|
|
|
expert45
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
|
Добрый день. У уважаемого Лейфера таблица "Корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для цен и арендных ставок объектов офисного-торгового назначения..." Хочу сравнительным посчитать ставку арендной платы, затем результат использовать в доходном подходе Вопрос: каким образом фактор масштаба (площадь здания) влияет на размер ставки? Модель в голове на складывается.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Что проще: найти арендатора на объект 100 кв.м. или 100 000 кв.м.?
|
|
|
expert45
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
|
Обычно приходишь на объект, а там хочешь 25 м бери, хочешь 1500 м бери, а ствка одна
|
|
|
expert45
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
|
попробуйте мне тренд построить
expert45 прикрепленно вложений:
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Фактор масштаба:
1). У Лейфера и у Яскевича фактор масштаба играет до площадей торговых помещений 2500...3000 кв.м. У Статриэлт - до более высоких площадей.
2). Фактор масштаба связан с попаданием в анализируемую площадь "вспомогательных площадей", МОП, технических помещений и т.п. Первым его у нас обозначил покойный В.Г.Мисовец (эффект Мисовца).
3). Для учета влияния "вспомогатедльных" площадей на арендные ставки разработаны коридорные коэффициенты (для классов В,А), стандарты "BOMA". Вендинговые площади в аэропортах и крупных ТЦ вырастают до небес (зависит от "проходимости" потока покупателей.
3). Самые дорогие площади - это до 5 кв.м. под вендинг и т.п. Это полностью свободные площади от "посторонних помещений".
4). Далее идут наиболее востребованные на рынке площади (в среднем - 200 кв.м.), после них идут "ПОЛЭТАЖА", "ЭТАЖ", "НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ". Конечные площади у Лейфера и Яскевича упираются в ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ".
В этих площадях уже учтены все вспомогательные площади, МОП, технические помещения. То есть для БОЛЬШИХ площадей существенных стоимостных изменений не последует:
Корректировка между площадью в 5 000 кв.м. и 50 000 кв.м. нецелесообразна, поскольку 50 000 кв.м. (все здание) можно реализовать меньшими площадями (ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ).
5). Вопрос о том, что проще: найти Арендатора на 100 кв.м. или на 100 000 кв.м. приведен некорректно: для 100 000 кв.м. вводится понятие "якорный арендатор" (сложные взаимоотношения Собственник - Якорный арендатор. В крупных ТЦ обычно 50-60% площадей (ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ) занимают якорные арендаторы крупных торговых сетей. НО об этом отдельный разговор.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
expert45 сообщал(а):Обычно приходишь на объект, а там хочешь 25 м бери, хочешь 1500 м бери, а ствка одна
Регулярно попадаются объявления с указанием ставки за разные мелкие помещения и за всю площадь со скидкой, что соответствует здравому смыслу. В каком-то диапазоне это может не работать, для различного функционального использования отклонение сколько-то квадратов не играет особой роли, или спрос превышает предложение.
ПС. Как правило, якорные арендаторы за большие площади по долгосрочному договору платят существенно меньше мелких арендаторов с краткосрочной арендой
|
|
|
expert45
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
|
Спасибо Евгению Евстафьевичу за внятное разъяснение.
Ну, т.е. в общем случае, площадь не является ценообразующим фактором, очень много вводных, которые надо учитывать
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
expert45 сообщал(а):Ну, т.е. в общем случае, площадь не является ценообразующим фактором, очень много вводных, которые надо учитывать
С точки зрения формальной защиты отчета или экспертизы, лучше как раз учитывать. Т.к. публикаций на эту тему много, ссылку на какое-нибудь исследование сделать элементарно, значит этот ценообразующий параметр скорее всего есть, и он соответствует здравому смыслу, и теории экономики: предельная полезность и пр. Вот отсутствие учета этого фактора нужно доказать, а это уже сложнее, нужно провести анализ рынка не формально, а качественно, но за это мало кто готов платить...
|
|
|
tururupetrova
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/25/2021
Сообщений: 5
|
а если оценивается, например, здание 1000 кв.м., но есть возможность сдавать блоками по 100 кв.м. Следует ли вводить корректировку к аналогам по 100 кв.м.?
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
tururupetrova сообщал(а):а если оценивается, например, здание 1000 кв.м., но есть возможность сдавать блоками по 100 кв.м. Следует ли вводить корректировку к аналогам по 100 кв.м.?
Я не иудей, но ответы возникают в виде встречных вопросов:
Вы оцениваете 10 объектов по 100 кв.м. или 1 по 1000 кв.м.?
Оцениваемое в 1000 кв.м. можно безболезненно разделить на 10 по 100 кв.м. и перерегистрировать, при этом сохранив во всех одинаковые условия по входу/выходу, доступу к коммуникациям, одинаковую отделку и т.п.? Не окажется так, что 2-3 станут дороже и востребованней, а остальные наоборот?
Что проще найти 10 арендаторов и/или покупателей на мелкие помещения популярного размера? Или одного на большое помещение менее востребованного размера?
С м.т.з., как правило, удельная стоимость/ставка аренды за 1000 кв.м., дешевле аналогичного показателя за 100 кв.м., и корректировку делать нужно. Если есть возможность доказать необходимость и возможность деления большого на мелкие, и затраты на это подсчитаете, так на то и разделы о НЭИ и сегменте рынка в отчете есть
|
|
|
expert45
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
|
Согласен с доводами Eugene. Вместе с тем, при снижении ставки арендной платы, главное не номинальное количество площади, а мотивация совсем иная.
Как указал гн. Яскевич,
"2). Фактор масштаба связан с попаданием в анализируемую площадь "вспомогательных площадей", МОП, технических помещений и т.п.
Вендинговые площади в аэропортах и крупных ТЦ вырастают до небес
3). Самые дорогие площади - это до 5 кв.м. под вендинг и т.п.
Далее идут наиболее востребованные на рынке площади (в среднем - 200 кв.м.), после них идут "ПОЛЭТАЖА", "ЭТАЖ", "НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ". Конечные площади у Лейфера и Яскевича упираются в ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ".
В этих площадях уже учтены все вспомогательные площади, МОП, технические помещения. То есть для БОЛЬШИХ площадей существенных стоимостных изменений не последует:
Вопрос о том, что проще: найти Арендатора на 100 кв.м. или на 100 000 кв.м. приведен некорректно: для 100 000 кв.м. вводится понятие "якорный арендатор" (сложные взаимоотношения Собственник - Якорный арендатор. В крупных ТЦ обычно 50-60% площадей (ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ) занимают якорные арендаторы крупных торговых сетей."
т.е. главным фактором снижения не является конечный размер площади.
Далее возникает понятие аренднопригодной площади. Имеющееся кол-во аренднопригодной площади увеличит арендную ставку, при наличии вспомогательных помещений.
Ну и один собственник может выставить 10 лотов по 100 м2, чем и что он нарушит? В чем противоречие НЭИ. В одиннадцатом помещении будет сидеть сам и собирать аренду.
Далее, при продаже помещений большой площади действительно возникает, в общем случае, скидка на ОПТ. Следовательно, при прочих равных, ставка должна быть ниже.
При всем при этом, именно фактор площади, как ценообразующий, притянут за уши. В этом факторе проще учесть иную имеющуюся мотивацию.
|
|
|
tururupetrova
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/25/2021
Сообщений: 5
|
а если допустить, что все 10 помещений одинаковы?
поиск арендаторов разве не в недозагрузке учитывается?
а общие площади в применении арендопригодной площади при расчете ПВД?
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
tururupetrova сообщал(а):а если допустить, что все 10 помещений одинаковы?
поиск арендаторов разве не в недозагрузке учитывается?...
Представьте, что Вам нужно в одно и тоже время в рамках одного и того же товарного рынка реализовать не 1 автобус, а 10 легковушек? Вы легковушки с оптовой скидкой будете реализовывать?
tururupetrova сообщал(а):...а общие площади в применении арендопригодной площади при расчете ПВД?
Вопрос не понял
|
|
|
tururupetrova
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/25/2021
Сообщений: 5
|
Спасибо
|
|
|
expert45
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
|
Реализовывать не знаю, а если приду покупать 10 шт., то скидку буду просить обязательно
|
|
|
Guest |