Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Коэффициент капитализации Опции · Вид
vakhitova
От: Wednesday, July 22, 2020 8:36:01 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/3/2012
Сообщений: 92
Местонахождение: Казань
Уважаемые коллеги, не совсем обычный вопрос, кто-нибудь знает официальный источник следующего высказывания : "Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация". В инете вижу очень много статей на различных сайтах именно с этим предложением, но хотелось бы узнать первоисточник.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Thursday, July 23, 2020 8:59:02 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,470
Местонахождение: Москва
Нонсенс какой-то.
На коэффициент капитализации делится денежный поток и получается стоимость.
При снижении Ккап и сохранении денежного потока может получаться стоимость ПОВЫШЕ (зависит от денежного потока). При стагнации денежный поток не растет, он либо стабилен, либо падает, - сказать по стоимости сложно. Поэтому нет четкой связи "СНИЖЕНИЕ СТАВКИ - НАЧАЛО СТАГНАЦИИ№.
Начало стагнации - это снижение денежного потока, а не коэффициента капитализации.
Не надо ставить вагоны впереди паровоза.
В начало
 
Eugene
От: Thursday, July 23, 2020 10:32:28 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,192
Местонахождение: Саратов
Кто первоисточник не знаю, но логика понятна: рынок продаж более инертен, рынок аренды много "гибче", для сохранения арендаторов в кризис ставки аренды снижают относительно быстрее нежели цены, соответственно уменьшается денежный поток и полученные экстракцией ставки капитализации падают, хотя с м.т.з. только на основании этого использовать термин "стагнация" - это скорее эмоционально, а не рационально
В начало
 
Стриж
От: Thursday, July 23, 2020 1:36:12 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/23/2017
Сообщений: 117
Местонахождение: Мыс доброй надежды
vakhitova сообщал(а):
Уважаемые коллеги, не совсем обычный вопрос, кто-нибудь знает официальный источник следующего высказывания : "Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация". В инете вижу очень много статей на различных сайтах именно с этим предложением, но хотелось бы узнать первоисточник.


https://www.kommersant.ru/doc/4124451
В начало
 
ПЕТR
От: Friday, March 12, 2021 5:41:54 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/3/2019
Сообщений: 17
Eugene сообщал(а):
Кто первоисточник не знаю, но логика понятна: рынок продаж более инертен, рынок аренды много "гибче", для сохранения арендаторов в кризис ставки аренды снижают относительно быстрее нежели цены, соответственно уменьшается денежный поток и полученные экстракцией ставки капитализации падают, хотя с м.т.з. только на основании этого использовать термин "стагнация" - это скорее эмоционально, а не рационально


Рынок продаж инертен, рынок аренды гибче, да. Но снижение ставок капитализации в период спада звучит как бред. Получается мы учитываем реальный рынок аренды и "нереальный" рынок продаж. А че такое рынок продаж? Он же ведь делится на продавцов и покупателей? Т.е. в период стагнации/спада не корректно тупую экстракцию показывать, фиксируем Кк с точки зрения продавцов (имею в виду предложения).

Выход? Ставки аренды, например, не могут падать ниже себестоимости (как правило? ну по логике; хотелось бы знать), можно рассматривать скидку на торг по минимуму (учитывая также, что рынок более гибкий, уже отреагировал). Цены же продаж корректировать на торг по максимуму. Мы ведь понимаем, что рано или поздно, цены пойдут вниз. Особенно это должно быть заметно на первичном рынке, где чаще нет возможности компенсировать издержки за счет операц. деятельности, а кредиты отложить не получится, надеясь на свои хотелки как продавца. Нужно только правильно сориентироваться, продавец уже отбросил свои хотелки или даже не думал начинать.

Кто, что думает/знает? Мне лично вопрос жутко интересен Кажется, еще кто-то из мудрых сказал

В начало
 
Eugene
От: Saturday, March 13, 2021 9:07:21 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,192
Местонахождение: Саратов
ПЕТR сообщал(а):
...Но снижение ставок капитализации в период спада звучит как бред. Получается мы учитываем реальный рынок аренды и "нереальный" рынок продаж. А че такое рынок продаж? Он же ведь делится на продавцов и покупателей? Т.е. в период стагнации/спада не корректно тупую экстракцию показывать, фиксируем Кк с точки зрения продавцов (имею в виду предложения)

Почему рынок продаж "нереальный"? Да, сделок стало сильно меньше, но они есть, поэтому утверждать, что мы учитываем рынок только с точки зрения продавцов некоторое преувеличение. На имеющихся данных (возможно не полных) уменьшение текущей доходности не бред, а наблюдаемый факт. Вопрос как всегда упирается в исходную информацию, а другой у нас нет и скорее всего в ближайшем будущем не будет.
Скидки на торг это настолько аморфное понятие, что, к сожалению, обсуждать смысла нет: разные источники на основе опросов дают их сильно разными; самостоятельное обоснование чаще всего набор абстрактных предположений; личный опыт заключения сделок купли-продажи показывает, что заложить чуть больше при предложении о продаже это норма, но уровень этого завышения совершенно индивидуален (носит скорее не научный характер, а эмоциональный). Даже под скидкой на торг разные специалисты понимают разное, кто-то пытается выдать за него даже снижение цены предложения в течение срока экспозиции, а не результат переговоров в день согласия на сделку Голова идет кругом
В начало
 
Геннадий
От: Saturday, March 13, 2021 1:26:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
Несколько лет вели переговоры о покупке участка. Сосед не подарок, у него большой зуб на меня.
Кадастровая стоимость 300 000, так и хотел получить.
Хоть кол на голове затеши, а триста и точка.
Через пару лет согласился на 250, мое слово 150, не стоит он больше, можно 200, но в рассрочку.
Он продал участок еще через пару лет за 180 и очень обрадовался, что насолил мне и теперь нужный нам участок для выгула птицы, кто то другой занимает.
Не знал глупый, что покупателем является дочь и купила она его для нас для выгула птичек, и для себя на будущее в запас.

С другим участком еще прикольней, цена 250, удобная и мы согласны, участок большой и удачно для нас расположен, как раз для гусей подходит.
Завтра сделка - хотим 300. Кредит надо менять, пока туда сюда - хотим 360.
Года четыре ждали покупателя. А тут еще прикол, они рассчитались со строителем который им квартиру ремонтировал участком за 350. Теперь продавец уступать не хочет.

Так что с ценами караул. Как и с мотивами поведения продавцов.


Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
ПЕТR
От: Monday, March 15, 2021 2:53:55 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/3/2019
Сообщений: 17
Eugene сообщал(а):
Почему рынок продаж "нереальный"? Да, сделок стало сильно меньше, но они есть, поэтому утверждать, что мы учитываем рынок только с точки зрения продавцов некоторое преувеличение.
Скидки на торг это настолько аморфное понятие, что, к сожалению, обсуждать смысла нет


1) Я имел в виду предложения по продаже, рынок предложений. Рынок сделок - то да, ок.
2) Ну нет, так нет Я расстроен

Насчет фактической доходности не понял. Доходы падают, а стоимость растет/остается неизменной?
В начало
 
Eugene
От: Monday, March 15, 2021 3:56:38 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,192
Местонахождение: Саратов
ПЕТR сообщал(а):
...Насчет фактической доходности не понял. Доходы падают, а стоимость растет/остается неизменной?

Мною подразумевалось, что в кризис стоимость снижается, но медленнее, чем доходы.
Возможно сейчас уже выше сказанное не актуально. По объектам, которые приходится оценивать из раза в раз, я бы сказал, что адаптация к кризису с фиксацией цен / ставок более менее уже есть, привык народ жить в текущем состоянии
В начало
 
ПЕТR
От: Tuesday, March 16, 2021 2:47:15 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/3/2019
Сообщений: 17
Eugene сообщал(а):
Мною подразумевалось, что в кризис стоимость снижается, но медленнее, чем доходы.


Эта информация по сделкам?
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, March 16, 2021 3:17:14 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,192
Местонахождение: Саратов
ПЕТR сообщал(а):
Эта информация по сделкам?

Частично, но подтверждаемая риелторами только на словах, никаким скрином не подтвердить, к делу не пришить (
В начало
 
expert45
От: Wednesday, March 24, 2021 8:39:37 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 65
Местонахождение: Курган
Если ставку капитализации считать методом рыночной выжимки, как соотношение ставки арендной платы и рыночной стоимости, то получается так, что при уменьшении ставки капитализации увеличиваются темпы роста цены недвижимости. Как влияет темп роста цены недвижимости на стагнацию не могу сказать. Зато мониторя размер ставки капитализации можно предполагать будет недвижимость расти в цене или нет.
В начало
 
ПЕТR
От: Friday, March 26, 2021 4:42:13 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/3/2019
Сообщений: 17
expert45 сообщал(а):
Если ставку капитализации считать методом рыночной выжимки, как соотношение ставки арендной платы и рыночной стоимости, то получается так, что при уменьшении ставки капитализации увеличиваются темпы роста цены недвижимости. Как влияет темп роста цены недвижимости на стагнацию не могу сказать. Зато мониторя размер ставки капитализации можно предполагать будет недвижимость расти в цене или нет.


В период кризиса? Нет, не будет. Ск если и выжимать, то с пониманием того, что сейчас кризис и фантазии продавцов просуществуют недолго, что это именно фантазия, а не рынок. Не может Ск снижаться, по крайне мере в целом (в среднем, так сказать).
Читал книжку недавно, написано в америках Ск растет в кризис на 1 - 1,5%.
Мб есть какие-то исключения, когда для одних кризис, для других рост, типа тихой гавани Не понимаю слышал, что такой гаванью всегда был гостиничный бизнес. По всей видимости до пандемии)
В начало
 
ПЕТR
От: Friday, March 26, 2021 4:47:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/3/2019
Сообщений: 17
В начало
 
Sigurd
От: Monday, March 29, 2021 3:07:10 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/29/2021
Сообщений: 1
Интересный вопрос, поэтому отвечу некоротко.
1. Модель прямой капитализации неприменима когда изменяются рыночные тренды и ожидания. Поэтому не существует однозначной зависимости между ставкой капитализации (Rcap) и ее кризисной динамикой.
2.1. В самой начальной фазе кризиса Rcap может начать снижаться, когда "вдруг" обнаруживаются "уродливые факты" заключения новых договоров аренды (а не продления старых) по менее высоким ставкам (но об этом возможно еще неизвестно большинству).
2.2. Если предположить, что на рынке долгое время наблюдался какой-то устойчивый тренд, а потом вдруг динамика годовых арендных платежей (ГАП) изменилась (например, сначала замедлился ее рост, а затем и вовсе началось снижение), то это должно привести к изменению стоимости объектов с V1 = ГАП/(Rcap1 = DR - gГАП) до V2 = ГАП/(Rcap2 = DR + gГАП) или (при использовании другого способа прямой капитализации) с с V1 = ГАП(1+ gГАП)/(Rcap1 = DR - gГАП) до V2 = ГАП(1- gГАП)/(Rcap2 = DR + gГАП), т.е. V2 тоже начнет снижаться, тем самым не давая снижаться Rcap.
2.3. Как только начнутся изменения, указанные в п. 2.2 (относительно ожидаемой динамики ГАП), это воспримется большинством участников рынка как снижение определенности и увеличение рисков. Следовательно, это приведет к росту ставки дисконтирования (DR) и, значит, при прочих равных, - к росту ставки капитализации. А рост ставки капитализации, в свою очередь, приведет к снижению стоимости объектов. Таким образом, произойдет срабатывание механизма отрицательной обратной связи, оказывающей стабилизирующее воздействие на рынок вообще и на ставку капитализации, в частности.
3. Любой кризис (рецессия) неоднороден в динамике и структурно:
- 3.1. в динамике его можно сравнить с синусоидой(имеющей фазы резкого и замедляющегося спада с последующим переходом к росту (восстановлению), но, как правило, в "реальной синусоиде" фаза рецессии (спада) более резкая (динамичная), но короткая, а фаза восстановления и инвестиционного бума - более длительная, но менее динамичная. Трудно, конечно, точно определить дно в этой фазе, но когда оно достигнуто, риски снижаются и, следовательно, начинает снижаться ставка затрат на привлечение капитала (ставка дисконтирования) и увеличиваться стоимость объектов (если только ЦБ в это время не повысит ключевую ставку для предотвращения разогрева рынка недвижимости и фондового рынка);
- 3.2. структурная неоднородность кризисов заключается в том, что в т.н. периоды инвестиционного бума повышенными темпами растут цены на товары и услуги инвестиционного назначения и длительного потребительского пользования (недвижимость, акции, автомобили), а в т.н. периоды кризисов наоборот - опережающими темпами растут цены на товары первой необходимости (ключевой момент здесь именно в различии ценовой динамики (градиенте) между первыми и вторыми, а не в собственно их росте или снижении).
4. Анализ данного вопроса возможен также с помощью комбинаторики. Поскольку природа ставки капитализации имеет производный характер (она является частным от деления арендного дохода на стоимость), можно рассмотреть все возможные комбинации (сочетания) изменения одного базового показателя относительно другого. Я прикинул - получилось всего 11 возможных комбинаций (если не ошибся, не упустив еще какое то возможное сочетание). Ниже приведены эти комбинации (сначала динамика ГАП и стоимости, а потом динамика ставки капитализации для каждой комбинации):
4.1. GAP = const, V = const - Rcap = const;
4.2. GAP = const, V растет - Rcap снижается;
4.3. GAP = const, V снижается - Rcap растет;
4.4. GAP растет, V = const - Rcap растет;
4.5. GAP снижается, V = const - Rcap снижается;
4.6. GAP растет, V растет - Rcap = const;
4.7. GAP снижается, V снижается - Rcap = const;
4.8. GAP быстро растет, V медленно растет - Rcap растет;
4.9. GAP медленно растет, V быстро растет - Rcap снижается;
4.10.GAP медленно снижается, V быстро снижается - Rcap растет;
4.11.GAP быстро снижается, V медленно снижается - Rcap снижается.

Ну и напоследок резюмирую:
1. При изменяющихся трендах модель прямой капитализации становится неприменимой (впрочем, как и многие другие модели).
2. Динамика ставки прямой капитализации, как производного элемента (частного от деления), зависит от сочетания совместных динамик арендных ставок и стоимости объектов недвижимости.
3.Споры о ее динамике зачастую возникают из-за того. что спорщики каждый видит свою правду, которая хотя и является таковой, но представляет собой лишь часть общей более сложной картины. Например, один говорит другому: "Поскольку в кризис риски увеличиваются, значит ставки дисконтирования и ставки капитализации тоже должны увеличиваться", а другой ему отвечает на это: "Согласен. Но не кажется ли тебе, что все самое страшное, что могло произойти на рынке в этот кризис, уже произошло и осталось в прошлом, просто не все это еще осознали? Но это ведь означает, что и риски/неопределенности также остались в прошлом и на сегодняшний день уже наметились определенные тренды. Соответственно, наступила (наступает) пора пересмотреть значения ставок капитализации...".
В начало
 
Сергей Грибовский
От: Wednesday, March 31, 2021 12:13:13 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/21/2019
Сообщений: 1
Местонахождение: СПб
Eugene сообщал(а):
Кто первоисточник не знаю, но логика понятна: рынок продаж более инертен, рынок аренды много "гибче", для сохранения арендаторов в кризис ставки аренды снижают относительно быстрее нежели цены, соответственно уменьшается денежный поток и полученные экстракцией ставки капитализации падают, хотя с м.т.з. только на основании этого использовать термин "стагнация" - это скорее эмоционально, а не рационально

Соглашусь с логикой рассуждений Евгения. Ставка капитализации - это текущая доходность. Она (доходность) в кризис падает. Примеров - огромное количество. Арендные ставки тоже падают. А стоимости как более инерционный товар двигаются в сторону снижения слабо. Поэтому в кризис деление сниженной аренды на сниженную ставку дает практически ту же инерционную стоимость, что была до кризиса. Можно конечно заглянуть в будущее с точки зрения того как поведут себя цены и аренды, но для этого нужны более сложные прогнозные модели с использованием, например, методов Монте-Карло.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Wednesday, March 31, 2021 2:09:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,470
Местонахождение: Москва
Изучал ПРЕДКРИЗИСНЫЕ индикаторы (не путайте с кризисными):
Из статьи следуют выводы:
- динамика соотношения удельной стоимости и удельной арендной ставки для торговых
помещений показывает интенсификацию относительного роста удельной арендной ставки (рост
доходности во времени при сдаче в аренду);
- динамика соотношения удельной стоимости и удельной арендной ставки для офисных и
производственных помещений показывает интенсификацию относительного снижения удельной
арендной ставки (снижение доходности во времени при сдаче в аренду).
Изменения соотношения котировок привилегированных и обыкновенных акций не коррелирует с
развитием кризисных эффектов. Общей тенденцией является устойчивый рост соотношения Сп/Со
для высокодоходных отраслей (Нефтяная, Газовая) и отсутствие тенденций к изменению для
отраслей с высокими рисками функционирования: Банковская, Связь, Энергетика. Для отрасли
Нефтяная и Газовая имеются высокая и очень высокая теснота связи. Для отрасли Банковская, Связь,
Энергетика теснота связи низкая.
Изменения страновых рисков эффективно показывают преддверие кризиса. Наибольшую
чувствительность к будущим кризисам имеют максимальные показатели страновых рисков.
Устойчивый рост страновых рисков в течение 1-2 лет показывает приближение кризиса.
Формирование величин страновых рисков Западными рейтинговыми агентствами и биржами в
последнее время вызывает много нареканий в части завышения рисков для РФ. Пора заниматься
созданием своих рейтингово-консалтинговых агентств, отслеживающих динамику развития
параметров рынков и их аналитическую обработку для целей оценки и консалтинга.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005