Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Корректировка на фактор масштаба Опции · Вид
expert45
От: Wednesday, March 17, 2021 10:38:10 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
Добрый день. У уважаемого Лейфера таблица "Корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для цен и арендных ставок объектов офисного-торгового назначения..." Хочу сравнительным посчитать ставку арендной платы, затем результат использовать в доходном подходе Вопрос: каким образом фактор масштаба (площадь здания) влияет на размер ставки? Модель в голове на складывается.
В начало
 
Eugene
От: Wednesday, March 17, 2021 3:42:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,206
Местонахождение: Саратов
Что проще: найти арендатора на объект 100 кв.м. или 100 000 кв.м.?
В начало
 
expert45
От: Thursday, March 18, 2021 8:09:08 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
Обычно приходишь на объект, а там хочешь 25 м бери, хочешь 1500 м бери, а ствка одна
В начало
 
expert45
От: Thursday, March 18, 2021 8:24:40 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
попробуйте мне тренд построить


expert45 прикрепленно вложений:
Снимок экрана 2021-03-18 в 10.12.52.png

В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Thursday, March 18, 2021 9:04:18 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,487
Местонахождение: Москва
Фактор масштаба:
1). У Лейфера и у Яскевича фактор масштаба играет до площадей торговых помещений 2500...3000 кв.м. У Статриэлт - до более высоких площадей.
2). Фактор масштаба связан с попаданием в анализируемую площадь "вспомогательных площадей", МОП, технических помещений и т.п. Первым его у нас обозначил покойный В.Г.Мисовец (эффект Мисовца).
3). Для учета влияния "вспомогатедльных" площадей на арендные ставки разработаны коридорные коэффициенты (для классов В,А), стандарты "BOMA". Вендинговые площади в аэропортах и крупных ТЦ вырастают до небес (зависит от "проходимости" потока покупателей.
3). Самые дорогие площади - это до 5 кв.м. под вендинг и т.п. Это полностью свободные площади от "посторонних помещений".
4). Далее идут наиболее востребованные на рынке площади (в среднем - 200 кв.м.), после них идут "ПОЛЭТАЖА", "ЭТАЖ", "НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ". Конечные площади у Лейфера и Яскевича упираются в ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ".
В этих площадях уже учтены все вспомогательные площади, МОП, технические помещения. То есть для БОЛЬШИХ площадей существенных стоимостных изменений не последует:
Корректировка между площадью в 5 000 кв.м. и 50 000 кв.м. нецелесообразна, поскольку 50 000 кв.м. (все здание) можно реализовать меньшими площадями (ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ).
5). Вопрос о том, что проще: найти Арендатора на 100 кв.м. или на 100 000 кв.м. приведен некорректно: для 100 000 кв.м. вводится понятие "якорный арендатор" (сложные взаимоотношения Собственник - Якорный арендатор. В крупных ТЦ обычно 50-60% площадей (ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ) занимают якорные арендаторы крупных торговых сетей. НО об этом отдельный разговор.
В начало
 
Eugene
От: Thursday, March 18, 2021 9:16:48 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,206
Местонахождение: Саратов
expert45 сообщал(а):
Обычно приходишь на объект, а там хочешь 25 м бери, хочешь 1500 м бери, а ствка одна

Регулярно попадаются объявления с указанием ставки за разные мелкие помещения и за всю площадь со скидкой, что соответствует здравому смыслу. В каком-то диапазоне это может не работать, для различного функционального использования отклонение сколько-то квадратов не играет особой роли, или спрос превышает предложение.

ПС. Как правило, якорные арендаторы за большие площади по долгосрочному договору платят существенно меньше мелких арендаторов с краткосрочной арендой
В начало
 
expert45
От: Thursday, March 18, 2021 1:41:52 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
Спасибо Евгению Евстафьевичу за внятное разъяснение.
Ну, т.е. в общем случае, площадь не является ценообразующим фактором, очень много вводных, которые надо учитывать
В начало
 
Eugene
От: Thursday, March 18, 2021 2:04:41 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,206
Местонахождение: Саратов
expert45 сообщал(а):
Ну, т.е. в общем случае, площадь не является ценообразующим фактором, очень много вводных, которые надо учитывать

С точки зрения формальной защиты отчета или экспертизы, лучше как раз учитывать. Т.к. публикаций на эту тему много, ссылку на какое-нибудь исследование сделать элементарно, значит этот ценообразующий параметр скорее всего есть, и он соответствует здравому смыслу, и теории экономики: предельная полезность и пр. Вот отсутствие учета этого фактора нужно доказать, а это уже сложнее, нужно провести анализ рынка не формально, а качественно, но за это мало кто готов платить...
В начало
 
tururupetrova
От: Saturday, March 20, 2021 12:14:13 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/25/2021
Сообщений: 4
а если оценивается, например, здание 1000 кв.м., но есть возможность сдавать блоками по 100 кв.м. Следует ли вводить корректировку к аналогам по 100 кв.м.?
В начало
 
Eugene
От: Saturday, March 20, 2021 6:45:16 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,206
Местонахождение: Саратов
tururupetrova сообщал(а):
а если оценивается, например, здание 1000 кв.м., но есть возможность сдавать блоками по 100 кв.м. Следует ли вводить корректировку к аналогам по 100 кв.м.?

Я не иудей, но ответы возникают в виде встречных вопросов:
Вы оцениваете 10 объектов по 100 кв.м. или 1 по 1000 кв.м.?
Оцениваемое в 1000 кв.м. можно безболезненно разделить на 10 по 100 кв.м. и перерегистрировать, при этом сохранив во всех одинаковые условия по входу/выходу, доступу к коммуникациям, одинаковую отделку и т.п.? Не окажется так, что 2-3 станут дороже и востребованней, а остальные наоборот?
Что проще найти 10 арендаторов и/или покупателей на мелкие помещения популярного размера? Или одного на большое помещение менее востребованного размера?
С м.т.з., как правило, удельная стоимость/ставка аренды за 1000 кв.м., дешевле аналогичного показателя за 100 кв.м., и корректировку делать нужно. Если есть возможность доказать необходимость и возможность деления большого на мелкие, и затраты на это подсчитаете, так на то и разделы о НЭИ и сегменте рынка в отчете есть
В начало
 
expert45
От: Tuesday, March 23, 2021 2:18:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
Согласен с доводами Eugene. Вместе с тем, при снижении ставки арендной платы, главное не номинальное количество площади, а мотивация совсем иная.
Как указал гн. Яскевич,
"2). Фактор масштаба связан с попаданием в анализируемую площадь "вспомогательных площадей", МОП, технических помещений и т.п.
Вендинговые площади в аэропортах и крупных ТЦ вырастают до небес
3). Самые дорогие площади - это до 5 кв.м. под вендинг и т.п.
Далее идут наиболее востребованные на рынке площади (в среднем - 200 кв.м.), после них идут "ПОЛЭТАЖА", "ЭТАЖ", "НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ". Конечные площади у Лейфера и Яскевича упираются в ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ".
В этих площадях уже учтены все вспомогательные площади, МОП, технические помещения. То есть для БОЛЬШИХ площадей существенных стоимостных изменений не последует:
Вопрос о том, что проще: найти Арендатора на 100 кв.м. или на 100 000 кв.м. приведен некорректно: для 100 000 кв.м. вводится понятие "якорный арендатор" (сложные взаимоотношения Собственник - Якорный арендатор. В крупных ТЦ обычно 50-60% площадей (ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ) занимают якорные арендаторы крупных торговых сетей."
т.е. главным фактором снижения не является конечный размер площади.
Далее возникает понятие аренднопригодной площади. Имеющееся кол-во аренднопригодной площади увеличит арендную ставку, при наличии вспомогательных помещений.
Ну и один собственник может выставить 10 лотов по 100 м2, чем и что он нарушит? В чем противоречие НЭИ. В одиннадцатом помещении будет сидеть сам и собирать аренду.
Далее, при продаже помещений большой площади действительно возникает, в общем случае, скидка на ОПТ. Следовательно, при прочих равных, ставка должна быть ниже.

При всем при этом, именно фактор площади, как ценообразующий, притянут за уши. В этом факторе проще учесть иную имеющуюся мотивацию.
В начало
 
tururupetrova
От: Tuesday, March 23, 2021 7:30:57 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/25/2021
Сообщений: 4
а если допустить, что все 10 помещений одинаковы?
поиск арендаторов разве не в недозагрузке учитывается?
а общие площади в применении арендопригодной площади при расчете ПВД?
В начало
 
Eugene
От: Wednesday, March 24, 2021 9:06:57 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,206
Местонахождение: Саратов
tururupetrova сообщал(а):
а если допустить, что все 10 помещений одинаковы?
поиск арендаторов разве не в недозагрузке учитывается?...

Представьте, что Вам нужно в одно и тоже время в рамках одного и того же товарного рынка реализовать не 1 автобус, а 10 легковушек? Вы легковушки с оптовой скидкой будете реализовывать?

tururupetrova сообщал(а):
...а общие площади в применении арендопригодной площади при расчете ПВД?

Вопрос не понял
В начало
 
tururupetrova
От: Wednesday, March 24, 2021 11:26:02 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/25/2021
Сообщений: 4
Спасибо
В начало
 
expert45
От: Wednesday, March 24, 2021 2:58:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
Реализовывать не знаю, а если приду покупать 10 шт., то скидку буду просить обязательно
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005