Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Коэффициент плотности застройки Опции · Вид
Бойков Андрей Викторович
От: Wednesday, March 31, 2021 10:42:06 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 48
Местонахождение: Санкт-Петербург
Коллеги, доброго времени суток! Подскажите:
1. кто как использует (и использует ли) на практике при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода такой ценообразующий фактор, как коэффициент плотности застройки (КПЗ) - отношение общей площади ОКСов к площади земельного участка (фактически отражает степень обеспеченности зданий земельным участком). Имеется ввиду способы/методы расчета корректировки.
2. считаете ли вы корректным при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода "очищать" цены аналогов от стоимости земельного участка с последующим расчетом стоимости исключительно здания и прибавкой стоимости земельного участка (который был посчитан ранее для объекта оценки) на завершающем этапе.
Спасибо!

Вложения:
КПЗ.xlsx 789 KB, загружено: 32 раз.


В начало
 
Бойков Андрей Викторович
От: Wednesday, March 31, 2021 10:59:10 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 48
Местонахождение: Санкт-Петербург
Добавил к сообщению пример расчета в рамках сравнительного подхода с использованием КПЗ. У кого какие предложения по использованию данного фактора? Поддерживаю конструктивную критику.
В начало
 
Стриж
От: Wednesday, March 31, 2021 1:14:56 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/23/2017
Сообщений: 117
Местонахождение: Мыс доброй надежды
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):
Коллеги, доброго времени суток! Подскажите:
считаете ли вы корректным при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода "очищать" цены аналогов от стоимости земельного участка с последующим расчетом стоимости исключительно здания и прибавкой стоимости земельного участка (который был посчитан ранее для объекта оценки) на завершающем этапе.
Спасибо!


Если применяются корректировки как для ЕОН то некорректно, если для ОКС то имеете право. Зависит от того, откуда и как черпаете информацию
В начало
 
Бойков Андрей Викторович
От: Wednesday, March 31, 2021 2:02:29 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 48
Местонахождение: Санкт-Петербург
Стриж сообщал(а):
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):
Коллеги, доброго времени суток! Подскажите:
считаете ли вы корректным при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода "очищать" цены аналогов от стоимости земельного участка с последующим расчетом стоимости исключительно здания и прибавкой стоимости земельного участка (который был посчитан ранее для объекта оценки) на завершающем этапе.
Спасибо!


Если применяются корректировки как для ЕОН то некорректно, если для ОКС то имеете право. Зависит от того, откуда и как черпаете информацию


Я про принципиальный момент спрашиваю: логично ли осуществлять данную операцию ("очистку" от земли), если расчет стоимости земли в отношении аналогов влечет за собой дополнительную погрешность в расчетах?
В начало
 
ПЕТR
От: Monday, April 05, 2021 5:09:45 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/3/2019
Сообщений: 17
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):
Коллеги, доброго времени суток! Подскажите:
1. кто как использует (и использует ли) на практике при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода такой ценообразующий фактор, как коэффициент плотности застройки (КПЗ) - отношение общей площади ОКСов к площади земельного участка (фактически отражает степень обеспеченности зданий земельным участком). Имеется ввиду способы/методы расчета корректировки.
2. считаете ли вы корректным при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода "очищать" цены аналогов от стоимости земельного участка с последующим расчетом стоимости исключительно здания и прибавкой стоимости земельного участка (который был посчитан ранее для объекта оценки) на завершающем этапе.
Спасибо!


1) Если аналоги с низкой плотностью застройки, считаю даже нужным вычесть стоимость излишний участок (сразу после кор. на торг, время, условия сделки), но оставить необходимый - привести к средне плотностью по рынку, для нормальной эксплуатации ОКСов. Или к плотности ОО... Если аналог с нормальной плотностью, вычитать некорректно. Очевидный способ, посчитать удельную стоимость ЗУ * площадью ЗУ / площадь ОКСов объекта-аналога. Не уверен только какой удельник брать Голова идет кругом отдельно для каждого аналога считать его стоимость или можно/нужно брать удельник оцениваемого ЗУ
2) Не вижу, почему нет. Только вот, на сколько я помню, например, у Траст банка есть требование так не делать (имеется в виду вычитание ЗУ). МБ они не знаю, что Лейфер смог) а возможно, как и я, не видят в сем действии смысла? в чем смысл то?
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Monday, April 05, 2021 6:58:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,470
Местонахождение: Москва

Учет ЗУ очень важен в НУЖНОМ МЕСТЕ, поэтому рассмотрим самый простой вариант:

Существующая техника корректировки позволяет для ЗУ с улучшениями:
- учесть уторгование;
- учесть права собственности/права аренды ЗУ;
- сделать корректировки на местоположение (удаление от центра города, от метро, от красной линии);
- сделать корректировки на площадь;
......
И ПОЛНОСТЬЮ ОКАЗАТЬСЯ В ТОЧКЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В этом месте надо делать корректировку на ЗУ.
А она теперь простая - находится НЕ ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ЗУ (теперь то площади улучшений ИДЕНТИЧНЫ), а РАЗНОСТЬ В ПЛОЩАДЯХ ЗУ .
Поскольку корректировка на права аренды/собственности прошла ВЫШЕ, постольку остается выбрать удельную стоимость ЗУ в месте корректировки.
Вариантов много (до 5-6 вариантов): (среднее по выборке, справочная, кадастровая с проверкой соответствия,....)
В начало
 
ПЕТR
От: Tuesday, April 06, 2021 11:11:47 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/3/2019
Сообщений: 17
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

Учет ЗУ очень важен в НУЖНОМ МЕСТЕ, поэтому рассмотрим самый простой вариант:

Существующая техника корректировки позволяет для ЗУ с улучшениями:
- учесть уторгование;
- учесть права собственности/права аренды ЗУ;
- сделать корректировки на местоположение (удаление от центра города, от метро, от красной линии);
- сделать корректировки на площадь;
......
И ПОЛНОСТЬЮ ОКАЗАТЬСЯ В ТОЧКЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В этом месте надо делать корректировку на ЗУ.
А она теперь простая - находится НЕ ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ЗУ (теперь то площади улучшений ИДЕНТИЧНЫ), а РАЗНОСТЬ В ПЛОЩАДЯХ ЗУ .
Поскольку корректировка на права аренды/собственности прошла ВЫШЕ, постольку остается выбрать удельную стоимость ЗУ в месте корректировки.
Вариантов много (до 5-6 вариантов): (среднее по выборке, справочная, кадастровая с проверкой соответствия,....)


Теперь понятней, да. Только с корректировкой на площадь не стыкуется, как мне кажется. Представить максимально неподходящий ОА принятый в расчет - вклад земли в ЕОН 99%. При такой низкой плотности у ОА, корректировать на площадь корректировкой для ЕОН некорректно? ведь?
Гнилые помидоры
Да и с правами такая же история получается. МБ взвешивать корректировки как-то.
В начало
 
Бойков Андрей Викторович
От: Tuesday, April 06, 2021 1:21:32 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 48
Местонахождение: Санкт-Петербург
Евгений Евстафьевич, ПЕТR, спасибо за комментарии! У вас есть возможность проанализировать приведенный мною пример расчета, в рамках сравнительного подхода, с отражением корректировки по фактору КПЗ?
ПЕТR не соглашусь с Вами по поводу вычитания земли из аналогов, поскольку для сравнительного подхода характерна мультипликативная модель учета факторов. Вычитая из аналогов землю, Вы автоматически ставите условие существования линейной связи для стоимости объекта недвижимости: Vo = Vl+Vb. Данный посыл характерен для затратного подхода, но никак не для сравнительного. Но то и существуют подходы с различными методами и принципами расчета, дабы в дальнейшем учесть особенности расчета каждого из них при согласовании результатов.
В начало
 
ПЕТR
От: Tuesday, April 06, 2021 4:20:10 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/3/2019
Сообщений: 17
Про "мультипликативная" первый раз слышу. Даже если принять, что это так, то кому какое дело, если нужен результат похожий на жизнь.
Собственно какие тогда варианты? сказать, что аналог не аналог, вопрос снят.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005