - К, но это дает не верный знак корректировки в итоге), например, 0,85 - 1 = -0,15 или -15%.
Формула в Вашем сообщении не вставилась, но подозреваю, что там используется именно корректировка, которую как раз логично суммировать, а не перемножать, причем суммировать по модулю, то есть без учета знака.
Переход от "валового коэффициента" к весам... я такого еще не встречал, все же хотел бы увидеть формулу )))

В начало
 
Olegovich
От: Tuesday, May 26, 2020 8:10:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,711
Местонахождение: -
ЯнаЧ сообщал(а):
по итогу, для расчета валовой коррекции суммирую все корректировки пр. 0,84+1(по факту это нулевая корректировка)+1,01+1+1=4,85, т.е. ввела 5 корректировок абсолютная величина которых равна 4,85

не знаю что там у автора за методика ибо полностью все не изложено, но даже в том кусочке что написан - логики никакой нет. вообще никакой логики - что с этим результатом (4,85) потом не делай... ибо даже если и работать с такой сумой (хотя в целом сомнительный алгоритм) - то первое слагаемое должно быть 1,16, а не 0,84.
комиссия полностью права - расчет валовой коррекции выполнен не верно.
В начало
 
Olegovich
От: Tuesday, May 26, 2020 8:22:41 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,711
Местонахождение: -
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Обычно во многих отчетах присвоения весов в сравнительном и доходном подходе производится витиевато:
- Учитывается количество корректировок;
- Учитывается общая суммарная корректировка;
- Учитывается близость местоположения и т.п.
Общий принцип присвоения весов должен основываться на постулате:
чем меньше изменилась первоначальная стоимость аналога, тем выше его вес.
Статистика говорит о влиянии количества корректировок: чем их больше, тем точность меньше. Но это об ошибках измерений.
Наилучший аналог - тот, чья первоначальная стоимость не изменилась (он "ОПТИМАЛЬНО" подобран в части влияния всех корректировок на стоимость объекта.
Поэтому, после проведения корректировок, скорректированная стоимость по каждому аналогу делится на первоначальную.
Получаются соотношения.
Минимальному соотношению присваивается наибольший ранг (при 4 аналогах этот ранг - 4).
Максимальному соотношению присваивается наименьший ранг (при 4 аналогах этот ранг -1).
Находятся веса: 4/(1+2+3+4) = 0,400......1/(1+2+3+4)= 0,100.

Е.Е. начал как всегда за здравие (кол-во корректировок) и кончил за упокой (деление стоимостей)... в результате появился очередной бред. потому как если Вы один аналог скорректировали 1 раз на 10%, а второй 6 раз по 10%, при этом 3 раза в большую сторону и 3 раза в меньшую... какой аналог более похож на оцениваемый объект и какому аналогу по Вашему алгоритму будет присвоен больший вес?
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Wednesday, May 27, 2020 3:48:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,457
Местонахождение: Москва
Олеговичу
Пример:
Аналог №1 13 200 *1,1 = 14 520 Коэффициент изменения первонач стоимости + 0,10 в разнице
Аналог №2 10 200 *(1,1*1,1*1,1 * 0,9*0,9*0,9) = 9 897 Коэффициент изменения первонач. стоимости - 0,03 в разнице
Аналог №3 15 600 * (1,1*1,1*1,1* 0,9*0,9*0,9+ = 15 136 Коэффициент изменения первонач. стоимости + 0,03 в разнице

Аналоги №2 и №3 намного лучше Аналога №1, поскольку изменения первоначальной стоимости у них МЕНЬШЕ, чем у аналога №1.

Что ж ты, миленький, математику-то не учишь?
В начало
 
Eugene
От: Wednesday, May 27, 2020 4:44:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,171
Местонахождение: Саратов
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
...Аналоги №2 и №3 намного лучше Аналога №1, поскольку изменения первоначальной стоимости у них МЕНЬШЕ, чем у аналога №1...

Как верно намекнул Olegovich, разница первоначальной и скорректированной цены аналога не является показательной.
ОА №1 явно наилучший, т.к. отличается от ОО только по 1 характеристике и на 10% валовой коррекции.
ОА №№2,3 явно худшие аналогии, т.к. отличаются от ОО по 6 характеристикам и 60% валовой коррекции.
Естественно валовая коррекция должна определяться без учета знака корректировки, т.к. внесение корректировки в любом направлении - это искажение изначальных объективных рыночных данных, чем больше "искажений" (как "раз", так и "%") - тем "хуже" аналог

В начало
 
Eugene
От: Wednesday, May 27, 2020 5:04:30 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,171
Местонахождение: Саратов
ЯнаЧ сообщал(а):
Для этого необходимо...


https://www.facebook.com/groups/RASValuationCouncil/permalink/566661206847049/

Вложения:
Весовые коэффициенты для согласования оценок.pdf 93 KB, загружено: 143 раз.


В начало
 
Olegovich
От: Friday, May 29, 2020 11:00:13 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,711
Местонахождение: -
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Олеговичу
Что ж ты, миленький, математику-то не учишь?

с математикой у меня все хорошо. я этой самой математикой как раз и показал провал в логике. Eugene все описал выше - повторяться не буду...
ну и раз уж заговорили о математике - то отмечу, что и в второй части указанной методы - танцы с весами такие же по уровню как и танцы с бубном.
единственный плюс в таком расчете - это то, что при присвоении весов исключается деление на ноль в случае отсутствия корректировок у какого-то аналога. но это единственный плюс. минусов больше и они весомее:
1. веса получаются статичные и их размер не зависит от величины корректировки (ну или по иному - валовой коррекции) аналога... только указывает тенденцию и не более, что вполне годится показать студентам на начальной стадии обучения, но никак не красит специалиста.
2. если какой-нибудь дотошный проверялкин напишет замечание "выбор шкалы присвоения рангов при согласовании скорректированных цен аналогов не обоснован" - он будет прав, потому что ответить на это ему будет просто нечем... только по тому, что обоснования такой шкалы рангов (1-2-3-4) в принципе быть не может. да и с математической точки зрения, впрочем как и с логической, - такая шкала глупа.
-
если совсем тяжко осмыслить то, что я написал - приведу условный пример с наглядными цифрами:
допустим есть 4 аналога. валовая коррекция по которым: 1 - 3%, 2 - 4%, 3 - 24%, 4- 25%.
имеем по рангам веса: 1- 0,4; 2-0,3; 3- 0,2; 4 - 0,1. так?
а теперь вопрос: почему при разнице валовой коррекции аналогов 3 и 4 в 1% веса у них отличаются в 2 раза?, у аналогов 2 и 3 при разнице в 20% всего в 1,5 раза, ? при этом вес 3 аналога меньше веса первого в 2 раза, а вес четвертого меньше веса первого в 4 раза?
так что не надо мне рассказывать про математику... это глупо звучит от человека с уровнем знания математики на уровне 4 классов церковно-приходской школы.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Friday, May 29, 2020 7:22:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,457
Местонахождение: Москва
[quote=Olegovich][quote=Яскевич Евгений Евстафьевич ]Олеговичу

2. если какой-нибудь дотошный проверялкин напишет замечание "выбор шкалы присвоения рангов при согласовании скорректированных цен аналогов не обоснован" - он будет прав, потому что ответить на это ему будет просто нечем... только по тому, что обоснования такой шкалы рангов (1-2-3-4) в принципе быть не может. да и с математической точки зрения, впрочем как и с логической, - такая шкала глупа.
-


Ну что ж ты, миленький не только математику не знаешь, но и "операционную теорию измерений:

К примеру: В теории измерений различают пять основных типов шкал: наименований, порядка, разностей (интервалов), отношений и абсолютные. (Тип шкалы - набор признаков, классифицирующий данную шкалу измерений).

Такая ПИСАНИНА - ГЛУПА (отрицание общепризнанных научных шкал - показ своей малой образованности в данном вопросе).
В начало
 
Olegovich
От: Friday, May 29, 2020 9:29:45 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,711
Местонахождение: -
Е.Е. из всех шкал ты выбрал ту, в которой не учитывается масштаб? еще бы шкалу наименований предложил бы!
ну так давай, гений, продолжи свою мысль обоснования выбора шкалы... покажи свою мегаобразованность! а то перечислил и остановился....

В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Saturday, May 30, 2020 8:39:19 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,457
Местонахождение: Москва
Я показал ТВОЮ НЕОБРАЗОВАННОСТЬ.
А своими наработанными приемами оценки я делюсь с читателями и жду от них предложений по "параллельным" приемам (век живи...).
Форум существует для того, чтобы учиться в процессе дискутирования, а не для того, чтобы хаять все, что не нравится и в чем не разобрался, не предлагая НОВОГО.
В начало
 
Admiral
От: Sunday, May 31, 2020 7:59:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/9/2007
Сообщений: 24
Местонахождение: Москва
Авторитарная констатация фактов некоторых "гуру" напоминает две вещи:
1.
— Товарищ прапорщик, а крокодилы летают?
— Что!? Кто тебе такую фигню сказал?
— Товарищ майор.
— Товарищ майор?! Вообще-то, они летают, но низенько-низенько!
2. Есть только два мнения: мое и неправильное!
В начало
 
Olegovich
От: Tuesday, June 02, 2020 1:30:47 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,711
Местонахождение: -
да тут все уже в курсе, что на форуме есть только один гений, а остальные так… погулять вышли…
дискутировать с таким гением – себя не уважать.. да и какая может быть дискуссия, если наш гений заткнулся и не смог ответить ни на один вопрос…. и мысль свою развить дальше или подкрепить аргументами тоже слабо оказалось..
но только проблема в другом. людям свойственно доверять тому, что пишут в интернете.. ну не научилась еще большая часть анализировать написанное и ставить под сомнение… новички в оценке поначитаются умных слов гениев и начинают эту ахинею лепить налево и направо.. а потом удивляются почему к ним вопросы задают… а то, что у гения может быть маразм и пуля в голове – они и не подумают.
поэтому я, человек необразованный, и ничего не понимающий в операционной теории измерений, хочу пояснить к словам гения следующее:
во первых я нигде не писал про то, что шкал не существует… шкалы наименований и ранговые шкалы довольно широко распространены во многих науках: и в медицине, и в статистике, и в психологии, и в социологии, и в политологии … да много где.. но они отвечают только на вопрос «есть признак или нет» - для бинарных шкал ( «+» или 0) и «хуже – лучше» - для ранговых. они используются в ответах на вопрос, где нет конкретным числовых значений: «какое колесо лучше – круглое или квадратное?», «какой больной хуже – с кариезом или пульпитом?» да и в оценке многие используют ранговые шкалы и шкалы наименований например при согласовании результатов по подходам чтобы определить какому подходу присвоить тот или иной удельный вес… ибо нет там конкретных показателей, выраженных числами (тему про сходимость доверительных интервалов условно опустим). я например еще использую ранговые шкалы при выборе значения из диапазонов шкал экспертных оценок при определении физического износа.
но у указанных шкал одна отличительная черта – В шкалах порядка принципиально нельзя ввести единицы измерения, так как для них не установлено отношение пропорциональности и соответственно нет возможности судить во сколько раз больше или меньше конкретные проявления свойства. В таких шкалах одинаковым интервалам между размерами не соответствуют одинаковые размерности чисел, отображающих размеры. С их помощью можно найти вероятности, однако их нельзя использовать для суммирования, умножения и других математических операций!!! это общеизвестное математико-статистическое правило.
поэтому только олень будет использовать ранговые шкалы для определения весов аналогов при том, что у него есть конкретные числовые значения характеристик схожести/различия - кол-ва корректировок и/или сумм модулей корректировок ну и т.п. что из этого получается – я уже показал ранее на конкретном примере.
В начало
 
АНФ
От: Sunday, July 26, 2020 11:24:31 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,319
Местонахождение: Москва
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

Вопрос, какой аналог лучше?
Аналог №1 - 3 корректировки по +1%;
Аналог №2 - 2 корректировки: -50% и +50%.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005