|
|
|
Елена Тихая
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/5/2021
Сообщений: 3
Местонахождение: Астрахань
|
Здравствуйте! После заседания комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, возник вопрос: корректировка на этаж должна относится к ОКСу или ЕОН? Комиссия ссылается на то, что в справочнике Лейфера Л.А. 2018 для сравнительного подхода ВСЕ поправки для ЕОН, в том числе и на этаж. При этом в описании самой поправки говорится о помещениях, а в справочнике Лейфера Л.А. для ОКСов четко написано, что этажность относится к ОКСу. Но отчет нам отклонили только на основании того, что корректировка на этаж применена после очищения аналогов от земельных участков. И где правда?
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,154
Местонахождение: Москва
|
Лейферу письмо напишите. Он как автор, лучше знает. Заодно и ответ можно к отчету приложить.
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,180
Местонахождение: Саратов
|
Для ЕОН, причем встроенное помещение - это тоже ЕОН, а не ОКС
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,466
Местонахождение: Москва
|
Для ЕОН
Эту корректировку невозможно сделать для ОКС, поскольку она основана на РС Недвижимости (ЗУ + ОКС - ст.130 ГК РФ) и является относительной, то есть осредненной по местоположению.
В Москве корректировки на расположение на этажах разительно отличаются от Лейфера.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,226
Местонахождение: Кашира
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
В Москве корректировки на расположение на этажах разительно отличаются от Лейфера.
ХиХи, наконец то мой справочник понадобился.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Елена Тихая
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/5/2021
Сообщений: 3
Местонахождение: Астрахань
|
Так у самого же Лейфера есть табличка с отношениями корректировок к ЗУ или ОКСам. И там четко написано, что этажность относится к ОКСу, также как и состояние отделки, материал стен и физическое состояние здания!!!
|
|
|
Елена Тихая
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/5/2021
Сообщений: 3
Местонахождение: Астрахань
|
Eugene сообщал(а): причем встроенное помещение - это тоже ЕОН, а не ОКС Это тоже спорный момент, я считаю. Встроенные помещения за частую продают без доли участка под зданием. В новостройках, да, уже выделяют долю приходящегося участка. А вот в большинстве случаев земля не входит в состав продаваемого помещения. Как пример, квартира в любой советской 9-ти этажке или Хрущевке.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,180
Местонахождение: Саратов
|
Елена Тихая сообщал(а):Это тоже спорный момент...
Это не спорный момент, это однозначный момент: любое встроенное помещение, в том числе квартира без явно выраженной (юридически оформленной) доли ЗУ, является ЕОН, а не ОКС. Приобретая квартиру, Вы приобретаете и права на часть общедомового имущества, в том числе и долю ЗУ под зданием
Елена Тихая сообщал(а):...там четко написано, что этажность относится к ОКСу...
Давайте начнем издалека  Если какой-то ценообразующий фактор является характеристикой ОКС, а не ЗУ, это вовсе не означает, что корректировка должна применяться именно к ОКС, а не ЕОН, разберем детальнее:
Как правильно обосновать корректировку на этажность в идеальных условиях пользуясь данными рынка? Найти несколько аналогов идентичных во всем кроме этажности и сравнив их удельные цены (ставки) получить искомое. Какие Вы будете использовать в данном обосновании цены для ЕОН или ОКС? Очевидно для ЕОН, т.к. цен для ОКС практически не существует в объективно наблюдаемой окружающей нас действительности, любой объект недвижимости неразрывно связан с ЗУ и его цена формируется в зависимости от местоположения. Теоретически местоположение в первую и главную очередь является характеристикой ЗУ, хотя на самом деле это спорно - прибыль предпринимателя и внешнее устаревание тоже зависит от местоположения, но традиционно относится к характеристикам ОКС. Если удельная цена аналога на 2 этаже 80 т.р./м2, а на 1 этаже 100 тр./м2 за ЕОН, то корректирующий коэффициент в виде отношения будет 80 / 100 = 0,8 или в виде процентной корректировки 0,8 / 1 - 1 = -0,2 = -20%. Если для определения корректировки использовались цены ЕОН, то и логично применяться они должны при корректировке цен ЕОН до очистки от вклада ЗУ.
Как откорректировать коэффициент для ЕОН до коэффициента для ОКС, чтобы с чистой совестью использовать его в расчете после очистки цен аналогов от вклада ЗУ? В грубом виде если все аналоги встроенные помещения или здания с ЗУ в пределах пятна застройки (или максимально к этому близки), есть масса исследований (в том числе справочники Лейфера) где указана типичная доля ОКС или наоборот доли ЗУ в ЕОН. Предположим у нас есть типичная доля ОКС и равна она 0,8. Трансформируем коэффициент непосредственно для применения к ценам ОКС: (80 * 0,8) / (100 * 0,8) = 64 / 80 = 0,8 или опять же 0,8 / 1 - 1 = -20%. О ЧУДО, НИЧЕГО НЕ ИЗМЕНИЛОСЬ! 
Значит если у Вас в расчетах фигурировали только встроенные помещения или ЕОН с крошечными ЗУ, то приложив небольшие усилия, Вы с высокой долей вероятности могли бы доказать комиссии свою правоту, но...
Если в Ваших расчетах использованы цены отдельно стоящих зданий с ЗУ в размерах значительно превышающих площадь застройки, то такой простой математический фокус не работает. Типовая доля ЗУ или ОКС из какого-либо исследования никак не связана с долей ЗУ если на этом ЗУ стоит крохотный ОКС -> корректировка абсолютно не верна если все аналоги имеют ЗУ разной площади, но превышающие площадь застройки, а Вы еще не очистили цены от вклада ЗУ, если очистка от вклада ЗУ производилась, но с помощью "типовой доли" для тех же ЕОН с разными крупными ЗУ, то вообще все дальнейшие корректировки скорее всего не верны
|
|
|
Guest |