Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

оспаривание ОКС (развалины) Опции · Вид
Ценитель прекрасного
От: Monday, September 21, 2020 9:50:45 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/21/2020
Сообщений: 5
Местонахождение: Пермь
Добрый день! Необходимо оценить для оспаривания кадастровой на 18 год ОКС - склад торговли, 1-этажное, площадь 1026 кв.м. (в выписке ЕГРН), по факту это развалины ( площадь по тех.паспорту 2020 год - 449,4 кв.м.). Не используется по назначению. Год постройки не указан в документах. Что бы Вы посоветовали?
В начало
 
Геннадий
От: Monday, September 21, 2020 2:05:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,140
Местонахождение: Кашира

Заказываете техническую экспертизу которая классифицирует объекты как развалины и оценивайте развалины, в чем проблема?


Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Владимир Коломна
От: Monday, September 21, 2020 5:32:24 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,114
Местонахождение: Коломна
Были ведь не развалины...
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Monday, September 21, 2020 6:28:51 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,458
Местонахождение: Москва
Я бы посоветовал посмотреть и сфотографировать
В начало
 
Геннадий
От: Monday, September 21, 2020 9:53:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,140
Местонахождение: Кашира
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Я бы посоветовал посмотреть и сфотографировать


А толку? Оценщик не имеет права и квалификации давать заключение о техническом состоянии объекта.

Тут коллеги обратились, нам говорят, что это не развалины и показывают фото.
Подтверждаю, не развалины, это жилой дом с состоянии предшествующем капитальному ремонту.


Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
ALEKSIII
От: Monday, September 21, 2020 10:56:49 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/5/2019
Сообщений: 63
Местонахождение: Челябинск
Геннадий сообщал(а):
Оценщик не имеет права и квалификации давать заключение о техническом состоянии объекта.


Все верно. Не нужно на себя лишнюю "ношу" брать. Тем более на прошлую дату.

В стандарте сказано:
и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик рассчитывает величину в потере стоимости. Таким образом, величину физ. износа (техническое состояние) должен рассчитывать (определять) квалифицированный специалист. Вопрос. Кто будет определять наличие функционального устаревания, а именно: соответствие ОКСа современным стандартам, недостающие или излишествующие элементы? Какой специалист в этом деле нужен? Архитектор, дизайнер, кто еще???
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, September 22, 2020 12:40:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,458
Местонахождение: Москва
1). Оценщик не имеет права что-либо измерять в натуре (д.б. поверенные приборы и соответствующий сертификат).
2). Оценщик РАССЧИТЫВАЕТ величины ВСЕХ износов, применяя методы оценки физических износов (срока жизни, дифференцированных износов по каждому конструкционному элементу и т.п.), методы расчета функциональных износов, внешних износов (КРОМЕ ОЦЕНЩИКА НИКТО НЕ ВЛАДЕЕТ ЭТИМ АППАРАТОМ РАСЧЕТА);
3). Оценщик имеет право назначать класс объекта недвижимости, оперируя набором квалиметрических параметров объекта и аналога;
4). Оценщик имеет право применять метод замещения в Затратном подходе, на базе подбора соответствующего аналога-заместителя (одного или нескольких) с соответствующими корректировками;
5). ФСО №1 позволяет Оценщику самостоятельно выбирать методологии оценки, ведущие к получению ответов на поставленные вопросы.....
В начало
 
Владимир Коломна
От: Tuesday, September 22, 2020 3:22:22 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,114
Местонахождение: Коломна
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

3). Оценщик имеет право назначать класс объекта недвижимости, оперируя набором квалиметрических параметров объекта и аналога;

Можете со ссылкой на нпа данное право оценщика показать?
В начало
 
ALEKSIII
От: Tuesday, September 22, 2020 7:27:40 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/5/2019
Сообщений: 63
Местонахождение: Челябинск
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

2). Оценщик РАССЧИТЫВАЕТ величины ВСЕХ износов, применяя методы оценки физических износов (срока жизни, дифференцированных износов по каждому конструкционному элементу и т.п.), методы расчета функциональных износов, внешних износов (КРОМЕ ОЦЕНЩИКА НИКТО НЕ ВЛАДЕЕТ ЭТИМ АППАРАТОМ РАСЧЕТА);


Раз "оценщик не имеет права ничего измерять в натуре", то есть - ни посмотреть, ни поторгать, ни понюхать, какими критериями он пользуется при расчете по каждому конструктивному элементу?
Вот например по нормативному сроку жизни для деревянных- 50 лет. БольшАя доля зданий имеют возраст (хронологический) около 100 и более лет. Если износ принимаем 100%, соответственно стоимость объекта должна быть нулевой, но здание еще функционирует и еще простоит сколько-то, значит и стоимость у него тоже есть (не нулевая).
Каким образом оценщик сможет определить этот износ? Необходимость в специалистах по износу?

"КРОМЕ ОЦЕНЩИКА НИКТО НЕ ВЛАДЕЕТ ЭТИМ АППАРАТОМ РАСЧЕТА (функц. устар.)". Кто определит необходимость учета этого устаревания, если оценщик не является специалистом в строительной сфере (требований современных строительных стандартов, тенденций развития архитектурных-планировочных решений)?
В начало
 
Ценитель прекрасного
От: Wednesday, September 23, 2020 11:15:08 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/21/2020
Сообщений: 5
Местонахождение: Пермь
Благодарю, за ответы, коллеги. У заказчика есть "Технический паспорт нежилого здания (развалины)" (дословно) на август 2020г. Износ указан 73,94%, даже площадь уже не 1026, а 449,4 кв.м.. Может есть какие-нибудь соображения, как доказать, что на 2018 год состояние оо не намного отличалось от сегодняшнего?
В начало
 
ALEKSIII
От: Wednesday, September 23, 2020 4:58:18 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/5/2019
Сообщений: 63
Местонахождение: Челябинск
Ценитель прекрасного сообщал(а):
Благодарю, за ответы, коллеги. У заказчика есть "Технический паспорт нежилого здания (развалины)" (дословно) на август 2020г. Износ указан 73,94%, даже площадь уже не 1026, а 449,4 кв.м.. Может есть какие-нибудь соображения, как доказать, что на 2018 год состояние оо не намного отличалось от сегодняшнего?


Посчитайте пропорционально износ на 2018. в тех паспорте есть объемы, площади. считайте по УПВС, учитывайте износ и вперед.
а осмотреть нужно, чтобы понимать, что это за здание было.
В начало
 
ALEKSIII
От: Wednesday, September 23, 2020 5:00:38 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/5/2019
Сообщений: 63
Местонахождение: Челябинск
Ценитель прекрасного сообщал(а):
Добрый день! Необходимо оценить для оспаривания кадастровой на 18 год ОКС - склад торговли, 1-этажное, площадь 1026 кв.м. (в выписке ЕГРН), по факту это развалины ( площадь по тех.паспорту 2020 год - 449,4 кв.м.). Не используется по назначению. Год постройки не указан в документах. Что бы Вы посоветовали?


Вы экзамены сдавали? Или Вы не оценщик?
В начало
 
Ценитель прекрасного
От: Thursday, September 24, 2020 7:56:30 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/21/2020
Сообщений: 5
Местонахождение: Пермь
Благодарю!
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, September 25, 2020 9:36:37 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,958
Местонахождение: Тула
оспаривать нужно указывая на кадастровую ошибку - неверный учет характеристик объекта (физизноса). Доказательства - техпасп. Пусть пересчитают. Если откажутся - в суд

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Ценитель прекрасного
От: Tuesday, September 29, 2020 9:43:57 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/21/2020
Сообщений: 5
Местонахождение: Пермь
Добрый день, уважаемые коллеги! предполагаю такой ход расчета (поправьте, если в чем-то ошибаюсь, пожалуйста):
Определяю затраты на замещение объекта оценки по методу сравнительной единицы точной копии оцениваемого здания.
Учитывая, что год постройки нигде не указан и износ 78%, использую таблицу срока эксплуатации и износа, определяю, что здание примерно таких годов и применяю УПВС 1969 г.
Применяю коэффициенты ценностной и климатический.
Индекс пересчета цен 1969 к 1984 г. с учетом территориального коэффициента.
Индекс цен на строительно-монтажные работы по характеристикам конструктивных систем зданий и сооружений на 01.01.2018 г. ("Индексы цен в строительстве "Ко-Инвест, Выпуск 102)
Определение прибыли предпринимателя.
Износ:
физическое устаревание - из тех.паспорта;
Функциональное устаревание - конструктивные недостатки и инженерное обеспечение. Как правильно сформулировать?Дайте подумать
Внешнее (экономическое) устаревание - ОО расположен в зоне соц.-эконом. развития с низкими показателями. Рассчитываю на основании коэффициентов уровня развития рынков недвижимости Пермского края.

А какое НЕИ при все при этом?Не понимаю

В начало
 
ALEKSIII
От: Tuesday, September 29, 2020 10:17:53 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/5/2019
Сообщений: 63
Местонахождение: Челябинск
Ценитель прекрасного сообщал(а):
Добрый день, уважаемые коллеги! предполагаю такой ход расчета (поправьте, если в чем-то ошибаюсь, пожалуйста):
Определяю затраты на замещение объекта оценки по методу сравнительной единицы точной копии оцениваемого здания.
Учитывая, что год постройки нигде не указан и износ 78%, использую таблицу срока эксплуатации и износа, определяю, что здание примерно таких годов и применяю УПВС 1969 г.
Применяю коэффициенты ценностной и климатический.
Индекс пересчета цен 1969 к 1984 г. с учетом территориального коэффициента.
Индекс цен на строительно-монтажные работы по характеристикам конструктивных систем зданий и сооружений на 01.01.2018 г. ("Индексы цен в строительстве "Ко-Инвест, Выпуск 102)
Определение прибыли предпринимателя.
Износ:
физическое устаревание - из тех.паспорта;
Функциональное устаревание - конструктивные недостатки и инженерное обеспечение. Как правильно сформулировать?Дайте подумать
Внешнее (экономическое) устаревание - ОО расположен в зоне соц.-эконом. развития с низкими показателями. Рассчитываю на основании коэффициентов уровня развития рынков недвижимости Пермского края.

А какое НЕИ при все при этом?Не понимаю


Эти вопросы нужно задать оценщику, который будет подписывать Ваш отчет)))
В начало
 
Ценитель прекрасного
От: Tuesday, September 29, 2020 11:11:02 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/21/2020
Сообщений: 5
Местонахождение: Пермь
ALEKSIII сообщал(а):


Эти вопросы нужно задать оценщику, который будет подписывать Ваш отчет)))

Уважаемый ALEKSIII, благодарю за внимание к моим вопросам. Если бы все было настолько очевидно и ясно, то меня бы здесь не было.
Полагаю, что форум существует для поддержи и помощи, а не язвительных изречений и упреков. Если нет желания написать что-нибудь полезное, можно просто проигнорировать.
В начало
 
Владимир Коломна
От: Tuesday, September 29, 2020 12:01:26 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,114
Местонахождение: Коломна
Ценитель прекрасного сообщал(а):

Полагаю, что форум существует для поддержи и помощи, а не язвительных изречений и упреков. Если нет желания написать что-нибудь полезное, можно просто проигнорировать.

Возможно и для поддержки и для помощи, но когда минимум инфы, то помощь становится "медвежьей услугой"))) В чем трудности обратится к юристу и оценщику за консультацией очно?

Возможно ваши пляски напрасны и всего-то нужно последовать совету Шогин В.?
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005