Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

И снова про аренду земли Опции · Вид
@лексей
От: Thursday, October 15, 2020 3:08:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/2/2010
Сообщений: 40
Местонахождение: Абакан
Приветствую!
Оценивается размер арендной платы незастроенного ЗУ (условно в год или месяц, но не принципиально).Участок расположен в зоне угольной добычи и строительство не предполагается.
Отправил отчет на экспертизу в СРО и у нас с экспертом возникли расхождения во мнениях.
Прошу помощи! Хотелось бы прийти к единой методике проведения такого рода оценок (структуре отчета).

1. Объект оценки
Значительно ранее, после изучения различных статей и отчетов прочих оценщиков, мною было использовано наименование объекта оценки - право пользования в течение месяца (года, дня и т.д.) земельным участком (помещением, частью помещения, зданием и даже оборудованием). В отчете это звучало - "...рыночная стоимость права пользования в течение месяца земельным участком, составляет...". Определяемая стоимость - рыночная стоимость. Вскоре было сделано замечание о том, что данное определение не соответствует понятию "рыночная стоимость", т.к. отсутствует возможность "отчуждения" (Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке...).Вроде бы логичное замечание, т.е. право пользования не совсем соответствует понятию объекта оценки! Позднее, после повторного изучения свежих статей (при том, что в данных статьях по прежнему использовались оба определения), мною было использовано определение из МСО - величина рыночной арендной платы (по умолчанию в отчетах я по прежнему указывал вид стоимости - рыночная стоимость, что по моему мнению не совсем верно). При оценке государственного имущества, мне было сделано замечание о том, что МСО не является обязательным для применения в РФ и что их интересует формулировка "рыночная стоимость", а не "рыночная арендная плата" (которая по своей сути и является стоимостью), ссылаясь на то, что в законе РФ присутствует только определение рыночной стоимости и во всех правовых актах указано, что необходимо определять рыночную стоимость.
Прошу обоснованно подсказать, как же все-таки правильно, и в случае если это "рыночная арендная плата", то какой вид стоимости указывается в отчете?

2. Подходы и методы оценки
Со сравнительным подходом и методами оценки, относящимися к нему, при расчете величины арендной платы (независимо от объекта аренды), все более менее понятно, есть рынок (сделки, предложения) - делаем, нет рынка - обосновано отказываемся.
Что касается метода оценки - метод компенсации издержек доходами А=РСзу*К (А-арендная плата в год, К-коэффициент капитализации)(еще его называют: метод рекапитализации, обратный от доходного). Мне не удалось найти какого-либо учебного материала или статьи, где было бы сказано, что «метод компенсации издержек доходами» относится к тому или иному подходу, по структуре он является обратным от доходного, по своей сути отражает позицию арендодателя (продавца в классическом варианте) и ближе к затратному подходу (по крайней мере я так указывал в отчетах). Эксперт заявляет, что это доходный подход. На сколько я помню (не смог найти первоначальный источник) метод доходного подхода (к сожалению не знаю названия метода) основан на дополнительной прибыли от всего проекта, в котором участвует объект аренды (мог не совсем корректно сформулировать).
Прошу обоснованно подсказать, как же все-таки правильно, и в случае если это доходный подход, тогда какие методы оценки арендной платы существуют для затратного подхода?

Заранее благодарен!
В начало
 
Eugene
От: Friday, October 16, 2020 9:38:18 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,173
Местонахождение: Саратов
Право пользования - вполне "отчуждаемое", то есть передаваемое право. Смена арендатора и есть процесс "отчуждения". Эксперт видимо подразумевает "отчуждение" объекта недвижимости, то есть реализацию права собственности со сменой собственника, однако в данном случае Вы оцениваете объект на другом праве, и это оцениваемое право может на возмездной основе передаваться 3-м лицам, то есть иметь рыночную стоимость
В начало
 
Бойков Андрей Викторович
От: Monday, October 19, 2020 12:28:14 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 43
Местонахождение: Санкт-Петербург
Здравствуйте! В соответствии с учебной литературой по оценке недвижимости (например: Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. 2009 г) метод компенсации затрат прошлых периодов (именно так он называется в книге) относится к доходному подходу, соглашусь с мнением эксперта.
В начало
 
@лексей
От: Tuesday, October 20, 2020 9:15:57 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/2/2010
Сообщений: 40
Местонахождение: Абакан
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):
Здравствуйте! В соответствии с учебной литературой по оценке недвижимости (например: Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. 2009 г) метод компенсации затрат прошлых периодов (именно так он называется в книге) относится к доходному подходу, соглашусь с мнением эксперта.


Спасибо!
В начало
 
@лексей
От: Tuesday, October 20, 2020 9:20:54 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/2/2010
Сообщений: 40
Местонахождение: Абакан
Eugene сообщал(а):
Право пользования - вполне "отчуждаемое", то есть передаваемое право. Смена арендатора и есть процесс "отчуждения". Эксперт видимо подразумевает "отчуждение" объекта недвижимости, то есть реализацию права собственности со сменой собственника, однако в данном случае Вы оцениваете объект на другом праве, и это оцениваемое право может на возмездной основе передаваться 3-м лицам, то есть иметь рыночную стоимость

Спасибо за ответ!
Но пока не удалось убедить эксперта. Если не сложно, можно расширить обоснование.
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, October 20, 2020 11:32:13 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,173
Местонахождение: Саратов
ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право пользования составная часть права собственности, собственник имеет полномочия передать это право третьим лицам. Соответственно имеет полномочия "отчуждать" право пользования, то есть этого права лишиться хоть и на временной, но возмездной основе (это уже трактовка терминов и смысла статьи из ГК, но с м.т.з. логичная). Права собственности так же можно лишиться временно: сегодня продал, через год выкупил
В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, October 21, 2020 1:04:13 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,721
Местонахождение: -
@лексей сообщал(а):
Приветствую!
Оценивается размер арендной платы незастроенного ЗУ (условно в год или месяц, но не принципиально).Участок расположен в зоне угольной добычи и строительство не предполагается.
Отправил отчет на экспертизу в СРО и у нас с экспертом возникли расхождения во мнениях.
Прошу помощи! Хотелось бы прийти к единой методике проведения такого рода оценок (структуре отчета).
Заранее благодарен!

по первому вопросу поддерживаю сказанное Eugene.
интересно - а эксперт сам может сказать как нужно, только не голословно, а со ссылкой на НПА?
по второму - вопрос довольно дискуссионный. я тоже сам думаю что это больше затратник по своей сути, хоть и алгоритм из доходника. ну и слабо себе представляю как можно уложить сей расчет в алгоритм доходника, предусмотренный ФСО. но это ИМХО.
очень много сталкивался с разными экспертами. у грамотного эксперта таких претензий к отчету бы не возникло. ими грешат набранные "дети на производстве". их отличают:
1. Категоричность. они всегда уверены в своей правоте.
2. Упрямство. Разделение мира только на черное и белое, непризнание полутонов. всегда считает, что только его мнение правильное и он неспособен размышлять, над тем, насколько может быть верным иное утверждение.
не буду говорить вслух что характеризуют эти две черты...
автору сочувствую - что бы тут Вам не написали - твердолобость такого эксперта Вы вряд ли прошибете. проще исправить. хотя сам считаю, что таких экспертов, которые настаивают на определенной позиции по таким дискуссионным оформительским (!) вопросам думаю нужно "выводить в чистое поле, ставить лицом к стенке...". Увы но с этим ничего не сделать... грамотных на всех не хватит, да и не досуг им такими вещами заниматься... а организация проведения экспертиз, отсутствие единой позиции и т.п. у нас хромает во многих СРО....
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, October 21, 2020 12:01:29 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,960
Местонахождение: Тула
высказанное здесь с точки зрения права верно. Но, полагаю, замечания эксперта связаны с фсо-7, в котором арендная плата указана как иная расчетная величина...

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
@лексей
От: Friday, October 23, 2020 12:28:20 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/2/2010
Сообщений: 40
Местонахождение: Абакан
Шогин В. сообщал(а):
высказанное здесь с точки зрения права верно. Но, полагаю, замечания эксперта связаны с фсо-7, в котором арендная плата указана как иная расчетная величина...

Я до конца сам не понял!
Исходя из моего диалога с различными оценщиками, сообщество разделилось на три лагеря: одни используют понятие "Рыночная арендная плата" (кто часто прибегает к МСО), вторые "право пользования" (кто не использует МСО и хочет обойтись обязательными для РФ ФСО ФЗ), а оставшиеся смешивают все подряд и в итоге получается как-то так "...рыночная стоимость арендной платы...". Жаль, что в последнем обновлении ФСО так и не раскрыли этот вопрос, несмотря на то, что такой вид оценки очень распространен (значительная часть муниципального имущества сдается в аренду).
Последним предложением эксперта, по поводу первого вопроса, стало то, что необходимо в описательной части добавить, что "рыночная стоимость права пользования" эквивалентна "рыночной арендной плате".
По второму вопросу консенсус не найден, мною было принято решение временно отнести данный метод к доходному. Если в дальнейшем найдется альтернативное обоснование, буду вносить изменение в последующие отчеты.
Тему не закрываю, т.к. возможно еще кто-нибудь выскажется.
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, October 23, 2020 4:40:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,960
Местонахождение: Тула
когда мне попадалось, я писал рыночная величина ар платы, иногда РС права пользования за период ...
что касается как назван подход, да какая разница, важно правильно ли применен...

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005